上海中环1号以17645元/平方米的价格成交236套房源，两个月降价23.8%

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 来自佑威房地产研究中心最新数据显示，上周（8月9日-8月15日）上海市商品房新增供应面积为16.4万平方米，比前周下跌30%；上周上海市商品住宅成交面积为17.2万平方米，比前周上涨26%，这一成交量已与新政刚出台时相当；上周全市商品住宅成交均价为19879元/平方米，比前周下跌14%。

　　 业内人士称，新盘成交量大涨与刚性需求者趁调控机会陆续入市有关。

　　成交均价回落到2万元以下

　　 在连续两周成交均价过2万元后，上周开始回落。造成量升价跌的局面与低端楼盘的发力有关，上周成交榜前五的楼盘，均价都低于2万元/平方米。

　　 上周，成交面积排名前五的楼盘都出现了价格连降或是首期低开。

　　 排名第一的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，据悉，其7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源更是高达23160元/平方米。可见，该案两个月之内高达23.8%的跌幅是大卖的主要原因。

　　 上周销售排名第二的新浦江城三期以18687元/平方米的价格成交了144套房源。这其中包括单价2.5万元左右的联排别墅、单价2万元左右的复式房和单价1.65万元左右的普通公寓。而该案3月21日推出的二期普通公寓价格已经高达1.8万-2万元/平方米，目前市场上该盘一期二手房普通公寓的交易价格也在1.8万-2万元/平方米之间。可见，新一批产品的价格低开，也是促进销售的一大原因。

　　 新政后就开始持续降价的绿地蔷薇九里，上周以12632元/平方米的价格成交了85套房源，排名第三。据了解，该案在新政前的售价曾高达1.6万元/平方米，新政后迅速降到1.45万元/平方米， 6月份该案成交价格继续降到1.3万元/平方米以下，6至8月份该案分别以12825元、12619元和12632元的价格成交了178套、175套和85套房源。

　　 排名第四的象屿都城近期推出了精装修房源优惠3000元/平方米的促销，上周以13667元/平方米的价格成交了59套房源。4月份时，该案联排别墅报价曾达1.7万-1.9万元/平方米。

　　大批开发商不降价，等待市场回暖

　　 “在第三套房停贷的政策加严之下，以大华为首的开发商赶在‘金九银十’巨大供应量上市之前进行降价促销，以争取到最多的客源。”中房信分析师薛建雄表示。

　　 值得关注的是，近期一些降价楼盘带来的成交松动，上海存量住宅正在不断被消化，但是，持续近10周的供应低迷却仍未被改善，目前，市场推盘仍不积极，大批开发商并没有跟进降价潮。很明显，在市场触底，后续政策没有出台迹象的现状下，部分开发商是在等待房价回升，市场回暖。

　　三套房停贷，中心区二手房投资客迅速离场

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 受三套房停贷影响，目前沪上二手房投资客开始迅速离场。

　　二手房价格下降20%～50%

　　 据21世纪不动产上海区域市场中心最新统计显示，在市中心主要区域，包括浦东陆家嘴、长宁中山公园、徐汇中心等板块，上周的购房客户人数与月初第一周相比，普遍出现20%～50%的不同程度下降。除投资客基本退市外，也有部分置换和刚需买家转为观望。

　　 “在普陀长寿板块，随着成交的逐月恢复，有少数投资客正在重新入市，而停贷消息全面传出后，这些投资客又火速离场。因失去资金杠杆支持，实力有限者已没有入市能力。”21世纪不动产上海锐丰长寿路店经理龚吉锋告诉记者，除投资需求受直接影响外，部分置换和刚性需求买家，也因被误伤或持房价下跌预期，开始转为观望。受上述因素共同影响，本周长寿板块购房客户人数出现20%～30%的环比减少。

　　投资客离场

　　 21世纪不动产的统计调查同时显示，在浦东陆家嘴、长宁中山公园等板块，与停贷消息传出前相比，置换需求买家占比已有约两成的减少。这些减少的买家多数为改善型，因存在资金缺口又失去贷款支持，置业计划只能暂时搁浅。

　　 无独有偶，三套房停贷之际，美联物业旗下门店成交量也出现了向下波动的趋势。据美联各分行统计，随着三套房停贷，本市各分行带看量下降了 20%左右，一些前期有意愿的购房者和业主在三套房贷政策的冲击下，已选择推迟入市的脚步。不过他们依旧表达了对楼市未来走势的信心，认为经过此次调控以后，楼市成交仍将迎来另一波向上高峰，目前的离市观望只是阶段性的短暂策略。

　　 美联物业上海市场研究部认为今年以来楼市政策不断，成交情况起起伏伏。按上半年的市场情况看，每当一个调控政策出台后，在经过两到三个月的适应期后，成交必将有所回升。如此推算即将到来的“金九银十”或是成交量变化的另一个转折点。

　　 二手房市场在今年的宏观调控政策下进入深度调整，租房市场却在此形势下表现活跃。

　　 21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，从今年3月份开始该公司的租赁交易套数骤然上升，并在接下来的4个月保持高位，其中在6月达到2009年至今最高峰，接近去年平均水平的3倍。结构上，今年上半年3000元以下月租金的交易套数比为56%，3000-6000元为28%，6000元以上为16%。

　　 上海中原研究部分析师龚敏分析，由于二手房买卖市场成交量处于低位，部分需求就通过租赁市场来兑现。这种状况促使7月租赁市场延续6月的活跃态势，部分城市二手住宅租赁成交反弹幅度较大。根据中原成交数据统计，五大城市二手住宅租赁成交量同6月基本持平，其中北京和上海二手住宅租赁成交量约200万平方米，是新政前成交量的2倍多。