见习记者 石俊

　　如果把房产税比作能浇灭楼市虚火的大雨，那么这片阴晴不定的房产税传言则像乌云飘荡了太久，在各个权威部门“雷声”滚滚地表态、辟谣之后，人们不禁要问，房产税的“雨”到底怎样才能落下。

　　房产税，有如悬在楼市调控上空的达摩克利斯之剑，挥之不去，但又心有余悸。

　　而在如今调控的敏感期，近日，发改委官员再次表态将推进房产税的改革，由此引发对房产税新一轮的热议。

　　自年初以来，梳理历次房产税或者是物业税所引发的议论时不难发现，在楼市僵持或者是政策的静默期，“房产税呼之欲出”的消息都会极大地吊足市场的胃口。从今年1月初的“国11条”中提出加快研究完善住房税收政策后，舆论和专家广泛解读为物业税即将出台，但到了4月份，物业税逐渐改口为房产税，直到近期发改委官员的表态。期间，房产税出台、试点的传闻与辟谣齐飞，上至国家部委的“免谈房产税”和“地方无权出台房产税”的表态，下至地方对房产税政策的上报和争相试点，诸多迹象表明，房产税远没有想象中那么简单。

　　无论是房产税或者是物业税，在很多人看来，其初衷都是为了遏制投资投机，增加住房持有成本，从而达到增加供应平抑房价的目的。能不能征？征税是否合理？应该怎么征？这些问题每次都成为热议的焦点。但业内人士认为，税费调整毕竟不同于常规的调控手段，这是长期且更加严肃的，必须在法律的框架内调整，因而这也决定了房产税仍然处于“逐步推进”的现状。但另一个值得注意的是，地方政府对房产税态度的转变，从年初的反对到争相试点，与此变化相对应的是，楼市调控以来各地土地出让金的下降，房产税的出台是否将改变土地财政的模式？转而让征税成为主要财源呢？这又引得多方质疑。

　　谜一样的房产税

　　今年1月初，“国11条”出台，提出要加快研究完善住房税收政策。这被业内解读为物业税即将出台，旨在抑制持续上涨的房价。更有消息称，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

　　据了解，物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。专家表示，只有对持有环节征收，才能增加持有者的成本，促进房地产的流转，补充有效供应不足，抑制房价的非理性上涨。

　　对物业税的讨论在两会期间达到高潮，多位代表和委员的提案建议推出物业税试点。有政协委员提出，无论从房地产市场稳定、财政税收稳定、政治社会稳定的角度看，都必须下决心试行物业税，以调整社会阶层的利益。通过开征保有税来调节，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应，进而达到调节房价目的。开征保有税，先开征房屋闲置税，然后再逐步开展物业税的征收。财政部也表示年内完善房产税制度。

　　但到了4月，热议的焦点从物业税转为房产税，而京沪渝深四地可能试点征收房产税的消息更引起市场极大波动。据一位财税系统的内部人士透露，由于物业税的征收方式，与国内房地产市场实施的土地出让制度有所矛盾，“考虑到征收物业税难度很大，因此很有可能以房产保有税取而代之。”

　　据了解，房产税并非新税种，我国早在1986年开始实施，所依据的是当年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。业内人士表示，从性质上分析，物业税和房产税基本上同属一物，都是持有环节的税收，区别在于前者涵盖面更大，包括所有的不动产。而房产税目前只是针对经营性物业征税，对于个人自用房屋则不用缴纳。

　　在4月出台的更严厉的楼市调控政策“新国十条”中，再次提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。此后，业界把目光对准了各地陆续出炉的地方版调控细则中有关房产税费的新规，国务院法制办和财政部两部委有关人士亦同天表态，开征住房保有环节的税收。而针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国税总局澄清，地方政府没有权力出台新税种。而发改委下属机构有关负责人提到“三年之内免谈房产税”的说法，更让发改委和住建部出来正面辟谣。

　　在国家部委表态和回应的同时，重庆和上海等地试点房产税的消息仍不绝于耳。直到8月24日，发改委财政金融司司长徐林提出，将推进房产税改革，让房产税再次引发热议。

　　对于谜一样的房产税，多方争议集中在开征的条件和时机是否具备和成熟。一位长期关注房地产业的观察人士指出，对于物业税或是房产税，有几个现实问题等待解决。首先是税收开征之后，需要协调分给国家和地方的比例以及哪些相关税收将替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务；最后是法律以及税种设计方面的问题，物业税需要经过一个立法的过程，房产税虽有法可依避开了立法程序，但如何设计仍是一个复杂的问题。

