王其明

　　中高端住宅市场一直是上海楼市的主力军，其旺盛的成交直接快速拉升了整个市场的房价。

　　9月2日，上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”，政府重申调控态度和决心。随着土地价格的合理化，房价有望回归理性。

　　中高端住宅充当市场主力

　　据统计，2010年4月~8月，上海全市住宅(剔除配套动迁)供应量为407.09万平方米，2009年4月~8月 全市住宅(剔除配套动迁)供应量为651.96万平方米，同比下滑37.55%。

　　2009年，上海成交量最大的是均价30000元以上的公寓和40000元以上的别墅，成交户型的面积也都在120平方米以上。根据同策机构的数据统计，去年以来，均价30000元以上的楼盘达到95个，比2008年增加21个。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整个市场的房价。据易居统计，2009年，上海实际成交均价最高前10名楼盘，其中有4个楼盘均价超过10万元，这10个顶级楼盘价格的中位数为95000元，比2008年的72000元涨了32%。中高端住宅市场也因此成为上海楼市代名词，其中市场热点主要是位于黄浦江滨江板块、新江湾城板块、大虹桥板块，以及浦东、南汇合并之后的区域等位地段。

　　记者实地走访了作为热点板块的华润橡树湾楼盘。该楼盘位于上海当前热点板块杨浦区新江湾城，2006年，经过176轮的竞买，华润置地以15.41亿元的价格，将该地块揽入囊中，项目占地面积达到14.4274万平方米，可建面积超过23万平方米。地块的楼板价为6676元／平方米，虽然在当时惊为天价，但与去年底的地价相比已是底价了。2009年12月，新江湾城C6地块出让时，楼板价已经高达每平方米32400万元。据业内估计，按照当前售价，成本每平方米不会超过15000元。

　　2008年橡树湾一期开盘的是联排别墅，售价已经高达每平方米42000元。2009年下半年，橡树湾二期的公寓开盘时，开盘价格为每平方米33500元，价格直追别墅。今年2月，第三期公寓开盘，价格已经上涨到每平方米47000元，开盘后一个月即成交41套。但是，新政出台之后，一个月后仅成交两套。

　　据搜房网信息，目前橡树湾楼盘价格已经出现下跌。记者从销售人员处了解到价格已经松动的情况：“现在只有180平方米和280平方米的户型。现在，如果购房一次性付款，以及现场下定金30万元，我们会有优惠。”据悉，优惠幅度为1%。在二手房市场，橡树湾价格已经有了5%左右的跌幅。

　　市场重现理性

　　记者了解到， 2009年下半年，橡树湾购买的客户群也有了非常明显的变化。2009年，投资与自住比重约为5∶5，2010年，投资与自住比重约为3∶7，客群已经显著变化。

　　8月上海商品住宅市场，也的确出现了今年调控以来的“良好局面”：供求价出现全面回升。上海共有52批新房源上市，推出了6694套76.47万平方米，面积环比大幅上升48.8%；成交面积则环比上升了61%，达到69.87万平方米的3974套；平均成交价格在持续3个月下调后，重新回到20000元以上，达到每平方米20973元，环比涨幅达5.8%。

　　9月2日，上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”，重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定，以打击捂盘囤地现象，政府重申调控态度和决心。

　　事实上，尽管上海今年土地供应量下降，但是开发商拿地趋于理性，上海土地市场价格开始回落。据戴德梁行研究部统计数据显示，从土地供给上看，上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2万平方米，但同2009年下半年的948.2万平方米相比，实际减少了605万平方米，将近减少了63.8%。

　　方方地产咨询机构提供的数据显示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商业办公地块，其中14幅地块以底价成交，底价成交土地几乎占了一半。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏告诉记者，今年上海市有1100万平方米的住宅用地供地计划，因此大量土地将在下半年入市。若土地价格合理，开发商均会积极进入。增加土地供应，将有助于未来市场中供应量的充裕，令市场不再因长期性的饥饿而导致再度出现非理性的房价过快上涨。

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