每经记者 吴文坤 发自北京

　　北京楼市最近似乎迎来反弹，8月第三周的商品房销售中，住宅(除经济限售房)991套，二手房2885套分别比上周同期上涨了27.1%及13.5%。但宏观调控继续从严的趋势下，业内人士对此依然看空。

　　特别是高端住宅，在经历了供应紧缩且价格未见调整的几个月之后，近期迎来了一波放量潮。不过，高达7成的积压，让高端住宅开发商或难以扛住价格压力。

　　近两月高端盘集中放量

　　楼市新政之后，北京楼市一度传言，有关部门为了打压房价，有意停止了高价盘的预售审批。尽管未得到证实，但在新盘的推出上却也似乎符合这一说法。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，在2009年3~4季度，每季豪宅销售达到了1300套左右的顶峰后，在2010年明显出现下调。特别是2季度开始，单月仅100套左右高端豪宅成交，而7~8月豪宅成交为265套。

　　资深地产人士傅硕则认为，管理层是希望通过对高端楼盘的限制，使得市场价格下降，但还是没有扛住开发商的压力，所以这两个月放开了高端楼盘预售审批。

　　记者也注意到，近一个月以来，有多个拟售价超4万元/平米的高端楼盘被陆续放行。如东三环内的富力十号，拟售价格在44258~46050元/平米之间；首创禧瑞都、红玺台项目等，后两者的预售价都超过60000元/平方米。

　　进入8月，北京楼市出现了破记录的预售价格。8月14日，霞公尊府取得了预售许可证，其中公寓的拟售价格为106320元/平米。这是北京首个预售许可证单价超过10万元/平米的住宅。

　　七成积压或促价格下行

　　随着供应的放量，积压程度的增加，价格未见明显下降的高端楼市或将步入降价通道。

　　据有关机构最新监测，北京成交均价超4万元/平方米的41个在售楼盘中，约有66%的楼盘成交价格在上涨，其中瑞城中心在7月还卖出一套单价超15万元/平方米的户型，创下北京今年以来的最高成交价。

　　然后在坚挺的背后，不容忽视的是高达七成的积压。

　　《每日经济新闻》昨日获取的北京房地产交易管理网统计数据显示，2010年二季度开始截至8月25日，北京市售价排名前30位的商品房住宅总供应量为7509套，但合计仅销售3957套，库存高达3552套。

　　按照已经成交的价格统计显示，30个项目合计总值为959亿，而到目前依然有659亿为积压。占到了总销售量的68.7%。

　　“近7成严重积压，特别是一些户型比较大，总价比较高的豪宅到目前销售率依然非常低。”

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，除了新政抑制了改善性需求外，高端住宅价格依然坚挺及总价过高是导致积压的主要原因。他认为，豪宅市场也会受到商品房市场价格调整的影响，下半年北京商品房市场的价格下调肯定会影响豪宅市场。

　　不过，调控大势不变，高端楼盘供给放量，开发商压力增大后将实行降价措施，这是受访业内人士的共识。

　　中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为随着供应的增加，高端楼盘降价也会相应增加。而政策近期依然从紧，且各种利空消息不断放出。

　　“这种情况下，开发商主动降价是理性选择”。