7月份各地楼市的数据陆续出台，局部地区呈现销售量反弹的特征，给开发商预期的回暖增加了几分信心，尤其是对于即将到来的“金九银十”寄予厚望。

　　不过，中央领导8天内两次表态，国土部再掀清查囤地风暴，北京拟实行预售金监管，种种迹象表明，新一轮的宏观调控风声更紧了。不少开发商感叹，楼市短期回暖已成泡影，只能打“持久战”了，而这将对开发商的价格策略产生直接的影响，胳膊拧不过大腿已是不争的事实。

　　成交量反弹调控突至

　　“销售已经在好转了，但是经历了最近的政策传言，又看不清楚了”，东北三环的一位楼盘销售负责人在谈及今年金九银十的预期时，显得有几分无奈。

　　在各类物价一片上涨的消息中，房价成了近期唯一没有继续上涨的实物了，业内人士王开智等都持同样的观点：调控不祭杀手锏，房价蓄势终反弹。自国务院楼市调控新政实施以来，北京住宅市场进入成交低迷期。不过，这一局面在7月被打破。经过几个月的“观望期”后，北京楼市的成交量开始出现反弹迹象。

　　正在开发商翘首热盼“金九银十”市场能进一步回暖之时，政策层面则给开发商的热情泼了一盆冷水。中央领导8天内两次表态打击投机性购房，国土部再掀清查囤地风暴，北京拟实行预售金监管，赶在“金九银十”之前释放出的种种信号，似乎具有更强的针对性——可能在交易高峰期出现的报复性反弹。

　　“我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’。”在今年的博鳌房地产论坛上，北京华远集团总裁任志强呼吁开发商配合调控，避免政府推出政策“核武器”。

　　未来房企资金压力或加大

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，由于政策的文件制定与下达需要一定的时间，楼市调控政策的后续效果会逐渐明显，对于房地产企业的资金链的压力越来越明显，这对下半年住宅市场的前景产生较大的影响，而且这一影响会持续较长时间。

　　随着未来资金压力的进一步加大，加快项目销售和周转将成为开发商的主要目标。虽然大多数计划9月份开盘的楼盘价格待定，但是，也有不少项目已经打出“价格战”，推出种种优惠吸引购房者。

　　但是从长远来看，鑫尊集团董事长刘军等业内人士表示，由于去年政府大量的货币投入，加上今年依旧执行相对宽松的货币政策，未见加息，货币流动性已经在市场上引起物价明显上涨的现象，如果没有更好的渠道，不少投资者资金最终还是会被迫流入楼市；而如果政策过度打压，导致房价下滑，反而会制造出强烈的抄底预期。

　　政策与市场仍在博弈

　　从政策和市场的博弈来看，这场持久战还要持续很久。房价在高位稳定，或许是这场博弈的平衡点，这可以避免未来可能出现的价格报复性回调，政策又因为市场低迷而来回摇摆，毕竟房地产对于宏观经济和相关五十多个行业的影响是难以忽视的。这其中最考验开发商的是资金链。

　　受调控影响，全国主要一线城市的房地产市场都呈现出拉锯战场面。据研究机构的调查，9月，北京预计入市项目达46个，远高于前三个月。但实际开盘量仍不确定。庄凌顾问的一位负责人表示，一些再也拖不起的项目或许会集中在“金九银十”入市。一方面，大多数上市公司下半年的销售压力还很大。另一方面，在信贷不断收紧的情况下，房企资金链也不断收紧。此外，一些项目入市，可能带动区域其他项目入市。不久前，无锡便曾出现多个楼盘集中入市的现象。

　　庄凌顾问方面表示，如果集中放量情况出现，可能会令一直在高位徘徊的房价，在开发商激烈竞争的推盘中，出现较明显的松动。

　　■ 政策风向解析

　　打击“囤地”：

　　曝光“黑名单”威力初显

　　虽然自调控之初，打击“囤地”就被列为重点之一，但是今年7月底的一份“土地闲置黑名单”被媒体曝光，使得这一进程有了时间表。

　　10月底前基本完成查处

　　今年7月29日，有网络媒体晒出了部分北京开发商的囤地名单，泛海、华润、新世界等大牌开发商名列其中。之后，楼市调控期的闲置土地问题成为各家媒体口诛笔伐的对象。旋即，开发商纷纷作出回应，称土地闲置的原因较为多样复杂，如有规划改动、拆迁问题等，还有涉及政府规划调整的原因。

