“个别地方会降10%左右，年底是不错的买点，等到明年你会后悔，因为历史上都是越调越升。”

　　理财周报记者 施维/文

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代……”作为最早杀入国内房地产市场的先驱之一，邹锡昌几经沉浮，今年5月戒了烟，开始写自传。过去22年，他见证了国内地产市场的3次高潮与调控，其创立并100%控股的香港昌盛集团，熬过了3次低谷倔强地活了下来。

　　8月10日傍晚，广州中华广场B座62楼。走进宽敞古朴的办公室，邹锡昌首先向理财周报记者介绍一壁柜奖杯中的几个慈善类大奖。他说，上市失败最大的遗憾，就是这两次国内大地震捐款无法跟别人争高下。郁闷了，他就读史书，最喜欢的是春秋战国的杂记，“卧薪尝胆的故事我看了很多很多遍。”

　　他认为这次房地产调控无论深度还是广度，都不及1993年和2005年那两次狠。“北京、上海、杭州、深圳等前期被炒得太高的地方，应该会降10%左右。”邹锡昌说，“年底是不错的买点，等到明年你会后悔，因为历史上都是越调越升。”

　　“稳扎稳打，是我没变成先烈的关键，未来我也不会盲目扩张。”至于上市，他会考虑。“现在不是时候，地产股的价格已经跌到净资产的几折了，过两三年再说。”

　　寒窗状元做纸箱起家

　　1963年4月，邹锡昌出生在广东梅州。“我父亲是工人，母亲是农民，家里很穷。”邹锡昌说，“那时候家里口粮不够，一年中有2-3个月都吃不饱，回想起来觉得很饿很冷。”

　　“高中时从乡下去城里念书，早上不到7点吃一碗白粥，要走1个多小时才到学校，一二节课精神还比较好，到第三节课就很饿了，第四节课就基本上挨不住了，等铃声一响一群人就箭一样的冲向食堂。”如今大腹便便的邹锡昌笑着说，“别看我现在这样，我那时候很瘦的。我是家里的老大，10岁开始就要帮家里干活，放学回家要从井里挑水去浇菜地，周六周日还要上山砍柴，不仅要满足家用，还要拿去卖。”

　　童年的经历对邹锡昌的性格和整个人生都产生了抹不去的影响。“我属于比较典型的客家人，做事情比较保守，不愿意破釜沉舟去冒太大的风险；但我勤奋钻营，总能发现很多机会。”

　　1979年，16岁的邹锡昌以当地“文科状元”的成绩考入中山大学哲学系。当时他是班上年纪最小的一个，成为家乡方圆几十里的骄傲。

　　1983年，邹锡昌本科毕业后到深圳蛇口工业区搞宣传。一天，一个做进出口贸易的朋友找他，说正为300台电视机没有包装纸箱而发愁，希望他想想办法。之后不久，梅州的一个朋友也因几百台电视机找不到包装纸箱发愁。

　　“一打听，办一个纸箱厂只需几十万，我想自己做。”他东拼西凑，跟二弟等人合资经营起纸箱印刷业务。这个连原料纸张、装订线、油墨在哪里买都不知道的门外汉，以进货为名到别的公司去偷师，3个月就回了本。半年后，他投资200多万元，订做了一套流水线，迅速扩大生产规模，生意越做越火。那时他24岁。

　　至八十年代末，国内经济迅猛发展势头受挫，深圳商业行情看跌。邹锡昌寻思：经济形势上下波动不可避免，关键是把握时机，在低迷的市态下找准目标，投入资金，一旦形势好转便能有大收获。

　　这一次，邹锡昌看准了跟他结缘一生的房地产。“我印象中在中国是深圳最先开始有房地产市场的。1989年底，嘉宾大厦的出售算得上是一个标志，曾有上千人排队去购买，场面非常壮观。”

　　进军地产中华广场登顶

　　1988年下半年，邹锡昌以较低的成本投资蛇口南油工业区，与人合资兴建了7栋工业厂房。虽途经风波，但在执著坚持下获得了不错的回报，坚定了他进军地产界的决心。

　　1991年，广州市旧城改造项目对外招商，第一批港资涌入。邹锡昌这时也闯入广州，第一个项目是在旧城区开发建设8.5万平方米的天秀大厦和天秀花园。

　　1992年之后，市场开始活跃起来。“几乎是一夜春风，广州的房地产市场变得很热，尤其是旧城改造项目很火。”正是这一年，他在香港注册成立昌盛集团有限公司，主要从事房地产开发、兼营工业业务等。当时，如今广州比较活跃的地产企业富力、保利、中海都还寂寂无名。

　　1993年，当许多人还在找地之时，昌盛集团的天秀花园4天里售出4亿多元港币，均价1.3万元/平方米，很长一段时间保持了广州住宅售价最高纪录。

　　当时地产泡沫开始横飞，海南有的土地转眼间从一亩十几万元涨到600多万元。数以万计的开发商正沉浸在击鼓传花的最后疯狂中，有的恨不得一天签10个合同。

　　6月24日，中共中央、国务院发布“十六条”。

　　“从1994年开始，一直到1997年，开发商从银行弄不到一分钱的贷款。我看到身边的开发商一个一个倒下，挺住的没几个。”邹锡昌惋惜道。

　　邹锡昌幸运地躲过这场灭顶之灾，这期间他正全身心投入在日后奠定他江湖地位的大项目——中华广场。

　　“中华广场1995年5月27日开工，1996年亚洲金融风暴就爆发了，当时最早冲击泰国，之后是中国香港和南韩，很多企业风雨飘摇。我准备跟一家公司合作，一切都谈好了就差最后签字了，结果那家公司在南韩的投资颗粒无收，宣布放弃在亚洲的所有投资。”