　　房产税真能抑制房价？

　　北京的小张最近想买套房子，但高昂的房价却让他一次次失望。“我是希望国家能够出台房产税，这样应该就能打击那些有几套房的投资者，他们脱手后市场供应多了，房价也就会降了，没看到消息说现在有大量的空置房吗？”和小张一样希望通过税收来调控房价的人不在少数。

　　上海市社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，开征房产税有助于均衡财富，抑制两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。此外，房产税有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。

　　但自住房房产税的征收是否能起到降房价的作用仍引起多数人的质疑，或许短期内能在一定程度上抑制房价的上涨，但更多的是抑制房市的消费需求，而新增税在现实环境中极其容易被转嫁到购房人身上。“指望通过征收房产税来抑制炒房，愿望是好的，但实际效果恐怕难如人意。因为，房价的过快上涨，是多重因素造成的。单靠征税，无论是保有环节还是交易环节的税收，都无法有效解决。”财政部财政科研所副所长刘尚希指出。他说：“房价上涨不明显或者房价下行时，征收房产税对楼市的影响会更明显一些。但是，在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下，征税虽然增大了房产的持有和交易成本，但增加的成本是可以转嫁出去的。这时，即使开征房产税，炒房者也会以更高的价格售出房产，把这部分税负转嫁给购房者，反而可能进一步推高房价。”

　　另外一个值得注意的是，房产税之前只是对经营性物业征收，但现在如果开征，是否会对所有房屋征收？因为在我国，房屋的性质极其复杂。以北京为例，存在着大量的房改房、央产房、小产权房等产权、房屋面积不清楚的房屋，此外还有经适房、廉租房、两限房等政策房。根据任志强此前的一项研究，北京各种性质的房屋达26种之多，可见其征收难度之大。“按照税收的本意，是以占用国家资源的比例来征收的，税种的设计不是针对少数人而是所有人，这也意味着房产税的开征，即使是首先面向经营性物业以及一些高端住宅进行征收，但最终将扩展到普通住宅。”据国税总局一位人士透露。“房产税应该不会涉及到一些政策性住房。”一位地方税务局的某负责人表示。那如果这样的话，是否又会引起房产税征收的不公平呢？

　　房产税成地方主要财源？

　　在此前热议物业税的时候，就有专家提出，即使物业税在技术层面已经没有问题，但未来整体推出物业税，最需要的是一个理想的外在环境。物业税是地方税种，未来的征收情况将主要取决于地方政府的积极性。“很多地方政府刚开始对于物业税的试点是表示支持的，不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。”一位接近财政部的人士透露。新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年表示，土地出让金是地方政府实现经济增长和增加地方财政的一个最主要的来源。

　　但在如今，包括重庆、上海、广州、杭州、成都等地却有消息称税务系统已经展开了多轮的房地产税收征计培训，并对征计评估的标准做了多番筹备。地方政府对房产税态度的转变背后又有何深意呢？

　　在本轮房地产市场调控中，土地市场成为调控的重点。根据中国指数研究院发布的《2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报》指出，在全国住宅用地供应量持续增加的背景下，地价快速上涨势头得到了遏制。数据显示，上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%，但供应量的增加并没有带来成交量的大规模增加，与此同时，住宅用地楼面地价为每平方米1863元，环比2009年下半年下降9%。这意味着地方政府土地出让金的减少。

　　上月中旬，国土部通报了房地产用地专项整治情况，结果显示，其中近六成的闲置土地主要是由政府原因造成。此后，国土部更是约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例，而今年国土部首次使用的“15号令”，也将对地方政府相关负责人进行问责。“‘约谈’只是预警，如果大量土地违法违规问题仍得不到解决，国土部就可能动用其他手段。”国家土地总督察办巡视员张璞曾表示，“即使调走了，但如果这个土地违法违规发生在任期内，也要追究责任。”据悉，下一步国土部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势。“在中央加大地方政府的土地问责，同时土地收入减少的情况下，税收成为调节财政收支平衡的砝码。”上述观察人士指出。

　　徐林也公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。“以‘税调’取代‘政调’是国外房地产市场较为成熟的经验，不仅可以改变‘政调’不稳定因素，还可以从根本上扭转地方政府把GDP当成倒卖土地的扭曲现状，改一次性的卖地财政为税收的细水长流，从根本上增加投机性住房的投机成本，从而让楼市健康发展。”知名房地产研究人士杨成晓表示。

　　自年初以来，梳理历次房产税或者是物业税所引发的议论时不难发现，在楼市僵持或者是政策的静默期，“房产税呼之欲出”的消息都会极大地吊足市场的胃口。能不能征？征税是否合理？应该怎么征？业内人士认为，税费调整毕竟不同于常规的调控手段，这是长期且更加严肃的，必须在法律的框架内调整，因而这也决定了房产税仍然处于“逐步推进”的现状。