房企调整拿地策略 重点地块集中火力

　　唐文祺

　　伴随着市场成交量的小幅上升，包括万科在内的一批房企悄然调整发展策略，房地产市场再度“暗流”涌动。

　　房企拿地速度不减

　　根据扬州市国土资源局在7月31日发布的招商公告，编号为“621、622、623”的三幅商住用地，将以净地挂牌方式进行出让。按照规定，扬州市三幅商住用地接受报价的截止时间应该是8月29日。虽然在扬州市国土资源局官方网站公示为“招商结束”，但这三幅用地究竟花落谁家，却始终未明示。

　　资料显示，三幅地块均位于扬子江边，地段甚好。

　　按照竞买人规定要求，除了注册资本金在10亿元或以上之外，还对近三年累计开发面积不低于500万平方米进行了规定，苛刻的是，开发项目曾获得建设部颁发的绿色三星奖项赫然在列。“仅这一条，就把大多数企业拦在了门外。”一位当地开发商向《第一财经日报》记者表示。

　　据了解，绿色建筑三星评级是目前建筑业内最高水平的绿色认证，对公共建筑与住宅建筑分别予以评级。在住宅建筑方面，如今仅有万科、朗诗等为数极少的房地产企业获得过。如果将各项竞买要求综合起来对照的话，“理想人选”早已圈定。

　　从表面上看，这三幅用地属于可单独分拆出让，但统一的竞买门槛设定，使得万科“一举打包”的猜测甚嚣尘上。“在相关文件中，如果打包购置的话，其公建配套可进行适当调配。所以如果企业有实力，打包之后再做产品会更容易。”上述开发商说。

　　据一位知情人士证实，万科的确已在扬州新获土地项目。“近期公司的拿地策略已明确，尤其在上海及长三角邻近城市，尽量不采用公开招拍挂的方式。”

　　不仅是万科一家，不少企业仍在加速进行土地储备。“公司并不会在今年因为宏观调控而停止拿地，因为土地少了项目收入亦随之减少。因此下半年在限定的资金范围内，针对重点地块集中火力运作。”一家大型央企相关人士称。

　　公开信息表明，保利地产自7月份起已重新进入土地市场，相继在佛山、广州、连云港、长春等地攻城布局。此外，半年来新增楼面面积280万平方米的中海发展，则是大肆谋取新项目，并未对增加土地的策略有所限制。

　　调整策略以快速消化

　　土地开支成本不可避免，与企业资金回笼密切相关的销售收入再度被市场关注。

　　保利地产在中期报告里称，将及时调整产品结构，把主流产品定位为“普通住宅、自住型、刚性需求”。万科更是瞄准刚需，据知情人士透露，该企业在未来开工计划中，80%的土地将用来建造144平方米以下的户型产品。在公布的中期报告数据中，万科今年前6个月的销售产品，144平方米以下普通住宅占比近九成。

　　更多的大型房企，加速推进项目供应。今年1月以150亿元收购东方海外巨额“资产包”的凯德置地，随即对资产包中的物业实行快速推进。其中最受关注的两大上海黄金地段项目，即长乐路项目和衡山路地块，按照计划，前者初定于今年第四季度面市，后者则上交了工期表预计在年末开工。

　　凯德置地华东区总经理曾文星表示，公司当前是土地、销售同步运作，即一边选择合适价位地块入账，一边按照项目进程迅速推盘。

　　另一家布局于全国范围的大型央企则向记者透露，下半年的销售策略会有所调整，“价格会下降一点，以加快消化速度。”从该企业刚刚公布的中期业绩公告来看，其现金流情况并不太理想。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，下半年企业发展策略的调整，意味着对于市场及后期政策的判断。目前开发商们正处于“资金链逐步紧张的过程中”，如果土地重置成本下降，仍然会有企业愿意借机“抄底”。