耿玲

　　日进斗金的王府井大街，北京饭店二期霞公府，开盘半月，仍拒绝普通人参观，它以“定金100万、首付1500万、总价四五千万，亿万身家买家”等刺眼的文字，不断冲击着大众的神经。

　　令人疑惑的是，在宏观调控的大背景下，这些千万级的豪宅居然呈升温之势。

　　豪宅标准突然跃升

　　自霞公府对外宣称均价10万元/平方米起，就注定要引来外界高度关注。用售楼员张小姐的话说，就连媒体要看房，都须各显神通，“暗访、偷录、偷拍等等”。

　　最高单价13万元/平方米的霞公府，单套总价四五千万。据不完全数据统计，北京总价在4000万以上的非别墅类豪宅，还包括钓鱼台七号、盘古大观、龙湖颐和原著、长安八号、霄云路八号等。

　　已有5年豪宅营销经验的盘古大观营销总监韩乐，目睹了北京豪宅从2007年的2-3万元/平方米直接跳跃至2009年的5万元/平方米，今年出现霞公府这样单价10万元/平方米的豪宅，并未令他惊讶。

　　根据北京房地产交易管理网数据统计显示：北京的豪宅市场2010年2季度价格继续上涨，前30个项目最低价首次突破4万元，达42768元每平米，比2009年3季度的29891元每平米上涨了43%。而成交均价更是从2009年2季度统计的31421元每平米，涨至2010年2季度的53740元每平米。

　　上海千万级豪宅更是普遍。据中房信统计数据显示，目前上海在售千万级项目有83个，其中25个公寓项目，58个别墅项目。其中，售价1000-2000万项目50个，2000万以上项目33个，4000万以上项目9个。预计9、10月新上市的千万级豪宅项目约20个。

　　谁买走了这些豪宅？胡润百富最新发布的《2010胡润新贵族消费门槛报告》显示，2010胡润新贵族消费门槛为1.1亿元，比去年提高了22%，并首次突破1亿元。目前全国有5.5万财富人士具备这样的消费能力，比去年增加了7.8%。

　　胡润说，“越来越多的富豪在创造财富的同时，也在不断地追求更顶级的奢侈品，他们的需求远远超过市场上的供应量。”

　　“富人的需求决定了豪宅价格没有天花板。”韩乐说，现在身家在五千万的新富也可能购买五千万的豪宅，这使得顶级豪宅的标准和价格连续攀升，曾经稀奇的亿元豪宅，现在已不在少数。

　　张小姐透露，72套霞公府目前已预定出10套左右。而单价也逼近10万元/平方米的盘古大观上个月已卖出6套。

　　无处安放的民间资本

　　在霞公府售楼员张小姐看来，霞公府的价值在于“收藏”。“很多中国客户用外币来购买。”

　　韩乐说，中国富人令人惊讶的财富增长速度，使得这些豪宅的缔造者永远有着无止境的消费信心。根据胡润百富的亿级富人消费习惯调查，富人们在住宅和室内装饰的消费比例占门槛的60%。以一个新贵族为例，家庭消费中包括三套房产：一幢别墅、一套市区的公寓和一套度假房。今年房屋和室内装饰的消费比例占新贵族消费门槛的60%，这一比例比去年又提高了10%。

　　富人们对于房地产的钟爱，正显示了这类群体投资渠道的困窘。

　　高和投资董事长苏鑫，仅用4个月时间，就将以2万多元/平方米整体收购的中莎广场，以约3.5万元/平方米均价销售一空。他的客户主要来自山西和内蒙古的“安全性资本”，最小的一笔投资两千万元以上，且均为一次性付款。

　　在苏鑫看来，安全性资本之所以拥有良好的前景，就是因为富人投资渠道的匮乏。“股市不稳定，实体经济缺乏方向，民间资本不投房地产投什么？”他所创办的私募股权基金看中的就是这部分资本。

　　中原地产集团主席施永青表示，“越有投资价值的城市，它的资金来源一定不是本城市里面的资金，它的房价也不反映本城市里面人的负担能力，而是反映整个中国的经济发展和资金积累。”施永青认为，房产的金融属性，是中国经济发展必然要面对的情况。

　　调控下的顶级豪宅困惑

　　尽管韩乐所在的盘古大观8月售出6套，但他并不知道豪宅市场是否就此回暖。今年4-7月，他们才卖出6套。而调控之前，该项目月均销售四五套。在韩乐看来，对宏观经济最为敏感的富人们，豪宅消费也已受到房地产调控的影响。

　　但有业内人士认为，调控不是造成豪宅滞销的主要因素。国家酝酿对财富进行再分配，而房地产税收具备了这一功能，这是富人最担心的。

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示，二季度截至8月25日，售价排名前30位的商品房住宅，总供应量为7509套，合计仅售出3957套，库存3552套、面积1396870平米，市值659亿元。特别是一些户型较大、总价较高的豪宅，目前销售率非常低。

　　尽管如此，豪宅的缔造者们依旧坚持并不断突破在外界看来的天价。一位豪宅资深人士认为，开发商透支价格的底气来自他“垄断”性的地段以及城市资源。“某个地段内，项目没有竞争，质疑它定价高不高还有意义吗？”该人士反问道。

　　韩乐告诉记者，一般顶级豪宅要具备四类资源。即，自然资源、城市资源、人文资源、产品资源。“一般占据一个资源，为普通住宅；占据两个，为高端住宅；占据四个，可以称为顶级豪宅。在市区土地越来越稀缺的情况下，一般占据两类资源的项目，就会把价格定得极高。”韩乐说。

　　韩乐说，也许现在还认为单价10万元/平方米的豪宅售价过高，随着诸多地王级产品的上市，这个价格就不高了。