专家认为，深圳楼市在下半年到明年初会进一步探底。ＣＦＰ供图 记者在采访中了解到，高价楼盘成交清淡。ＣＦＰ供图

　　楼市新政推出已过4个月，市场经历前期的震荡、观望、低迷后，买卖双方的博弈似乎步入了僵持不下的局面。一度暴跌八成以上的新房成交量经过数周的低位持稳，于上周出现明显回升。各方瞩目的高房价虽有回落迹象，但仍在高位徘徊不下。

　　政策面仍在强调严厉调控不放松，不仅银监部门重申三套房贷政策不动摇，而且土地、税务部门还在不断落实调控举措。不过，市场上预期政府出于观察政策效果及防止经济下滑的需要，近期再推严厉楼市新政的可能性也不大。

　　房价，5年涨两倍的深圳新房价格下半年将维持高位震荡，还是选择明确的突破方向？如果突破，向上还是向下？本报记者连日探访多家楼盘销售实况，集纳开发商、地产中介、研究人士和消费者的观点，期待能为破解深圳房价迷局提供些许参考。

　　深圳新房上周突然放量

　　8月17日，深圳新房成交量达到208套之多，远高于此前数月的日均50－70套，增幅达到两倍，有媒体又搬出了楼市火爆时常用的“井喷”一词。根据深圳规划和国土资源委官方网站提供的交易数据，上周深圳新房市场共成交843套，环比大增72．4％；成交均价为21368元／平方米，环比上涨18．6％。

　　数据显示，6月至上周前，深圳新房周均成交量低时300套，高时500套，而上周增至843套，这样的突然放量，确实让买卖双方都感到意外。而深圳二手房成交量的回升更是早于新房，上上周即将成交量拉到了2000套之上。上周二手房成交也出现上升之势，记者查得20日深圳二手房成交686套，比此前两月的日均成交高出一倍。整个一周成交二手房2533套，继续保持增长步伐，环比增幅22．5％。

　　量在价先，难道深圳楼市真就此见底反转了？世联地产分析，新房成交量环比大增，主要是由于第五园以及水榭春天前期热销，于上周集中备案所致；成交均价的上涨，盐田区豪宅的放量成交是重要的影响因素之一。深圳涉及阴阳合同的房地产监管办法9月1日即将正式实施，近期部分置业者担心购房成本上升，集中入市使得二手房市场有所回暖。

　　也有业内人士认为，由于国家近一段时间没有出台新的房地产调控政策，政策的稳定性导致房地产市场观望气氛减弱，一些投资者开始重新入市，从而导致近期地产市场升温的情况。而更多的声音是，深圳楼市年前不会这么轻易就回到回暖的轨道上去，波动和盘整才是未来市场的主要表现。

　　22日，记者前往深圳湾口岸多家高档楼盘探营，发现开发商没有降价促销的动作，看房人也是寥寥无几，成交清淡依旧。其中一家楼盘前两个月主要是卖70多平方米的小户型，近期推出了几栋130平方米以上的大户型，均价38000元／平方米。该楼盘营销中心前，看不到几辆看房人的小车，大厅内洽谈的客户也没几位。

　　月均房价回落两成多

　　4月楼市新政启动，深圳楼市出现调整，新房成交量从去年4月的79万平方米，下降到今年5月的13．6万平方米，降幅83％。6、7月的成交量稳在14．2万平方米上下。

　　新政实施后的5、6、7月，深圳新房均价分别为18998元、17895元和18179元，最近两月都是在18000元／平方米附近徘徊。

　　18000元是什么概念？2007年10月，深圳新房价格抵达17350元／平方米的峰值。18000元相当于上一波房价的顶。随后，调整开始，国际金融海啸爆发，2009年2月，出现10770元／平方米的低谷。至此，在经济刺激政策的激活下，深圳新房价格一路狂飙，在今年2月，达到24166元／平方米。这样，最近的18000元房价比本轮的顶下跌了两成多，比本轮的底仍高出七成以上。专业人士更愿意用高位震荡或高位滞涨来描述。

　　房价高位震荡路在何方

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，从2005年至2010年，深圳的房价翻了两番，超高房价严重透支了市民的支付能力，已给社会、经济的发展带来压力，因此在调控政策不断深化的背景下，深圳的房价以往那种疯狂上涨的势头会被抑制住，在两年内可被控制在稳定水平。

　　不过，也有一种观点预测，如果调控政策半途而废，深圳房价可能出现报复性反弹。

　　专家观点

　　深圳市房地产研究中心主任 王锋

　　调控会延续2到4年

　　住建部、国土部、银监会、人民银行等部委多次明确表态调控政策不会放松，尤其是重申了第三套房贷从严的政策，这些都表明了国家为了抑制房价过快上涨，在政策上是下足了决心，今年会继续坚持这个目标。虽然从长期的宏观经济运行上看，房价确实有上涨趋势，但在当前这种房地产市场环境下，政策的作用会越来越被强化。