　　而此前一直未承认民间“土地闲置名单”身份的国土部门，在8月19日召开了通气会，作出回应。根据国土部公布的官方数据显示，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩。其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。至此，一直流传于民间的，所谓从银行系流出的“土地闲置名单”得到了官方的更新。

　　国土部在当日的通气会上表态，要求各地务必于10月底前基本完成查处任务。自调控以来的打击“囤地”政策有了落实时间表。

　　进一步查处面临现实困难

　　实际上，早在今年2月末，央行和银监会便联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，其中要求，对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。而土地闲置的名单，则是一个落实各项调控政策的有力参照。虽然，国土部对此事有了明确表态，但并未晒出官方版的土地闲置名单。而民间版的“土地闲置黑名单”，虽然让众多企业紧张了一把，但是由于土地闲置原因复杂，查处进程也面临诸多困难。

　　一位熟悉北京土地市场的投资评估人士对记者表示，很多土地有股权纠纷以及官司在身，一时间很难启动开发，而部分土地是由于政府规划以及“8·31”大限前的非净地拆迁问题，多年未解决。

　　国土部土地利用司司长廖永林也表示，目前房地产用地专项整治取得初步成效，但整体看由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，闲置土地的查处结案率仍然较低。

　　预售金监管：

　　开发商资金链遭遇大考

　　8月17日，北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》的消息见诸报端。消息不胫而走，引起业界普遍关注。一旦预售金监管执行，对于多数习惯于滚动开发的房企来说，预收款被监管，资金滚动就遭遇很大困难。

　　执行时间表尚未公布

　　商品房预售金监管并非首次提出，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰透露，三年前就已有类似说法。今年4月，住房和城乡建设部也明文要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。

　　8月17日，北京市住房和城乡建设委员会有关人士对记者表示，有关办法一直在研究，但目前没有出台时间表，目前阶段的内容和媒体引述的早期版本已经有较大差异。

　　稍后，又有媒体援引北京市银监局相关人士说法，称预售金监管暂行办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定，目前尚处于商讨阶段。

　　而业内人士对预售金监管的预期也越来越强，陈云峰就表示，《暂行办法》就等同于征求意见稿，“不出意外的话，这一政策将在年底执行。”

　　就在预售金监管在北京盛传之时，上海又遥相呼应传出类似消息。《上海证券报》引述业内人士说法，称早在今年初，上海市也曾对商品房预售流程及资金监管在行业内做过调研。

　　滚动开发模式将遇挑战

　　“部分中小房企可能支撑不住，预售金监管极有可能引发洗牌，加剧大房企垄断。”对于可能落地的预售金监管，北京一位开发商表示出这样的担心。

　　根据国家统计局数字，1-7月，全国房企手持9356亿元的定金及预收款，在房企本年资金来源中占近1/4的比例。而如果这一大块资金被收紧，加上业已收紧的房地产贷款，势必要求开发商提升自有资金比例。首先撑不住的可能是许多中小房企。

　　然而一旦预售金监管执行，大房企想高枕无忧也难。对于多数习惯于滚动开发的房企来说，预收款被监管，资金滚动就遭遇很大困难。

　　北京一国企董事长就表示，预收款对开发商来说属流动资金的重要来源，预收款使用受到限制，会妨碍开发商购地。SOHO中国董事长潘石屹也认为，预售金监管将使开发商的资金链断裂的潜在风险骤然增大。如此一来，等在开发商面前的可能是越不过去的鸿沟，也可能是降价快销回款，或者逼着开发商再谋其他应对之策。

　　开发商多持观望态度

　　7月底，北京两个知名楼盘红玺台和首创禧瑞都分别获得了久违的预售许可证，经过一个月的销售，对于两个项目的销售负责人而言，都看到了市场好转的希望。红玺台以预售许可的拟售均价，本月已经售出了8套房，和其他6万元单价以上的房产一个月只售出1套、2套相比，已经让开发商颇为知足；禧瑞都销售达到了25套，尽管价格没有达到拟售均价的水平，但是相比而言，这个战绩也是可以接受的。

