在洗牌过程中，实力不济的房地产公司减少房地产业务 实力稍许雄厚的公司则趁势“捡宝”

　　房企实力分化整合提速：多数房企收购 股权只为圈地 非房企集中剥离地产业务

　　理财一周记者/裴浩慈

　　 房企并购潮越来越汹涌。

　　 卧龙地产7月16日公告，公司拟出资6500万元人民币受让北京奥图天元投资有限公司和冯冲分别持有的青岛嘉原盛置业有限责任公司74%和1%的股份。

　　 资料显示，嘉原盛置业主要经营范围为房地产开发、酒店管理、物业管理，其拥有宗地面积为39734平方米的国有建设用地一块，土地用途为商服（餐饮旅馆业）用地，目前尚未开发。

　　 转让完成后，卧龙地产将持有嘉原盛置业75%的股权，也就间接获得了嘉原盛置业的土地开发权。

　　 事实上，类似卧龙地产这样，以并购方式曲线获地的同类交易在今年明显增多，甚至有观点认为，地产公司的并购大潮即将来临。

　　房企并购潮愈演愈烈

　　 从时间段来看，今年的并购潮从4月就有了端倪，到了5月，属于房地产业的并购案达8起，交易金额2.41亿美元，在所有行业中，排名第二，到6月上半月，诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业更是集中在当月通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军当地市场。

　　 对于此，有观点认为，此番并购潮的来临反映了在未来房地产行业里，并购将成为一种大的趋势。“房地产领域并购将大幅增加，并购项目、股权、资产将成为一种趋势。”财经评论家吴其伦对记者说道。

　　 对于房地产业并购的主要目的，中房信分析师薛建雄告诉记者：“主要还是被并购公司的资源问题，这其中最关键的是土地资源，其他的像牌照、人才、关系资源都相对不那么重要。”

　　 企业并购其实有多种方式，包括整体并购、投资控股并购、股权有偿转让并购、资产置换并购等，在今年上市地产公司并购潮中，股权转让方式进行的并购最多，这种购买股权曲线获得土地或地产项目开发权的现象，尤其在年中6月得到了集中体现。

　　收购股权，看中的是土地

　　 6月4日，中骏置业以1.26亿元的价格拿下中石油下属房企北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，该公司旗下拥有北京西城区一名叫“华龙大厦”的商住楼项目，中石油成为首家成功接盘退出房地产业的78家央企。

　　 6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海黄金地段外滩最后一块商业地块204地块。

　　 6月14日花样年控股集团有限公司宣布，以总代价人民币31765万元收购东莞市花千里房地产开发有限公司100%的股权。据了解，花千里拥有东莞市一块总面积为9.69万平方米的土地。

　　 6月18日，京能置业公告拟与北京世丰基业投资顾问有限公司共同设立一家项目公司，并由该项目公司收购天津瑞湾投资发展有限公司100%股权，收购价格为4.47亿元，其中京能置业以7475万元出资拥有项目公司65%的股权。被收购公司目前主要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块使用权，3块宗地规划总用地面积为6.94万平方米，规划总建筑面积约为22.38万平方米。

　　 对于这样集中的现象，业界普遍认为主因来自房企资金链吃紧。

　　 在形势日趋严峻的情况下，越来越多的房企正在或已经超越了财务警戒线。独立研究人、清华大学经济管理学院博士杜丽虹指出，有40%的上市房企存在短期资金缺口，但多数缺口不大，其中有10%的企业存在较严重的资金缺口。同时，从今年上市房企的中报看，已公布中报的大多数房企上半年的经营现金流出现大幅下滑，资金压力明显增加。

　　 在信贷紧缩，开发商销售下滑，资金难以回笼，与此同时又与民僵持的价格保卫战过程中，房地产企业的并购拿地开始加速。相比以高价从土地拍卖市场拍得土地，以并购方式获得土地的成本优势显然更吸引人，并且通常还能获得优质的土地资源。