　　从中央到地方，最近几年来都已出台了不少针对房地产市场的政策。其中，2007年国务院的24号文和今年的国务院10号文特别值得注意。这两项政策都是直接由国务院而不是国务院办公室发出。国务院通常是隔3－4年才会出台某项重大政策，这也意味着至少2－4年内，政策会保持对房地产市场的调控。这种调控政策是严格且具有差别性的，重点抑制市场中二套以上的投机需求。

　　深圳楼市处于僵持状态中，说房价见底为时尚早。宏观调控会不断地深化，深圳政府对楼市的调控还有更大的政策空间。

　　深圳新房价格从年初的24000元／平方米已降至6、7月份的18000万元／平方米左右。虽然6、7月份房价基本没变化，不过在下半年到明年初会进一步探底。具体能降多少不好说，从目前市场的反应看，投机客和开发商的抗跌能力仍较强。

　　开发商观点

　　珠江投资公司惠州大亚湾珠江东岸项目总经理 路剑峰

　　优惠促销可能性大

　　目前，调控很严，三套房已经贷不到款了。一些开发商不是急于近期推货，他们可能想缓一缓，到市场更明朗时再说。大家预计四季度可能政策会有所松动。理由主要是，其一，成交量这么低，不仅开发商受不了，银行、国家经济也受不了。其二，市场证明，开发商降价一两成，刚性需求就上来了，万科、佳兆业6月份就尝试过。其三，现在的调控政策将改善住房的合理需求也抑制住了，将来存在变动的余地。

　　我判断，房产税不会轻易出手，一方面是操作难度大，另一方面，也可能转嫁到消费者身上，政府会慎重，出台没那么快。当然，房价也不可能很快上去。

　　地产中介观点

　　世联地产市场研究部

　　后市仍不乐观

　　政策的终极目标是挤压中国房地产市场的泡沫和使中国摆脱经济发展房地产化的尴尬局面，价格走势将是政策的风向标，打压市场成交量永远不会成为政策干预的长期目标，只要价格降到消费者普遍接受的程度，成交量将只是反应市场规律的一个变量而已。之前诸如房地产税的征收等利空预期的效果已经释放，只要政策持续，房产税是否开征均已无法影响到未来价格的走势。

　　目前新政已经进入了消化期，尽管市场已经无新政策出台的预期，但使新政在市场层面更具有操作性、实践性和可持续性是接下来政府重点考虑的问题，如房企的税收稽查和商品房的预售管理，土地增值税的征收和房企融资渠道的控制等等，政府均将加强对这些制度的执行力度。下半年房企资金链将面临紧张，推盘的速度将加快，政府督促落实完成经适房和棚户区改造住房的建设，也将进一步促进市场上供应量的增加，同时差别化信贷、二套房认定、严格征收个人所得税等针对性的政策迫使投资性需求退出市场，从而从供求两方面缓解楼市存在的矛盾。

　　买房人观点

　　首次置业者 小叶

　　价格高有需要只能出手

　　80后小叶日前刚刚接到中介的电话，到坂田世纪花城看房。从2008年年底，小叶就已准备买一套房子，让自己在深圳扎下根。这一年多来，深圳楼市风起云涌，让他迟迟不敢出手。但最近一两个月，他明显加快了看房的步伐，多次到龙华的水榭春天、梅陇镇、金地上塘道等楼盘踩盘。

　　在他看来，房价大跌的希望已经越来越渺茫，两个月来房价的僵持让他对于房价到底能降多少这个问题更没了答案。去年年初错过了“抄底”机会，他可不想再错过一次。他对记者坦言：“我周围很多朋友也认为，一些地段好、配套好的房子，很难再有什么降价空间，虽然现在价格还是高，但需要的话也只能出手了。”

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　　网友声音

　　卖房马甲2：

　　这次调控不同以往，通过信贷二套房等政策抑制需求，促使空置房吐出来，改变供求矛盾，房价下跌已无任何悬念。但是很多人认为调控后房价没有明显下跌，于是坐卧不安准备出手。实际2007年的调控也是半年后才见价跌今年的调控量跌惨重，接下来自然是价跌。辛苦赚钱买房自住的朋友们，三思！否则跌掉几十万的首付心疼的只是你自己 。

　　家电城：

　　万科每次都跑得很快。识时务者为俊杰。死扛的，死的会很难看。

　　理性分析师：

　　大地产商在二三线城市大量拿地，说明一线城市的房价泡沫已经凸显，也是国家调控的中心，尽管不能确保房价一定会下跌，但下跌的风险明显在加大。

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