本报记者 张晓玲海南报道

　　在国土部1457宗闲置用地名单中，海南141宗土地“榜上有名”。

　　而这141宗闲置用地，只是海南大规模圈地运动的冰山一角。本报记者从一家不愿具名的商业机构独家获得的一份海南储地报告显示，以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣，13家地产公司共在海南圈地约18万亩，合约12600公顷，拿地时间最少也在3年以上，目前开发大多未过半，远远超过闲置名单公布的1672公顷。

　　“海南楼市就是冒险家和投机分子的乐园。”一位在海南浸淫多年的开发商人士对本报记者表示，这里面不乏内地大型国有企业、大胆的民营公司老板以及香港富豪。他们豪赌海南国际旅游岛概念，并继续在这里跑马圈地、合纵连横。

　　泛东海岸地块基本没地了

　　从地图上看，海南岛呈椭圆形，中间高、四边低。中间是高山，四边有着优美的海岸线，是一片热带海岸原生态净土。

　　在地产商眼里，对海南土地的争夺，实际上就是对海岸线的争夺。

　　记者获得的这份储地报告显示，13家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，最少的万科也有上千亩土储，其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩。合计近18万亩。

　　从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。

　　对比之下，潘石屹的SOHO中国在海南的数百亩土地仅是小儿科。

　　“这份报告是结合实地考察+政府公开信息做出的，也有上市公司公告、项目广告书等材料可以印证。”据报告执行人表示，海南东、北、南部土地市场瓜分已经接近饱和，中、西部尚有空间，目前许多地产商正朝向这里发展、拿地。

　　公开资料显示，以上公司所圈地块，投资均以百亿计，除了中信泰富计划投资百亿开发万宁神州半岛外，中信地产在博鳌的总投资额将在100亿元以上，雅居乐清水湾、富力澄迈项目也号称投资超过100亿元，多个项目的开发周期都在10年以上。

　　不过，上述天量地块，有的并未体现在上市公司报表中，有的仅公告一部分。其中缘由，在于大部分土地为一级开发，有的并未完全取得土地使用权证，这与海南省土地出让制度有关。

　　这些土地是如何获得的？

　　据闲置名单显示，141宗土地最早出让于1991年，最晚在2006年，其中大部分集中于1993-1998年，以及2002-2006年间。

　　前述储地报告也得出结论，像鲁能、华润、海航、中粮等大型国企，海南拿地时间均超过5年，有的地块更在10年以上，如中粮亚龙湾是1993年拿地。富力、雅居乐稍晚，于2005-2006年进入。万科、绿城更晚一年左右。

　　熟悉海南土地市场的一级开发商务策划师崔元星介绍，由于海南地方财政基础薄弱和历史原因，上世纪90年代，海南曾将大片土地交给开发商整体开发，截至2004年底，这些成片开发实际使用土地面积仅49平方公里。

　　而在地方政府的招商热情之下，开发商再次进入海南的一级开发市场，是在2004—2006年，目前一级开发市场已经所剩无几。

　　崔元星称，其关键因素是土地收益分成。海南省人民政府2006年7月出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%，这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

　　他粗略估计，目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地，还有至少300平方公里。现在进入海南房地产市场，已经很难在一级开发上分一杯羹了。

　　但开发商参与土地一级开发，并不仅仅是看中土地收益分成，更在于拿到该地块的二级开发权。“现实情况是，一级开发商在土地招拍挂中存在先天优势，甚至可以左右土地二级出让。”多位在海南地产商人士坦言。

　　因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高等问题，通过介入一级开发，可以更好地把握土地规划定位等核心问题，便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权，拿下土地二级开发权。

　　崔元星认为，在现有体制下，二级土地市场招拍挂只是一个形式。“一级开发商可以出任意高的价格抬高地价，把其他开发商排除在外，可以想要哪一方拿就让哪一方拿，只要是他们的利益共同体。”

　　海南业内人士认为，成片土地出让及一二级联动的开发，正是地产商可以大肆囤地的奥秘所在。地产商在海南的狂飙突进，折射出的是当地土地出让招拍挂制度和市场监管的缺位。

　　谁能动囤地主的“奶酪”？

　　尽管涉嫌商业贿赂、关联交易、倒地炒地的公司层出不穷，资本市场也屡有质疑，但被涉公司却至今无一受罚。

　　在国土部闲置土地名单中，除了罗牛山、华润等少数知名企业海南闲置用地“在案”，其它大型房企也并未出现，“这份1457宗地块的名单截止日期是2009年9月底，而最新的统计截止到了今年7月底。”国土资源部人士称，最新的名单超过3000宗。但迄今为止，国土部并未公布这份新名单。

