■CUBN实习记者 李飞 北京报道

　　“成交周期短了，小户型出租量上涨，最近就只顾忙碌北京花家地这块儿的房屋出租了。”北京朝阳区某地产中介白小姐对《中国联合商报》记者说到。“自今年6月以来，房屋租赁业务就异常繁多，很多中介都把工作重心从房屋买卖转向房屋租赁。”虽然只是一个小区的情况，但从中不难窥探近期北京租赁市场的火爆。

　　楼市调控 买不起也租不起？

　　据搜房网二手房数据监控中心发布的北京二手房及租赁市场报告显示，7月份北京租赁市场仍保持上行趋势，北京租赁市场均价为3447元/套，比6月上调95元/套，环比上涨2.8%，但相比6月份的环比涨幅15.6%有明显放缓的趋势。7月份各户型均价环比6月都出现了一定程度的上涨，尤以2居室最明显。其中1居租金均价为2444元/套，2居均价为2840元/套，3居为3510元/套。

　　租金近期仍呈上涨趋势,究其原因，主要是楼市调控政策的密集出台加剧了市场观望情绪，部分潜在买房者转向了租赁市场，导致租金价格迅速上涨。换句话说，由买转租是本轮房源上涨的“原动力”。因此有人高呼，楼市调控下，为什么买不起房也租不起房？

　　资深房产评论员李一戈表示，房租上涨是很自然的普涨，前几年北京的房价涨得很快，但房租一直是没怎么动，可以说前几年是偏低的。突然之间爆涨涨至20%、30%的幅度，在他看来是非理性的。这跟调控有关系，有一部分准备买房的人就转为租了，另外一部分原因是二手房的房东真正预期转为房租，他必然提高房租，就是把对财富增长的预期，从租金中来补贴。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，房租大涨只是一种暂时现象。从供应上分析，一线城市并不缺少出租房源，只是供应结构存在问题，中小户型、中低租金的房源供不应求。随着楼市的持续降温，租金将与房价同步波动。长期而论，住房租赁需求的不足与房源供应的充足，将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体，将会长期感到房租水平偏高，这与他们收入水平偏低有关，他们应纳入政府住房保障体系。

　　“炒租团”成高房租幕后推手

　　虽然专家们对房租上涨的持续性保持怀疑，但地产投资客与投机者却做出了不同的判断。从年初二手房交易恢复5%契税，到近期出台的20年房龄以上的二手房不予贷款，新政的不断推出使得二手房销售遭遇到前所未有的瓶颈。于是，聪慧的地产投资客与投机者纷纷转向租赁市场，由炒房团摇身一变成为“炒租团”。

　　“我们现在手上至少有十几套房子，都是大家凑钱租下的，集体发租。”某小区李先生透露了他的炒租“心得”。目前李先生和其他四个人已经组成了一个炒租团，大家一起看房源，认为好的、有升值空间的房子，就事先低价租下，然后进行转租。为了寻找好的房源，他们也天天跑中介。

　　李先生指着眼前的一大片小区说，这一带的房子基本上被各式炒租团事先低价租下，现在都是待价而沽。“大家一起做，风险小，收益也高，比做其他生意好多了。”李先生称，此前炒房，现在炒租，只要有道，发财容易。

　　无独有偶，原本在广州做生意的林先生，趁年初楼市暴涨之风改行做房产投资。新政后广州的楼市不好做，他就改变投资策略，将目光转到南宁，专门做房产租赁。

　　林先生说，他是6月初到南宁的，共购买了两套房产，租了近20套房。他认为，在南宁炒房收益周期比较长，因为除了市场涨幅比一线城市低的因素外，购买力不足也影响了房子的转手。一般说来，在二手房市场已经很难淘到性价比高的房源了，只有投资新楼盘的房子。但是新楼盘的房子从开发到交付使用，至少需要两年时间，从房子交付使用到办好房产证，又需两三年时间，因此房产投资周期变长了。

　　林先生的方法是,先通过上网和发传单“收购”房源。他和业主直接签合同租房子，一次性给房东一两年的房租，之后再转租。在房源紧张的小区，林先生也直接将“高价收购房源”的传单发到小区内，一些业主由于租金低，租约到期后就不续租给房客了，直接租给他。这样，他手上的房子越来越多，而且基本是以低于市场价租下的。如南宁市新阳路龙腾片区好一点的两室两厅，每月租金为1800元左右，他和业主租下来时每月为1300元；如城市碧园两房两厅月租为2000元左右，业主租给他为1500元。据房产中介介绍，林先生手上多是比较抢手的房源，从房租市场来看，不到10天就出租七八套。

　　买租博弈 百姓安居何去何从

　　面对肆起的炒租现象，地产媒体《安家》表示，房屋本应回归其本身的居住属性——即使在发达国家高度资本化的市场里，房地产投资更多被视作一种回报仅略高于基本利率的资金避险港;但在如今的中国，它却成为资金寻觅高额回报的去处。

　　“出现房租上涨情况与新政对房地产买卖市场的调控有一定关联。”中国指数研究院华中分院首席分析师李国政表示，现阶段新政调控的效果并没有得到完全体现，房价还没有下降到消费者的预期水平，这种情况势必造成有刚性需求的消费者选择持币待购、转购为租，这是导致目前租赁市场火爆的主要原因之一。

　　另一方面，目前市场上续存的租客量还未完全释放，加上毕业生租房和刚性需求租房者有一定增多，使得租赁市场租客量持续增加，这些因素都是导致租赁市场价格普涨的重要因素。而房价如果依然无法做适当的“降价”，购房者还将继续陷入这种“买房”与“租房”的纠结当中。