七八月份，开发商中报频出，其中不乏捷报。上半年，雅居乐仅完成全年销售目标的41%。尽管雅居乐一再表示受调控影响不大，不跟风降价。七八月销售回暖，是否意味着下半年新政保鲜期将过？

　　本报记者 肖素吟 发自香港

　　2010年8月20日，雅居乐在香港公布2010年中期业绩，上半年实现营业额和净利润分别约为70.81亿元和33.84亿元，较去年同期分别上升26.2%和380.2%。

　　今年4月的地产新政，对整个房地产市场带来巨大的冲击，而雅居乐此次能做到业绩逆势上升，雅居乐集团主席陈卓林在接受采访之时对此表示：“现在政府政策是保守的，整个市场成交量翻了很多倍，虽然价格没有办法刺激，另一方面政府推出的土地成本价不是很高，所以我认为政策趋势是好的，持观望态度。”

　　尽管业绩同比上升，但是在上半年雅居乐的销售目标尚未过半，如果要如约完成全年目标，雅居乐能否在下半年完成冲刺？

　　销售业绩回暖

　　“政策最严厉是五六月份，但是七八月份市场情况已经明显不同，从银行申请按揭的人很多，这说明住房的刚性需求是存在的。”雅居乐集团主席陈卓林于中期业绩发布会上表示。

　　相比6月3日雅居乐股东大会上的迟疑，此次中期业绩发布会上陈卓林算是稍稍舒了一口气。在5月份，雅居乐合约销售仅约10亿元，环比下降33%，而一度为公司业绩带来较大贡献的区域和楼盘遭遇新政冲击，其中，南京项目几乎无业绩入账，重庆项目由最初目标的8000-9000元/平方米下调至4月底开盘的7000元/平方米。

　　这种量价齐跌的窘境，直到6月份才有所改观。

　　根据中期报告，雅居乐今年上半年实现营业额70.81亿元，同比上升26.2%，实现净利润（包括投资物业重估除税后收益）达到33.84亿元，同比增长380.2%。

　　不过，雅居乐显然不复昔日月售20亿的辉煌。如果按照中期报告中“截至2010年8月19日，公司合约销售金额约136亿元，已完成全年合约销售目标约53%”推算，上半年雅居乐合约销售金额为105亿元，仅是完成全年合约销售目标41%，实现销售面积103万平方米。其中，除了南京雅居乐花园和广州雅居乐剑桥郡，最大的功臣莫过于海南清水湾项目，占上半年合约销售近30.48%，几乎逼近中山大本营。而继去年海南清水湾创下64亿元的销售额之后，雅居乐对海南清水湾项目期待更高，陈卓林表示：“在上半年，海南已经实现了32亿元销售，而我们今年计划是达到70亿。”

　　对于月售20亿，陈卓林念念不忘：“7月我们已销售16亿，8月到目前为止销售差不多15亿，所以这个月应该会超过20亿。”

　　显而易见的是，雅居乐将重点发力下半年，而时至七八月，不管是开发商还是购房者，似乎对新政逐渐“免疫”。 对此，在上半年29个项目在售的基础上，雅居乐将于下半年加大楼盘的放量。

　　“下半年我们将分别开始四个新项目，同时十几个旧项目新组团也会在下半年陆续开售。一般下半年的成交量比上半年高。其实可以看到雅居乐七八月份的业绩已经逐步回暖，我们很有信心实现全年257万平方米的销售目标。”雅居乐集团副总裁刘华锡表示。

　　“虽然开发商现在非常希望政策尽快能够清晰化，但是我觉得政府还是比较理智的，尽管上半年相当严厉，不过某种程度上是比较理性的。我们现在只希望整个市场和楼价比较平稳，对政府、开发商和购房者都是有益的。”陈卓林在发布会上接受时代周报采访时表示。

　　暂不拿地

　　6月份雅居乐股东大会上，陈卓林表示现阶段雅居乐会暂停买地，留更多银根支持未来发展。不过，自2009年下半年起，雅居乐早已储地良多，相继在广州、中山、沈阳、顺德拿下14幅地块，创下4个地王；而在今年2月9日，雅居乐斥资10.05亿元夺得南京江宁九龙湖新地王；4月23日，雅居乐又以2.74亿元摘得沈阳沈北新区2地块。

　　尽管表示暂不拿地，但是雅居乐同样伺机而动，据刘华锡透露，目前雅居乐在天津、上海均有项目在洽谈，但是暂时未有定论。

　　截至8月20日，雅居乐总土地储备面积为3115万平方米，平均楼面成本仅为1326元/平方米，足够8-10年发展。刘华锡对此评价为“非常有竞争力”。

　　根据中期报告，雅居乐期内毛利率上升至46.7%，比去年同期增加12.6%。当中，低成本的土地储备极大提升了雅居乐的利润空间。

　　雅居乐起家于中山，尤以城市边缘的规模开发见长，占比41.1%。对于高发展潜力城市，雅居乐更是情有独钟，目前已布局海南、从化、花都及三水，建筑面积为1275万平方米，占比40.9%。值得注意的是，其土地成本仅为365元/平方米。

　　此外，除了珠三角地区外，雅居乐早已进军粤东地区、海南、华西地区、长三角地区，甚至东北地区。其中，广东省外项目销售贡献占雅居乐总销售额比例增长至37.8%。

　　“广东本身经济很好，购买力不错，而且这是我们的大本营，品牌力比较好，但是我们同时也在增加省外的销售比例。我们不单单是重视某个省份或者区域，而是多区域、多引擎推动销售。”刘华锡会后接受时代周报采访时表示，目前正逐步在尚未进入的天津等省外城市开发新项目。

　　多渠道融资

　　根据中期报告，雅居乐今年的竣工面积预计将达到300万平方米，与去年相比，增长82%。开工量骤升同样意味着资金趋紧。不难看出，在4月新政后信贷收紧的情况下，雅居乐上半年的融资备受关注。

　　4月22日，雅居乐通过境外发售2017年到期8.875%优先票据，集资6.5亿美元，其中近4.34亿美元已用于赎回6月7日所有尚未偿还的2013年到期9%有限票据。剩余资金则用于做企业一般用途补充流动资金，维持集团流动资金的平稳。

　　6月28日，雅居乐亦有2亿美元银团贷款到期。雅居乐内部人士此前接受时代周报采访时表示，不排除继续由汇丰银行牵头二十家境外银行再续三年期双币种循环贷款的可能。

　　直到29日，雅居乐与东亚银行签订了附有特定履行条件的贷款协议，获授予金额为8亿港元的两年期贷款，其中的特定履行条件是指，若陈氏家族不再为控股股东，东亚银行将中止协议。

　　不难看出，雅居乐对于银行信贷颇为倚重。陈卓林在会上表示，目前雅居乐并没有增发配股融资计划或者发债计划。事实上，自2006年11月13日，首次配股融资之后，雅居乐对于在资本市场上融资一直是敬而远之。雅居乐内部人士此前对时代周报记者表示，雅居乐股价一直被低估，不利于融资。

　　截至6月30日，雅居乐的负债比率为103.0%，相比2009年的85.9%已破百；净负债对股东权益比率则为61.4%。

　　显而易见的是，雅居乐奉行先苦后甘主义。“在下半年回笼销售之后，我们的净负债率有望保持在55%的水平。”刘华锡表示，这是雅居乐的底线。

　　对于目前41.9亿元的现金流，陈卓林自然是手里有粮，心中不慌，直称对下半年的走势充满信心。

　　不过，无论是新政松绑论还是新政免疫说，雅居乐所依仗来解负债之忧的下半年依旧是一个未知数。