六成房企融资投向在建项目，房地产信托融资利率最高飙至17%

　　理财一周报记者/蔡燕兰

　　 8月11日，据报道，银监会下发通知，要求银行将之前的银信理财合作业务中，所有表外资产在今明两年全部转入表内。今年以来，市场不时传来监管层叫停银信合作。7月2日，有消息称银监会要求信托公司从事的银信合作业务全部暂停。

　　 与此相应的是，今年二季度银信产品暴增。据统计，在2009年年底，银信产品余额为1万亿元，而到了今年二季度末，余额上涨至2.8万亿元左右。交通银行首席经济学家连平7月底在上海表示，银信产品主要流向了房地产和地方融资平台。

　　 根据Wind统计，在122家房地产上市公司中，截至8月12日，今年以来共有15家公司公告房地产信托项目。根据公告，这15家房企通过信托渠道融资金额合计114.53亿元。其中，10家房企在公告中明确表示，融资资金用于在建项目，统计可知融资金额为82亿元，占所有融资总额的72%。

　　15家地产企业融资114亿

　　 据Wind资讯统计，今年以来，国内15家上市房地产公司通过信托融资渠道，共获得资金合计114.53亿元，平均每家地产公司融资7.63亿元。其中，融资额超过10亿元的地产公司有5家，融资额在5亿元至10亿元之间的地产公司则有3家。而融资额小于5亿元的上市公司则有7家。

　　 从统计数字来看，今年上半年通过信托渠道融资的前五位分别是福星股份（000926）、城投控股（600649）、亿城股份（000616）、嘉凯城（000918）、上实发展（600748），每家公司的融资额均超过10亿元。

　　 其中，融资金额最大的是福星股份，上半年通过信托融资金额高达20亿元。接下来紧随其后的是城投控股，融资额度不超过20亿元。之后则是亿城股份，其融资金额为12亿-13亿元；而嘉凯城、上实发展分别通过信托公司融资10亿元。

　　 福星股份6月18日发布公告称，为筹措“汉阳旧城风貌区改造(危改)”项目开发资金，旗下子公司福星惠誉将与吉林省信托有限责任公司合作设立“汉阳旧城风貌区改造(危改)项目股权投资单一资金信托”。

　　 从公告内容来看，福星股份的融资项目将由吉林信托接受民生银行的委托，拟募集资金人民币10亿元，以单一资金信托的方式对汉阳地产增资。其中，3亿元用于增加汉阳地产的注册资本，剩余资金计入汉阳地产资本公积。

　　 增资后，汉阳地产的注册资本由3亿元变更为6亿元，福星惠誉与吉林信托出资比例均为50%。在信托成立之日起的3年内，吉林信托、福星惠誉如达成一致，可将汉阳地产进行清算。

　　 在信托存续期内，福星惠誉将其持有的汉阳地产50%的股权质押给民生银行，为其自身受让本信托受益权所需支付的受让款提供质押担保。

　　六成房企融资投向在建项目

　　 理财一周报记者统计发现，在15家公布信托融资计划项目的房地产企业中，有10家房地产公司在公告中明确表示，所获得的信托融资金额将用于公司目前正在运作的房地产项目。据统计，这10家房企的融资金额为82亿元。

　　 以上海地区为例，上海城投控股此次通过信托融资的巨额资金主要用于清偿该公司17亿到期短期融资债券。

　　 7月1日，城投控股发布公告，拟通过发行不超过20亿元的信托产品筹集资金，此次信托产品期限不超过12个月，贷款年利率不超过银行同期贷款利率。

　　 8月17日，城投控股一位管理层人士接受理财一周报记者采访时表示，此次信托融资的总量约在17亿元左右，“这次委托华宝信托融资的这笔资金，主要是用于清偿公司最近到期的17亿元短期融资债券”。

　　 而紧挨城投控股信贷融资排名之后的地产企业是亿城股份，该公司今年上半年将通过信托融资12亿-13亿元。据悉，今年3月18日，亿城股份发布公告称，已经与北京亿城、中诚信托在北京签署了《合作协议书》。按照约定，中诚信托将为亿城股份启动一项信托计划，此次信托融资资金将不少于12亿元，且不超过13亿元。

　　 为此，北京亿城将以其持有的天津亿城山水房地产开发有限公司（以下简称“亿城山水”）4亿元的债权作价4亿元，认购信托计划全部一般受益权信托单位。另外，中诚信托也将以2亿元信托资产，向亿城山水增资，用于天津红桥广场项目的开发建设。

　　 同时，中诚信托还将以不超过7亿元货币信托资产，按债权原值收购亿城股份对亿城山水享有的不少于7亿元的委托贷款。

　　 嘉凯城3月26日发布公告，同意该公司与中信信托合作，由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城房地产开发有限公司进行增资扩股。

　　 据悉，本次信托总规模为10亿元，期限为18个月。信托计划成立后，中信信托对青岛嘉凯城进行增资扩股，增资扩股后中信信托占股83.33%，嘉凯城占股11.67%，青岛百通占股5%。本次信托项目股权增资的总成本率不超过12%/年。

　　 此外，莱茵置业公司此次融资1亿元，则是用于该公司旗下上海勤飞置业有限公司运作的“莱茵美墅”项目开发所需。

　　 “今年上半年，的确有很多地产公司都在发信托产品。而且，很多房地产公司通过信托融资，也的确是因为公司有项目真的需要用钱才去融资的。”8月17日，上海城投控股上述人士告诉记者，由于国家严控银行与房地产企业之间的贷款，不少房地产企业已经把融资渠道从银行转向了信托公司。

　　 对方表示，虽然政府收紧了银行对房地产企业的贷款，但是，它对信托产品还没有明确的规定，所以房地产企业自然就把融资方向指向了信托产品。而且，信托产品在国内刚刚起步，无论是监管还是相关的政策规定，都相比银行贷款来得更加宽松。

　　中南建设：融资成本占融资额两成

　　 不过，随着银行对房地产信贷逐渐收紧，最近两年通过信托渠道融资的上市房地产企业，所付出的成本也日渐高涨。

　　 根据理财一周报记者的统计，在通过信托产品融资的15家房地产公司中，贷款年利率最高的是中南建设。

　　 7月6日，中南建设宣布公司将与中铁信托合作，由中铁信托资金对其进行增资扩股，筹资5亿元，其融资成本年息高达12%，2年后，中南建设将多付1.35亿元，融资成本占了融资额的25%左右。

　　 此外，5月8日中华企业公告表示，其通过上海国际信托发行的3.5亿元信托产品，综合成本为8.8%/年；6月30日上实发展公告表示，其信托贷款金额为10亿元，期限为一年，利率为4.779%。中航地产融资4.6亿元，期限为一年，年利率8.3%。

　　 此前有媒体报道称，今年年初房地产信托融资的年利率还在10%以下。但到今年年初，国内优质开发商的信托融资利率已经达到12%左右。而普通资质的房地产开发商的年利率则高达15%，有的甚至达到17%。