律师认为：“独家出售”条款排除了卖房人的主要权利，因此该条款无效

　　案件回顾

　　 因中介介绍的买家反悔不愿履行居间合同，房东姚先生便将别墅另行出售。不料，某房产中介公司依据其与姚先生签订的《房地产独家出售居间协议》，要求姚先生支付违约金5万元。近日，松江法院认定“独家出售”系格式条款，判决驳回该房产中介公司的诉请。

　　 2008年12月，市民姚先生在佘山风景区购买了一套别墅，趁着房价飞涨，他就想把自己原先居住的那套别墅卖掉。在比较了几家中介之后，姚先生选定了规模较大、名声在外的某房产中介公司。该公司工作人员一再向姚先生表示能为他找到合适的买家，保证姚先生拿到期望的500万元房款，但同时坚持要签订《房地产独家出售居间协议》。姚先生寻思着自己终究是要把这套别墅卖掉的，而且他觉得这家中介还是能够信赖的，虽然合同内关于委托期限、违约金等条款不尽合理，但还是毅然签了该份合同。

　　 2009年1月，中介公司找到具有购买意向的陈某，以500万元为成交价格陈某与姚先生签订了《居间协议》。但之后，陈某在看过其他面积差不多，价格却整整便宜了50万元的别墅后，多次通过房产中介与姚先生进行协商，希望能够降价，姚先生就是咬价不放。在遭到拒绝后，陈某便迟迟未签《房地产买卖合同》。同年3月，房产中介公司出具一份《证明书》，称由于买方陈某未能接受居间协议，未签订买卖合同；陈某于15日之内未能签订买卖合同的，卖方姚先生可单方面解除合同，中介方将已收到的卖方房屋资料如数退还卖方。15日后，因陈某仍未同意签订《房地产买卖合同》，无奈交易取消。

　　 同年4月，姚先生见该中介公司毫无建树，便通过其他中介将别墅卖给他人。原中介公司得知此事后，便以姚先生违反《房地产独家出售居间协议》关于“独家委托”的规定擅自委托其他中介公司出售该房地产为由，诉至法院，要求姚先生支付房价款1％即5万元的违约金。

　　 被告姚先生辩称，独家出售居间协议属格式合同，“独家委托”约定的权利义务不对等，且原告未履行提示注意的义务，应属无效,故不同意原告的诉讼请求。

　　律师点评

　　 上海艾帝尔律师事务所张劼律师接受记者采访时，对本案进行了分析：

　　 一、合同的订立应当在遵循公平的原则下，确定各方的权利和义务。基于此，我国《合同法》对于格式条款有着严格的限制，防止一方利用格式条款损害其他合同当事人的合法利益。

　　 《合同法》的本意就是要保护交易的公平性，中介公司大量地使用格式合同条款，往往也是追求其自身利益，漠视委托人权益的一种表现。格式条款合同不是双方当事人共同商议的结果，而只体现中介公司片面利益。一个行业如果要健康发展，必须建立在公平交易的基础上。

　　 二、房地产中介公司制定“独家委托”条款，是该行业一种典型的业务手法，其核心是以限制委托人出售权利前提，保证中介公司获得稳定的收益。实质上是严重干扰市场正常的交易秩序，妨害房地产有序流转，破坏房地产中介行业内的市场竞争，政府监管部门及全社会对此应当予以高度重视。

　　 政府监管部门应当加强对重点行业的格式条款合同的监管，维护公平交易的市场秩序。完善法律法规，增加规定要求企业在使用格式条款合同前，向全社会公示，并向消费者保护机构及政府监管部门备案。任何组织或个人发现格式条款合同存在损害合同当事人合法权益的，均可以向监管部门投诉，监管部门应当依法审查，对于投诉属实的应当责令企业就格式条款合同进行整改。

　　 三、公民应当增强自我保护意识，对于格式条款合同，要敢于说“不”。格式条款合同虽然是中介公司事先拟定好的，但是其中只要含有对委托人不利的条款，委托人就可以提出修改意见，对于严重损害委托人合法权益的条款，甚至是违法的内容，更是应当要坚持予以取消。

　　 公民个人如果对于合同条款内容不是很理解，不能判断是否会损害自身合法权益的，可以向政府主管部门或专业的法律服务机构咨询。

　　 针对格式条款合同存在的问题，消费者保护机构、媒体、其他组织可以为公民提供更多的维权常识，完善投诉、纠纷处置机制，帮助公民依法维权。

　　处理结果

　　 法院经审理后认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产独家出售居间协议》“独家出售”的条款系原告事先拟定和打印，没有证据表明原告在拟定该条款时与被告事先协商，因此属格式条款。从该条款约定的内容来看，结合合同中关于委托期限的约定，排除了被告委托其他人居间出售的权利，也即如果原告未能居间提供合适的买家购买该房屋，则被告将永远不能出售该房屋，故法院认为“独家出售”条款排除了被告的主要权利，该条款无效。原告要求被告根据该条款支付违约金5万元的诉请，法院不予支持。据此，法院作出上述判决。