　　红玺台销售总监李翔说，要是一周之前问他的心态，那应该是知足中带着期望，尤其是对“金九银十”的期望，觉得在通货膨胀越来越明显的背景下，不少外地人进北京购买高档住宅的热情正在逐渐的恢复之中；而如果现在再问他的心态，就已经有很大的不同了，只有两个字就可以说得清楚：观望。

　　通州京洲世家销售负责人杨少锋表示，此前一步到位地推出降价措施，引起了市场的极大关注，而当政策风声再度收紧时，他的态度也变得更加“观望”，在他看来，自己的楼盘已经采取了一步到位的方式，自己对目前的销售效果不甚满意，至于未来市场的反应如何，他也表示只能先观察一段时间再说了，而他觉得，要打破这种观望，可能需要此前还没有调价的开发商进行新一轮的调整。

　　另有两个在售项目的销售负责人在被问及如何看待“金九银十”的前景时，以几乎同样的语气，回答了同样的话：我们还是先不说了吧，真不好说。

　　不到四成网友看跌房价

　　据搜房网数据监控中心统计，虽然近两月开盘商推盘意愿增强，预计“金九”会有40余个楼盘集中入市，但实际推盘量却不容乐观。同前几个月一样，大多数开发商依旧无法确定具体开盘时间，能提前公布开盘价格的项目只占39%。

　　新政出台4个月，确实给全国楼市带来巨大的威力，一线城市有些楼盘甚至出现过零成交的现象，而各种房价即将下降的言论一时间也充斥着整个房产市场，但从本周的一项网络调查结果来看，仍有近七成网友对新政效果不尽满意，仅有30%多的网友认为下半年房价会下跌。

　　在对“您认为楼市调控是否达到了效果”的调查中，近七成网友认为目前的情况只是表明短期内遏制了房价报复性上涨的可能，长期看还需要进一步加强执行力度，25%的网友认为楼市调控是一场持久战，是一场政府与开发商之间的博弈。

　　对于“下半年房价是否会下跌”，36%的网友看跌，认为开发商会迫于资金问题大规模降价；近5成的网友却对房价持观望态度，认为是涨还是跌需看政府的调控力度。而记者的随机调查显示，多位购房人皆表示，“金九银十”时会去楼盘现场看看，至于是否购买，则要看自己的紧迫程度了，有购房者表示，已经推迟购房一年了，遇到有比较优惠的楼盘，考虑在年底前入手。

　　■ pk台

　　观望派

　　预期未来政策会松绑

　　红玺台营销总监李翔：从销售现场的客户特征来看，目前北京本地人的购房热情很低，主要的群体来自外地人，全款购房的比例较大。从这种现象来看，面对调控政策，开发商有胳膊拧不过大腿的感觉，期望市场如7月份那样回暖，进而到“金九银十”实现反弹是不可能的事情了，但是目前如果要开发商立即降价，可能性也不大。

　　现在去菜市场就可以感觉到菜价在涨，由此形成涨价预期，从当前来看，不少人还是认为北京的房地产是相对安全保值的工具；四环内的土地已经没有新增供应量了。这样看来，房价上涨的趋势是长期的；目前的股市、车市的热度都过去了，经济还要继续发展，房地产政策长期这样打压也是不可能的，在保障性住房跟上之后，政策松绑是必然的。基于这些因素，开发商的态度必然是观望，在没有资金压力的情况下，四环内的项目估计很难调整策略。

　　我们的“金九银十”策略是保守的营销，不做大规模的推广，以客户间的口碑去赢得客户，价格会保持稳定。　

　　货币流动性过大或导致投机空间

　　鑫尊集团董事长刘军：房价大降必然伴随报复性的反弹，造成市场的波动，这已经被2009年的行情所证实。房价的现状有其外在的因素，主要是货币流通量过大的原因，不仅是房价涨了，更是货币流通量过大，现在很多商品的价格都在上涨，问题主要在于去年大量释放货币流动性。如果不回收货币，而房价下跌，又会给投机者制造机会。

　　中国的经济还要继续保持相对高速的发展，房价与经济发展保持相应的速度是正常的，在当前的水平上稳定一段时间，就可以跟上经济发展速度回归到合理的价格水平，这是最好的结果，既能保持市场的稳定性，又能保持政策稳定性。

