田新杰

　　调控日紧，下半年需要打一场硬仗的，不仅有开发商，还有各地方政府的土地财政。

　　据本报记者掌握的情况，上海原计划有多幅“地王级”地块在上半年推出，但后因4月出台的严厉调控令市场急转直下，这些“准地王”大部分调整了出让计划，个别地块至今已经“潜水”等待至少超过整整一个季度。不过，即将进入“金九银十”，这些地王又悄然集体亮相。

　　近日露面的这些地块包括：上海长风生态商务区3幅高容积率住宅地块，起始价介于10亿至20亿之间，底价总额超过59亿；黄浦江沿岸豪宅地块也启动出炉，包括黄浦江沿岸E18地块(9-3)，底价34.1646亿，楼板价已超过25000元/平方米；甚至还有刚刚被终止出让的闵行区莘庄镇222地铁上盖地块也重新露面。

　　面对土地市场今年尚鲜有露面的这些优质“准地王”，不少开发商也已经跃跃欲试。如上述黄浦江沿岸E18地块(9-3)就吸引了多家地产大鳄。

　　楼市正面临 “终极考验”，“金九银十”某种程度上成为多空双方博弈的关键，此时高价地集体入市将给市场带来什幺？中房指数研究院副院长陈晟坦言，高价地不可怕，可怕的是溢价率。上海北孚地产研究所副所长刘光东则分析，目前买方比较谨慎，而卖方有侥幸心态，高价地此时入市有必然性，“今年也只有这个时间可以赌一赌了。”

　　高价地冲击波

　　上海最近一次的土地出让，出现调控以来久违的激烈争夺，成为上海高价土地此时集体推出的一个先兆。

　　8月20日，上海共成交6宗土地，其中上海北苏州路190号商服地块，苏宁置业以14.066亿元获得，虽然是底价成交，但楼板价已经高达31691元/平方米。“尽管市场热度不高，但如北苏州河这样的核心地段土地，出让方的底价定的并不低。”成交当日即有一位房企投资部的关注人士表示。

　　当日出让的上海滨江C单元188N-S-1(龙华机场2号)地块，现场举牌竞拍，多家知名房企加价轮次共达到90轮，最终以溢价36%、6.94亿元出让，成为本轮调控出台以来，上海乃至全国土地市场竞争最为激烈的一幅高价地。

　　随后，调控原因推迟出让的多幅上海高价地终于纷纷露面。

　　“长风生态商务区继去年6B、7C地块后，再次推出三块地块，9月29日摘牌。”本报记者从长风生态商务区规划建设办公室获悉，这是由原来一幅30万平方米地块一分为三出让。其中，长风8号东地块出让面积52903平方米，地上总建筑面积不大于130500平方米，起始总价为19.58亿，折合楼板价约15004元/平方米；长风9号西地块出让面积47674.5平方米，底价19.1亿，楼板价约15605元/平方米；长风11号西北地块出让面积46325.2平方米，底价14.16亿，楼板价约16503元/平方米。

　　不少业内人士认为，底价并不便宜。去年中海发展在市场最高峰时70.06亿拿下的长风6B、7C住宅地块，楼板价22409元/平方米。而此次三幅地块的底价即均超过15000元/平方米，经过竞价的出让价格，很难有明显下调。

　　此外，浦东新区的多幅高价地也陆续亮相。8月20日，《上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告》一口气推出了浦东新区ES2单元11-2地块、浦东新区ES2单元14-1地块、三林集镇A14－1地块等六幅高价土地。

　　其中最受人关注的自然是黄浦江沿岸E18地块(9-3)这幅“准地王”，以目前披露的意向买家信息，该地块出让的激烈争夺似乎难以避免。

　　凯德置地的一位高层告诉本报记者，调控至今，看似土地市场有所降温，但很多地块的成交价格依然偏高。“不管是出让定价还是竞地的心理价位，买卖双方的心态似乎并没有完全从此前的狂热状态调整过来。只要是好一点的地块，要想相对低价获得的可能性几乎不存在。”

　　买方谨慎 卖方侥幸？

　　根据上海市今年的供地计划，2010年计划供应住宅用地1100公顷，其中保障性住房建设用地770公顷，普通商品住房用地330公顷。上海市规土局最新发布的消息称，三季度计划供应住宅用地约495公顷。预计到9月底，累计供应住宅用地约815公顷，做到时间与计划基本同步。

　　但上海下半年卖地需要加速加量。“今年，只有这个时间可以赌一赌了，这是对三季度市场的期待，地方政府也希望楼市的传统旺季带动土地市场。”刘光东坦言，在当前政策和市场环境下，今年楼市甚或更长一点时间内低调的氛围不会有大变化，在出让指标的压力下，加快推地也是必然的。

　　刘认为，目前土地市场买方比较谨慎，卖方则有侥幸心态，双方可能会达成一致意向，但观望、试探仍是主流。

　　陈晟分析，开发商加大回笼售房款，才能有资金购买土地，目前一些开发商就是在这样做，地方政府也需要土地收入来支撑政府支出。目前买方选择余地更大一些。需要主动调整的，或许就是扮演着卖方角色的各级地方政府。

　　与此同时，开发商的购地热情也在逐渐升温。有房地产网站的业内调查结果显示，超过一半的房企有意在下半年增加土储。8月23日，佳兆业集团副主席兼总裁黄传奇公开表示，目前拿地的时机已逐步显现，未来佳兆业会加大在二三线城市拿地。

　　刘光东坦言，高地价，从各方舆论来说都是有压力的，但现实情况可能是，高地价不会消失，主要表现是高地价现象普遍，溢价情况减少。高地价对高房价必然是个支撑，若不能解决高地价难题，长期来看，高房价很难因房价的短期回调而消失。