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上海楼市价格重上2万元 高价房拉升均价

http://www.sina.com.cn  2010年09月04日 02:24  中国经营报

  王其明

  中高端住宅市场一直是上海楼市的主力军,其旺盛的成交直接快速拉升了整个市场的房价。

  9月2日,上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”,政府重申调控态度和决心。随着土地价格的合理化,房价有望回归理性。

  中高端住宅充当市场主力

  据统计,2010年4月~8月,上海全市住宅(剔除配套动迁)供应量为407.09万平方米,2009年4月~8月 全市住宅(剔除配套动迁)供应量为651.96万平方米,同比下滑37.55%。

  2009年,上海成交量最大的是均价30000元以上的公寓和40000元以上的别墅,成交户型的面积也都在120平方米以上。根据同策机构的数据统计,去年以来,均价30000元以上的楼盘达到95个,比2008年增加21个。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整个市场的房价。据易居统计,2009年,上海实际成交均价最高前10名楼盘,其中有4个楼盘均价超过10万元,这10个顶级楼盘价格的中位数为95000元,比2008年的72000元涨了32%。中高端住宅市场也因此成为上海楼市代名词,其中市场热点主要是位于黄浦江滨江板块、新江湾城板块、大虹桥板块,以及浦东、南汇合并之后的区域等位地段。

  记者实地走访了作为热点板块的华润橡树湾楼盘。该楼盘位于上海当前热点板块杨浦区新江湾城,2006年,经过176轮的竞买,华润置地以15.41亿元的价格,将该地块揽入囊中,项目占地面积达到14.4274万平方米,可建面积超过23万平方米。地块的楼板价为6676元/平方米,虽然在当时惊为天价,但与去年底的地价相比已是底价了。2009年12月,新江湾城C6地块出让时,楼板价已经高达每平方米32400万元。据业内估计,按照当前售价,成本每平方米不会超过15000元。

  2008年橡树湾一期开盘的是联排别墅,售价已经高达每平方米42000元。2009年下半年,橡树湾二期的公寓开盘时,开盘价格为每平方米33500元,价格直追别墅。今年2月,第三期公寓开盘,价格已经上涨到每平方米47000元,开盘后一个月即成交41套。但是,新政出台之后,一个月后仅成交两套。

  据搜房网信息,目前橡树湾楼盘价格已经出现下跌。记者从销售人员处了解到价格已经松动的情况:“现在只有180平方米和280平方米的户型。现在,如果购房一次性付款,以及现场下定金30万元,我们会有优惠。”据悉,优惠幅度为1%。在二手房市场,橡树湾价格已经有了5%左右的跌幅。

  市场重现理性

  记者了解到, 2009年下半年,橡树湾购买的客户群也有了非常明显的变化。2009年,投资与自住比重约为5∶5,2010年,投资与自住比重约为3∶7,客群已经显著变化。

  8月上海商品住宅市场,也的确出现了今年调控以来的“良好局面”:供求价出现全面回升。上海共有52批新房源上市,推出了6694套76.47万平方米,面积环比大幅上升48.8%;成交面积则环比上升了61%,达到69.87万平方米的3974套;平均成交价格在持续3个月下调后,重新回到20000元以上,达到每平方米20973元,环比涨幅达5.8%。

  9月2日,上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”,重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定,以打击捂盘囤地现象,政府重申调控态度和决心。

  事实上,尽管上海今年土地供应量下降,但是开发商拿地趋于理性,上海土地市场价格开始回落。据戴德梁行研究部统计数据显示,从土地供给上看,上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2万平方米,但同2009年下半年的948.2万平方米相比,实际减少了605万平方米,将近减少了63.8%。

  方方地产咨询机构提供的数据显示,7月至今,上海共成交31幅住宅及商业办公地块,其中14幅地块以底价成交,底价成交土地几乎占了一半。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏告诉记者,今年上海市有1100万平方米的住宅用地供地计划,因此大量土地将在下半年入市。若土地价格合理,开发商均会积极进入。增加土地供应,将有助于未来市场中供应量的充裕,令市场不再因长期性的饥饿而导致再度出现非理性的房价过快上涨。

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