耿玲

　　 一个普通的女人李秀云，和她患有癫痫症的儿子，成了让地产巨头新世界头痛不已的人物。她甚至可能还帮助新世界地产跻身于一份“囤地开发商黑名单”。

　　 在这份近日流传于多家媒体间的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，新世界中国被指涉及囤地的三幅土地，包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼。三幅地均由新世界中国旗下的北京崇文新世界房地产发展有限公司持有。

　　 这当中，就包括李秀云坚守的地块。

　　 李秀云一家认为自己祖产为138间半，而开发商只认定10间半。一个遵守保障房屋价值原则拆迁，一个捍卫祖上留下的土地使用权。两个利益群体围绕拆迁补偿标准的互搏过程，构成了崇文区一幅商务地块长达8年的闲置。

　　 这显然不是一个个案。国土部数据显示，截至今年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中因毛地出让拆迁难、调整规划等原因造成闲置的约占六成以上。

　　 于是，当针对房价过快上涨的宏观调控棋至中盘，打击开发商囤地成为舆情焦点时，一个“控制拆迁成本”的概念忽然在近期被提出。该观点将房价暴涨归因于像李秀云们所导致的“拆迁成本过高”。

　　 北京市政府办公厅在近日印发的《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》中提及，北京市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。并要求市住建委“针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施”。

　　 可是，把当今中国住房问题的症结归咎于李秀云这样的无权无势的人，注定要引起争议和质疑——事情真的是如此简单吗？

　　 李秀云突围

　　 在崇文门外大街、新裕家园西侧，有一块被围墙圈起来的土地，因荒废多年，杂草已长成一人高，在寸土寸金的崇文门商圈显得格外空旷。周围的居民都知道，这块地属于新世界地产。

　　 资料显示，该地块将建设的项目为新裕商务楼，为商服地块，供地面积2.8万平方米。按照合同要求，这块建筑面积56000平方米的商务楼同样应该在2005年2月开工。合同约定竣工时间为2007年3月30日。

　　 这个时间表未能实现，因为杂草丛中还住着李秀云一家以及她的租户们。他们挤在空旷地的一角，杂七杂八搭建的10间半小平房组成一片小型的贫民窟。李秀云和她24岁患有癫痫症的儿子住在一间大约15平方米左右的小单间。由于没有收入来源，李秀云把其他小房间分别以300-600元不等租给在周边工作的民工、厨师等，共有13家租户。

　　 “这样的环境，我已经生活了8年。” 李秀云对她的钉子户生涯看来已经习惯。她的弟妹告诉记者，在这8年间，他们附近地区的拆迁补偿标准已经由最初的4000元/平方米上升至现在的23000元/平方米。但李秀云还是不同意搬走。

　　 “她不搬走，我们一家人也无法得到补偿，也搬不了。”弟妹说。

　　 这样一家人，如今在周边已经是赫赫有名。

　　 10间半与138间半房产的差距

　　 李秀云说，早在2002年，这块地就已经开始由新世界地产拆迁办负责拆迁。但是，按照当时的拆迁管理规定，新世界地产仅承认李秀云一家所居住的10间半平房面积。

　　 但在这个有着爱新觉罗血统的一家人看来，他们所拥有的并不是10间半房，而是138.5间房。为此，他们专门去北京档案馆复印了民国二十三年的土地契约。

　　 按照这份契约，这138.5间房分别分布在现东晓市街、井儿胡同以及现在新世界地产所有的磁器口东一巷。

　　 在经历了大半个世纪的历史变迁后，这块土地的状况变得复杂。当初的138.5间房早已物是人非。据李秀云的弟妹介绍，其中有120余间房在建国之初时由政府经租（当时为解决北京市住房困难问题，由政府代户主将其房屋租给困难户）给了别人。如今仍由李秀云一家居住的仅有10间半房产。但由于无人出面解决此事，认定房屋产权标准就成了难题。

　　 “让我搬离这块土地的前提是必须有人承认我这138.5间产权。”李秀云说。在她看来，把分布在其他地方的祖产一并在这块土地上清算也属合理。此外，在她的逻辑中，当前的拆迁补偿按照房屋本身面积计算也不合理，而应按照土地产权评估。

　　 因此，面对开发商在2002年的强行拆迁，李秀云一家就拆迁问题2002-2003年间与崇文区房管局打了两场官司。最终，法院以双方证据均不全判定暂停拆迁，要求双方各自寻找证据。地块的拆迁和开发由此被搁置下来。

　　 面对关于新世界囤地的质疑，新世界中国相关负责人向本报记者回应说，“名单所指的三幅土地均为新世界中国(0917.HK)所有,但我们从未停止对该等土地的各项相关工作。但由于拆迁及审批的关系,进度比预期慢；特别其中部分项目也与北京地铁五号线地铁规划重叠，所以审批手续较为复杂。而且相关地块的面积只有2万多平米，是较小体量的地块，所谓公司‘囤地’意义不大。早于有关报道前, 我们就已经申请动工；预计短期内工程将可动工。”

　　 但新世界中国拒绝就拆迁方面的问题接受采访，故无从知晓，新世界中国打算如何解决8年没有解开的死结，以保证年底开工？

　　 李秀云一家并不是个案，这种案例在北京的拆迁户中更具示范效应。崇文区未搬走的拆迁户都在看着李秀云的下一步。

　　 地产资本的狂欢

　　 这种“钉子户”与推土机的战争正未有穷期。北京房地产律师秦兵介绍说，在他们律师所，有50%的案件都是拆迁问题所致，每年大约能接到100件左右。而拆迁方面法律法规的缺失更令城市拆迁纠纷更多。

　　 “所谓拆迁成本既包含经济成本，也包含随时可能爆发的暴力群体性事件等社会问题成本。拆迁难反映的是房地产最根本的社会矛盾和经济矛盾。”一位北京地产界人士评价说。

　　 拆迁难的焦点在补偿标准，补偿问题的焦点之一，是拆迁户与拆迁者之间围绕房屋价值与土地使用权的分歧。当被问到，如果开发商肯按照周边商品房价格每平方米4万元补偿，是否能接受时，李秀云说，“开发商是在这一平方米土地的基础上翻盖很多层，凭什么我们拥有产权的住户要接受这个价格？”

　　 在2001年以前，拆迁补偿一直以实物补偿或产权置换等保障被拆迁人居住的方式为主。随着1998年以来我国住房商品货币化改革，修订后的《房屋拆迁管理条例》首次提出“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，由此建立起以货币补偿为主的补偿制度。然而在实际操作过程中，货币补偿大多是“只补房不补地”，只针对房屋的价值，不针对土地使用权的价格。

　　 2007年出台的《物权法》，首次区分了涉及公共利益和非公共利益的拆迁，规定在用地征收时应对“用益物权”给予补偿，这被普遍认为在今后的拆迁中应对土地使用权给予适当补偿。同时，《物权法》规定的是“合理补偿”标准，也即意味着应充分参考市场价格。

　　 但《物权法》确定的只是补偿原则，具体的补偿标准及细则，尚无相关法律法规给予细化。

　　 在这样的背景下，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，以行政手段“控制”拆迁补偿只会加重拆迁户与拆迁方的矛盾，这是导致调控拆迁成本的难点，不是简单手段就能解决的，需要在就业、住房等方面有多种配套政策，这才是解决拆迁难的根本之道。