　　主降派

　　下半年需求仍将受限

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰：现在不少开发商认为，楼市短期回暖已成泡影，只能打“持久战”了。下半年楼市供应增加，但需求可能依旧受限。2010年四季度前后开发商推盘量将比上半年增加一倍多，但市场预计需求仍将疲软，因为许多地方银行已完全停止发放三套房抵押贷款。此外，就连申请第二套房抵押贷款也越来越难。

　　王石上周亲赴杭州促销，包括北京万科房山项目开盘，实际都是降了价的。当然，结果奇好，抢购不止。即将到来的“金九银十”，买房者看重，开发商也很看重，双方不谋而合。“该出手时就出手”，这句话一方面说给开发商听：“学习万科好榜样”，该降就降；同时送给买房者：指望房价大跌几率极低，别错过良机。

　　政策施压

　　开发商或继续降价

　　京洲世家营销负责人杨少锋：政策不断施压，开发商降价的压力明显增加，尤其是预售资金监管，会对开发商的资金链产生新的影响，而上半年政策的影响会继续延续下去。由于本项目已经在此前进行过大幅度的降价，是公司心理预期的“一步到位”，目前会在当前的价格水平上保持观望的策略，不再推出新的价格。但是，对于其他项目而言，可能仍然需要考虑其价格是否调整到位的问题。

　　对于买房人而言，今年的“金九银十”是一个需要格外仔细的时期，因为有的楼盘此前卖得很好，有的楼盘卖得不怎么样，要仔细分析其中的原因，目前市场上开发商心态各异，楼盘性价比差距较大，预计届时的促销力度也不一样。

　　■ 购房者说

　　购房者态度出现分歧

　　楼市新政出台已4个多月，房价仍然居高不下。政府再次强调房地产调控不放松，释放出二次调控信号。在这种背景下，尽管不少购房者选择观望，但是也有购房者出手买入了价格可以承受的房子。

　　故事一：

　　等房价下跌再买房

　　“房价对我来说仅仅是一个数字而已，涨得太高，根本就买不起了”，小林从2008年开始看房，经历了2008年楼市的低点，也看到2009年楼市疯涨的一年，他觉得房价太疯狂了，只有涨没有落太不正常了。

　　既然房价已经超过了一般人的承受能力，小林认为，现在调控很严格，没有松动的迹象，只要没有人买房，开发商缺钱，房价必然会降的。“至少不会像以前那样疯涨，买房不是为了住，而是为了倒手卖了升值赚钱，以后的政策不会允许这么做的。”现在房价没有松动的迹象，跌了也还是买不起。小林表示，等到房地产做出真正调整的时候，他才有可能买得起房子。

　　故事二：

　　买不起新房买二手房

　　为了买房结婚的小吴最近也很烦恼。他和女朋友为了上班方便，他们决定在亦庄买房。但是看了一圈新房，在亦庄的新盘价格都在2万以上，90平米以内的两居都要近200万，别说首付了，即使有首付，每个月的月供都还得紧巴巴的。小吴说，买房的打算一直没有断过，只是房价太高，根本买不起。工资涨的速度永远跟不上房价上涨，首付仅靠自己的力量很难凑齐，还得求助父母。但20万的现金在现在的楼市显得捉襟见肘。

　　现在小吴开始转向看二手房，目前亦庄的二手房价格在15000元/平方米左右，如果能找到合适的小户型，小吴就决定出手。如果还超出了支付能力，小吴就只能先不买，等着房价降点再买。

　　故事三：

　　遇到合适房子就出手

　　张先生和女友从去年就开始看房，对于他们来说，地理位置最重要，他们情愿买市里的一居，也不愿意买郊区的二居或者三居。

　　张先生从去年以来一直在看房，近日北三环一楼盘开盘摇号，虽然单价很高，但张先生觉得总价和首付还能承受，就出手购买了一套小户型。他们两人都在附近上班，虽然选了一套价值150万的40平米小一居，但是对于他们来说，区位是最重要的，不想来回在郊区与单位间奔波。

　　B10-B11版采写/本报记者 张家齐 张旭 张晓蕊 袁玥