　　“真是屋漏偏逢连夜雨。”邹锡昌告诉理财周报记者，“我第二天回到广州，中华广场为建超前规划的4层1200个车位的地下停车场，挖断了一根主水管，整个地基变成了一片汪洋。我站在工地上，欲哭无泪。漏水问题好解决，虽然停工3个月要求处罚检讨，但最要命的是工程没钱怎么办？那是我最艰难的时候。”

　　他顶住巨大压力，将香港皇后大道以2.3亿元买入的两层写字楼以1.8亿元出让；把在半山的一幢价值4000多万元的住宅以3000多万元卖出，搬到一间租来的公寓栖身，集中2亿多资金投入中华广场工程。同时，他调整建造计划，预留62层楼所需地基，一期建10层商业广场。

　　中华广场1999年终于落成，建筑面积约17万平方米，为昌盛集团带来近7亿元的进账。

　　11年过去，现在它仍是广州第三大集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场，市值达到30亿元，人流量超过20万。

　　“其实1996年时有不少人想接手，如果我放弃了可能已经退出房地产界了。做地产是狼群之战，一朝被打趴下就会心生畏惧，很难继续往前走了。”回忆往昔，邹锡昌感慨良深。

　　上市折戟重整旗鼓谋发展

　　在邹锡昌中华广场62楼的办公室里，挂着一幅怒放的梅花，友人题字“百折不挠”。他说，最欣赏自己性格中的一点就是不服输，而这在他最近十年中得到了淋漓尽致的体现。

　　2001年，信贷资金开始向房地产倾斜，部分开发商重拾信心，开始筹谋异地扩张。

　　这一年，昌盛集团作为赴京的第一个广州地产企业，开发一个叫海晟名苑的项目。2002年，海晟名苑销售额达8亿元，在当年北京所有项目排行中位列第四。

　　就在全国房地产高歌猛进、全国房价普涨之时，2003年6月13日，央行发布了一个名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件，表明对房地产金融风险的警惕。紧随2004年对固定资产投资的调控，2005年和2006年，新老“国八条”，“国六条”、“国十五条”，建设部165号文件、银监会54号文、国务院加强土地调控的通知等，次第登台。

　　“从政策层面说，那次调控是全方位的，但实际上远不如1993年严厉，银行真的不给贷一分钱的。那时，毕竟开发商仍能拿到地，也可以贷到款啊。”邹锡昌对比说，所以中华广场写字楼在建工程没感觉太大压力。

　　2005年底，62层、楼高268米的中华广场写字楼B塔封顶，成为当时广州名列中信广场之后的第二高楼。那一年，邹锡昌在福布斯中国富豪榜中以2.47亿美元位居第70名。

　　2006年底，他与高盛旗下GSSIA签署协议，向该创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率7%。如果上市成功，该基金可占12.5%的股份，反之利息就要按每年28%计算。

　　邹锡昌回忆说，原本计划2007年10月上市，但由于跟高盛在增加土地储备方面意见不和，最后拖延至2008年1月，正好赶上一场百年不遇的全球金融危机。虽然作为仅有的几家通过联交所批准的企业，募资不利，上市搁浅，并因此欠下了高盛和苏格兰皇家银行约10亿元的债务。

　　2009年上半年，邹锡昌以6.4亿元人民币出让中山广场地块，该地块花8.34亿元拍下，加前期投资共投入10.4亿元人民币。之后又将中华广场14年经营权以年租1.32亿元转让给海印股份。

　　尽管邹锡昌坚持表示该交易只是正常的经营行为，但外界普遍认为这是迫于债务压力下的无奈之举。

　　与资本市场擦肩而过的昌盛集团，仍在向前发展。2009年底，其在太原的高端楼盘昌盛双喜城开盘。“这次地产调控还是有点影响，但年底应该可以卖出1/4，每平米1.4万，销售额到10个亿应该没问题。”邹锡昌说，“另外在天津河东区有一块189亩的土地正在办手续，建筑面积超过30万平方米，年底会开工，是未来在北方的一个重点战略性项目。”

　　他最满意的，还是这次浩劫中“救了他一命”的中华广场。“中华广场今年给我贡献的租金收入会超过2个亿，另一个股东新星实业占35%的股权，他的收入不算在内的。国内大环境在好转，中华广场今年的商场出租率达到100%；写字楼出租率也超过80%，而且价格已经开始追赶北京上海，达到2.5万元/平方米。”

　　“中华广场是一只现金奶牛，我在外面不顺，还可以退回来。”邹锡昌表示，今后尽自己的能力一个项目一个项目的做，不盲目扩张，情愿走慢点也不做超出自己能力的事儿。

　　“房地产市场过去10年的光辉岁月，已经一去不返，未来利润空间缩小，中小地产商的路越走越窄。”他说，“其实这几年广州一些大的地产商也已经开始投资煤矿、金矿，资源为王，这是个大趋势。”