一

　　边是多数人买不起房，而另一边却是大量房屋空置。日前，由一个数字引发的房地产空置争论再次激烈起来。

　　尽管人们对于6540万套空置房数据存有较大争议，但记者连日来的实地调查与某房产研究机构的调研结果无不显示，武汉楼市总体空置率接近24%，“亚健康”症状明显。

　　23.92%？

　　在“空置率”的口水战中，最大的症结在于没有权威机构或官方的正式统计数据。

　　湖北大楚房产研究院近日也通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。调查结果显示，武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%。

　　其中，网络调查共收集1.2万余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研探访68个交房期限在0.5~7年的大型新房社区，探访 1.6万余户住宅。

　　在认定标准上，该调研组采取了一种较为简单的方法，即将“完全没有装修的住宅”定义为空置房，而通过这种方式得到的数据，其实为实际空置水平的下限，也就是说，实际空置率更严峻。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在 10%~20%之间为空置危险区。看起来，武汉楼市“亚健康”。

　　对此，房地产专家陈真诚对《第一财经日报》记者表示，相比于开发商已建成却在积压待售的房屋数而言，在购房者手中空置的房屋数要大得多。

　　越高端越空置

　　顺驰武汉公司总经理张葵已从事二手房交易7年之久，现在掌管着55家直营二手房的店面。“高档房源好找，但租得起高档房的租客难找。一个月能负担起七八千元的高端租客太少。”张葵告诉本报， “在（武汉）台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重。有楼盘空置率甚至高达50%。”

　　张葵认为，武汉市中心的新建小区空置多，特别是高档房源。而市中心的普通商品房，特别是有成熟居住环境的老社区，则一直是中介搜索的对象。

　　事实上，在楼市波动时期，高档房的处境确实很尴尬。记者从武汉金都汉宫一位业主处了解到，该业主原本在小区内一次性付清了两套观江大宅，一套自住，另一套则为还在国外念高中的儿子所备。为儿子购置的这套房目前就成了典型的空置房。由于当初装修费用不菲，而出租的价位又达不到房东的心理预期，卖的话，还要多缴税。 “听说很快要征收房产税或空置税，这套空房现在已成我们家最大一块心病。”上述业主向本报记者倒苦水。

　　而武汉森林公园附近的一个高档楼盘，2008年开盘时销售火爆，但距离交房已过去一年多时间，记者实地调查却发现，空置房源的业主登记在物业中心的联系电话竟以外地手机号为主。不仅如此，小区内一位“刚需”业主还透露，她家所住的单元有近20套房是归同一业主所有，“全部是征地拆迁后还建所得”。

　　中国指数研究院华中分院分析师李国政估算，空置房中有近四成来自投资客。投资房产已成为很多手中有闲钱的消费者最关注的渠道，“特别是中心城区地段较好的楼盘，投资比例更高”。此外，“买房后因工作变动暂时离汉，但随时可能回来的；为迁就孩子上学，暂时搬离的；为未成年子女提前购房的——这三类也是构成房屋空置率居高不下的原因之一。”李国政说。

　　物业配套关联空置

　　除投资炒房因素外，配套完善与否与空置率高低也有较大关系。

　　“买房子不仅仅是购买居住的那个空间，更是买周边的配套和环境、买周边小区的服务设施。配套不解决，入住率肯定上不来。”采访中，多数市民如此表示。

　　三年前在盘龙城买了新房的市民周有康，目前也无奈进入空置房业主的行列。在购房之前，这位土生土长的武汉中年男人对盘龙城一无所知，选择这一陌生的地方只有一个理由：只有盘龙城的房价尚是他可以接受的——122平方米的三室两厅户型，单价2400元/平方米。

　　然而，“家人都在市中心上班，自己又没车，小区出行也不方便，买个菜都要步行1～2公里，这让我们怎么住？”目前，周先生一家仍“蜗居”在武汉市中心的一套出租屋内，每隔半年去盘龙城交一次物业管理费。对于这个遥远的新家，三年里他仅仅去了五次。

　　DTZ戴德梁行助理董事、物业及设施管理负责人黄广平进一步分析，在配套与空置率的关系当中，自住型购房人看重基本配套保障，如周边购物、公共交通配套；投资性需求则更看重名校、大型商业等配套。

　　“比如有的小区交房时，就只有光秃秃的一栋房子可使用，景观没有做好，道路还没铺平，没有生活配套，业主只能空置等待，郊区楼盘在这方面更为明显。”黄广平说。

　　当然这也是一个“先有鸡还是先有蛋”的命题，一般来说，如果没有住户的话，相关配套确实很难到位。