黄树辉

　　过去两三年时间内，一直被同行步步紧逼的行业龙头万科，终于可以得以暂时喘息。因为无论是规模还是业绩，万科在上半年依然充当了行业领跑者的角色，已经让它后面的一帮子兄弟望尘莫及。

　　根据已公布的数据，万科上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好成绩，而其未结转的合同销售金额达到573亿元的历史最高水平。

　　上半年继续领跑

　　或许乱世方显强者本色。今年4月以后，房地产市场的调控政策对市场产生了显著影响，全国主要城市的新房成交量此后一路大幅下滑。但从销售数据来看，万科的销售额今年以来持续创出新高，新盘认购率不断上升。

　　万科董秘谭华杰认为，一方面是因为2009年下半年以后万科开工、推盘速度快于行业整体，行业整体的供应高峰为今年9到11月，而万科3月份以后推盘量已经开始放大，6月份以后即进入推盘高峰。另一方面是因为万科的产品结构里小户型比例高，普通住房主要面向自住购房者，受行业波动影响小。

　　万科董事局主席王石此前接受《第一财经日报》采访时称，万科一贯坚持不捂盘策略和随行就市的定价策略，以及万科一直坚持的装修房受欢迎的程度显著上升，是万科在上半年取得不错业绩的重要因素。

　　日信证券的分析报告认为，快速扩张二三线城市成就了万科的行业领跑者地位。1至6月，万科累计新增项目38个，权益规划建筑面积合计893万平方米，平均楼面地价在2300元/平方米。一线城市中仅在上海、北京及广州获得4个项目合计建面66.7万平方米，占总获取项目建面的5.66%，而二三线城市成为万科扩张的重点，截至报告期末，万科在二三线城市的权益土地储备已达到3179万平方米。

　　但这并不意味着万科没有受到调控政策的影响。从已经披露了上半年业绩报告的“保招万金”来看，万科的业绩增长幅度只是差强人意，总共实现营业收入167.7亿元，净利润28.1亿元，同比增长11.4%。

　　比较起来，保利、金地和招商地产中的任意一家，业绩增长都比万科好。其中，保利实现营业收入112.45亿元，实现归属于母公司所有者的净利润16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%；金地营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%，营业利润18.6亿元，同比增长257.89%，其中归属于上市公司股东的净利润12.27亿元，同比增长327.02%；招商地产上半年实现营业收入69.8亿元，同比增长142.76%。

　　对万科的行业龙头地位威胁最大的还是恒大地产(03333.HK)。新政调控之下，不少开发商收紧战略，业绩下滑，而上市不足一年的恒大地产销售业绩却逆势上扬。中报显示，截至6月30日，恒大地产收入飙升至203亿元，较去年同期激增11倍，而公司净利润达23.3亿元，同比翻近两番，相比万科的28亿元仅一步之遥。

　　高负债和低盈利待考

　　同时有分析认为，万科在三、四线城市的扩张是以牺牲如今的盈利为代价的，或许是为明天积蓄力量。万科总计在全国近40个城市拥有项目，并且仍在不断地进入新的城市，但在众多三、四线城市处于微利甚至亏损阶段。

　　除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。2月，万科以3.3亿元收购昆明一家地产公司；3月又以1.5亿元收购上海滨江房产有限公司75%的股权；4月，万科又以9820万将深圳一家地产公司收入囊中。而上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就“消灭”一家地产公司。

　　规模居行业之首，但万科的盈利能力并不是第一。一直被万科视为竞争对手之一的中海地产，在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上数年来都居业内首位。

　　对比中报可以发现，上半年中海地产的经营利润为79.8亿港元，同比增加48.4%；净利润则达到了44.6亿港元，同比增长66.7%；但万科上半年的营业利润为41.18亿元，比去年同期的41.90亿略有减少。

　　这或许是万科在今年强调成本控制的一大原因。2010年上半年，中海营业收入是175亿港元，对应的销售成本是100亿港元；上半年万科的营业收入为167亿元，相对应的销售成本是102亿，明显高于中海地产。

　　尤其是在销售费用上，中海的销售费用是1.9亿港元，尽管规模继续扩大，但销售费用却比2009年同期的2.2亿港元大幅减少。但万科上半年营业收入略有下降的情况下，销售费用逆势增加了将近9%，达到6亿元。

　　截至2010年6月30日，万科的总资产是1605亿元，而2009年年末这一数字为1376亿元，增长高达16.64%。为了支撑规模上的扩张，万科上半年负债为858亿元，2009年年末是680亿元，增长率高达26.19%。

　　半年报显示，万科负债总额为1120.93亿元。统计表明，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，而万科占40.32%，位居第一位。

　　针对近期有媒体称万科中期负债金额超过千亿的报道，谭华杰9月2日表示，由于房地产行业收入确认滞后于销售的特殊性，中期时万科的账面负债中包括了多达453.8亿元的预售账款，占整体账面负债的40.5%，如果不考虑这部分金额，万科实际负债只占总资产的41.6%，而银行借款仅占万科总资产的11.9%。

　　但谭华杰强调，截至中期时，万科持有现金191.1亿元，而包括信托在内的一年内到期的全部借款仅134.2亿元，7、8月销售持续放量，让万科的现金流更加充裕。而9、10、11三个月行业将迎来供应量高峰，万科的新推盘规模仍然会保持较高水平，公司会继续坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略，争取比较理想的新推盘销售率。