　　一位不愿透露姓名的海南地产商称，分期开发的大型项目是否属于囤地是有争议的，毕竟是当初跟政府都有框架协议，约定了开发时间。

　　这位人士还表示，目前列入闲置名单的，基本都是些小鱼小虾，真正的大鳄，其间利益错综复杂。

　　即使对认定闲置的罗牛山、华润而言，也未有特别惩诫。华润海南4宗土地被列为闲置，隶属于海南华润石梅湾旅游开发有限公司的这4幅地块，均为2005年12月22日取得的旅游用地项目，约定开工日期为2006年6月30日，由于企业自身原因，至去年9月30日尚未动工。

　　8月19日，国土部土地利用司司长廖永林说，根据国务院10号文“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的要求，国土资源部将及时把闲置土地等违法违规用地情况，抄送相关部门。

　　但名单涉及的上市公司，目前也未见有证监会相关处罚。而“大型公司尤其是国企、央企是银行的优质客户，怎么会大动干戈？”

　　通过股权转让倒地获利的现象，亦已引起政府警惕。2010年1月22日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》（下称《通知》）中，在国内首次提出“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”，意在打击借道股权转让进行的炒地行为。

　　但包括华远地产董事长任志强在内的人士认为，转卖土地是否违法有待商榷。

　　此外，新政对颁布前的该类行为是否具有“追诉”效力？海南省国土环境资源厅有关负责人表示，《通知》实施细则尚在具体商议中，是否会对颁布前的案例进行追诉也尚未明确。

　　谁是海南最大的地主？

　　在国土部闲置名单出炉后，海南省国土环境资源厅有关人士透露，海南现有30多万亩建设用地在县市政府和企业手中，省国土部门拟通过置换的办法，将存量建设用地盘活，让土地服务于项目。但其并没有说明政府和企业手中各有多少。

　　没人能说清楚，谁是海南最大的地主。手握近2万亩土地的富力地产，也不敢说自己是海南最大的地主。在富力内部人看来，在海南的土地储备规模上，鲁能置业第一。据称鲁能置业在海南拥有19平方公里土地（约2.9万亩），但鲁能置业也不认为他们是海南最大的地主。在鲁能眼里，海南的大地主非海航置业莫属。

　　海南房地产界传言，海航置业在海南18个市县都有土地储备。海航内部人士认为，这主要是指大股东海航集团在海南的土地储备，由于历史积累和资本运作，海航集团拥有多幅海南土地。

　　接受记者采访的地产商们，并不认为自己是在囤地，因为在海南，“大家都这么做”，一个上万亩的项目，当然得开发10年、15年；中信泰富主席常振明表示，公司现时资金已很充裕，并不愿意再引进新的投资者进入神舟半岛项目。

　　与中信一样，雅居乐、华润、富力等公司，也不愿意引入合作方进行开发，“长期看好海南，这些已经谈妥的项目，未来升值潜力巨大。” 富力有关人士称。

　　而另一方面，海南国际旅游岛获批后，海南土地益发显得珍贵。《海南省房地产业发展战略与中长期规划（2008－2020）》草案曾提出，加强海岸线资源的管理，确保海岸线资源不会被一次性贱卖。

　　今年，在前述《通知》中，海南省再次明确表示，“沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。”

　　但“一次性贱卖”对应的，恰恰是圈地完毕的既成事实，而“优先”并不等于禁止，一些本属于公共资源的土地，已经沦为少数人的私家海滩。

　　“有的开发商把会所建在沙滩上，只有会员才能进。”从海南省法制局下海的律师王向和在调研中发现，99%的开发商都集中在海岸线上，而且往往把地产开发和海岸线结合在一起，把海滩想当然地据为己有。

　　海南省建设项目规划院原高级工程师林鸿民在过去的数年里，走遍了海南的海岸线，“现在优质的海岸线资源所剩无几。”他呼吁，一定要保留一段海岸线作为限制开发区。