　　增发股份，获取地产

　　 在这一轮并购潮中，房企除了以资金购买股权外，另有不少房企也选择通过发行股份或股票购买股权。

　　 2月25日，实达集团拟向北京昂展置业有限公司、北京中兴鸿基科技有限公司、青岛永华成房产经纪服务有限公司、建银国际资本管理（天津）有限公司、红塔创新投资股份有限公司和陈勇非公开发行人民币普通股，以购买上述认股对象所合计持有的房地产业务资产，包括长春融创置地有限公司49%股权、成都融创置地有限公司100%股权、淄博昂展地产有限公司96.48%股权、海上嘉年华（青岛）置业有限公司80%的股权。

　　 3月20日，宜华地产拟向宜华集团发行股份购买其所持有的揭东县宜华房地产开发有限公司100%股权、梅州市宜华房地产开发有限公司100%股权、湘潭市宜华房地产开发有限公司100%股权及汕头市宜东房地产开发有限公司100%股权。

　　 4月1日，绿景地产股份有限公司向海航置业、酒店控股发行股份购买其持有型物业资产，具体包括酒店管理公司100%股权、城建天誉100%股权、燕京饭店45%股权，该持有型物业资产预估值18.67亿元。新增股份的发行价格为本次董事会决议公告日前20个交易日公司股票均价，即10.77元/股，新增股份不超过2亿股。

　　房企间转让，强者趁势“捡宝”

　　 除此之外，房企间的项目转让在今年上半年也频频出现。例如，2月4日，上海金丰投资股份有限公司以5400万元购买上海九韵置业有限公司开发的闵行区华漕镇西郊九韵城二期项目。西郊九韵城二期项目主要包括一幢酒店式公寓、一幢社区商业及一幢主力卖场。

　　 2月9日，上海市天宸股份有限公司全资子公司上海和泰房地产开发有限公司开发建设的“天宸玫瑰广场”项目以约14.55亿元整体转让给AM Shanghai Britto (HK) Limited。

　　 有观点认为，不论是对股权收购还是项目转让，都是在经历一次洗牌的过程。在这组洗牌过程中，实力不济、有心无力的房地产公司减少其房地产业务，卸下负担，轻装上阵；实力稍许雄厚一点的公司，则趁势“捡宝”，扩大自身业务辐射范围，强势前进。我们可以看到更多的例子。

　　 2月27日，上海爱建股份有限公司和上海爱和置业发展有限公司分别将所持有的上海爱建顾村置业有限公司95%和5%股份转让给上海沪都置业有限公司和江苏沪武建设工程公司。

　　 4月27日，海泰发展公告，公司拟与天津开发区永泰房地产开发有限公司签订股权转让协议，将公司所持有的控股子公司天津红磐房地产开发有限公司98.95％股权以3.9亿元的价格转让给永泰公司。在此之前，海泰发展还将公司所持有的控股子公司天津华鼎置业有限公司100%股权以共计3900万元的价格转让给高银地产控股有限公司或其指定的控股子公司。

　　 同天，陕国投A公告，公司决定向北京鸿基世业房地产开发有限公司，以344.27万元人民币转让公司所持上海佳信房地产开发公司100%股权。

　　非房企剥离地产业务

　　 另外，还有非主营房地产业务的上市公司和非上市公司，也有一批在大浪淘金后选择归复平静，冷静退出正在退烧的房地产行业。

　　 卧龙地产不仅兼并了嘉原盛置业下的业务，并且也从浙江正元袜业、绍兴三马袜业和杭州工商信托股份有限公司三家非地产公司手中受让了他们分别持有的上虞卧龙天香西园房地产开发公司33%、5.52%、23.0769%的股份，以及受让了浙江正元集团持有的上虞市卧龙天香华庭置业有限公司30.16%股权。

　　 卧龙地产只是这场优胜劣汰队伍中的一员，从今年开始，观察上市地产公司企业公告，几乎在每个月都能搜寻到类似的交易事件，所谓“大鱼吃小鱼”不只是房企与房企之间的竞争游戏，非房地产公司也在游戏规则当中。

　　 1月9日，海印股份公告，控股股东广州海印实业集团有限公司与本公司就现金收购广州海印数码港置业有限公司100%股权和广东总统数码港商业有限公司100%股权签署了《股权转让合同》。经交易双方协商，总统数码港和数码港置业100%股权的交易作价为2.4亿元。

　　 4月19日，四川蓉记鸿丰投资有限公司收购上海交大昂立股份有限公司持有的成都融金房地产开发有限公司股权，出售价格7520万元。

　　 5月31日，北京华联商厦股份有限公司就收购华联集团持有的北京万贸置业有限公司60%股权签订了《股权转让协议》。

　　 6月28日，太原双塔刚玉股份有限公司与中正房地产、邢建民签署《股权转让协议》，公司将持有刚玉房地产100%股权分别转让给中正房地产80%、邢建民20%。全部股权转让对价为人民币22500万元。

　　 7月9日，安徽金种子酒业股份公司与安徽金种子集团有限公司签订了《股权转让协议》，公司拟将实际持有安徽金种子集团阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团。

　　 其中金种子酒剥离地产业务的消息更是令得业界对非主营房地产业务公司脱离地产业务的关注达到了高潮。据悉，金种子酒所持有98.16%股份的金种子房地产成立于1999年，十年时间内，该公司仅开发了两个房地产项目，最近三年以来，金种子房产公司没有新的房地产开发项目，收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售。2009年金种子房地产净利润-82.35万元。截至今年6月30日，金种子房地产已无任何待售房源。

　　 对于金种子房地产后续项目匮乏的尴尬局面，金种子酒分析表示金种子房地产开发业务并非公司主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快。现在退出房地产行业有利于规避风险，集中力量做大做强主业。

　　 可以说，引领这一波退房潮的一批非房地产企业，同金种子酒一样，共性都是趁势而进、度势而出。他们当初都是带着投机性目的进入房地产行业，然而在当前行业调控的背景下，企业能力难以应付，公司涉入房地产行业较晚导致经验缺乏、规模小致使发展不快或遇瓶颈、缺少专业人才等等因素都可导致这些公司的经营困境，因此便选择了撤退的出路，从而集中力量投入在自己主力业务上。

　　房企实力分化促并购案频发

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　 中国住宅产业博览会组委会副秘书长谢逸枫认为，房企实力分化是并购案例频繁发生的主要原因之一，并且在他看来，房地产行业的并购活动仍将继续，这主要受四种因素的驱动。

　　 一是房地产相关金融及土地政策的实施，提高了对房地产企业资本实力及融资能力的要求。

　　 从金融政策上看，一方面，对开发商自有资本的要求提高，开发商仅通过贷款获得融资的难度增大；另一方面，央行自2004年来已两次加息，融资能力将变得更为重要。　

　　 二是市场竞争加剧，对地产商的开发能力提出了更高的要求。随着房地产市场的不断规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，对开发商的产品研发、项目管理、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求，缺乏管理能力及品牌认知度的企业将成为最先被整合的对象。

　　 三是国有资本在房地产领域的布局进行调整。房地产业是高度市场化的行业，同时又是国民经济的支柱产业，与人民生活密切相关。

　　 国有资本在该领域呈现出两个明显的趋势：一方面是优势国有房地产开发企业通过重组使得规模及实力进一步提高，另外一方面是中小型房地产开发企业通过出售或引入投资人的方式逐步退出地产业。

　　 四是资本实力雄厚的新进入者不断涌现。房地产行业持续的增长及良好的获利能力吸引了新进入者，这些新进入者往往依靠雄厚的资本实力，通过兼并收购的方式迅速扩大规模。随着房地产行业并购活动日益频繁，并购规模不断扩大，并购后的整合工作也日益重要。