本周，一则关于“北京正在研究出台商品房预售资金监管办法”的消息搅动了京城楼市一汪秋水。商品房预售资金监管并不是一个新事情，北京也并不是第一个提出监管预售款的城市，但在眼下正是楼市博弈双方暗战的阶段，对于一直靠“八个锅七个盖”赚大钱的开发商而言，预售房款监管这一招的杀伤力很强。强到有开发商认为“后果严重，应该很难出台这样的政策”。

　　传房企将不能直接收存预售金

　　据媒体报道，正在研究制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容包括三点：首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　此外，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰还在博客中透露，《暂行办法》明确“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”

　　对于目前流传的《暂行办法》内容，北京市住房和城乡建设委员会人士表示，许多内容已经是很早之前的了，和目前正在研究的细节有了出入。但由于监管办法尚未出台，有关人士表示，目前不便透露具体内容，具体监管办法一直在研究之中，但目前尚无出台时间表。

　　力图确保资金用于项目工程建设

　　多位业内人士都对记者表示，北京拟监管预售金的说法由来已久，但一直没有执行。而在今年4月份，住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中提出，“各地要加强完善商品房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。”

　　据知情人士透露，因为有住房和城乡建设部通知精神，北京也在积极落实，研究制定预售金监管办法，并在5月举行过包括部分开发商在内的小范围座谈。有关媒体报道出来的内容也应该是这个时候开发商获知的内容。

　　对于监管预售金的初衷，陈云峰认为，预售金监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。

　　预售金被监管或打乱房企开发模式

　　对于熟悉房地产运行的人来说，预售金监管的影响绝不只是保证资金安全和工程进度。预售金对于房地产这一资金密集型行业来说具有特殊重要的意义。

　　北京市统计局数字显示，1-7月，全市房地产开发企业项目本年到位资金为2994.9亿元，比上年同期下降0.2%。其中，金融贷款为707.8亿元，下降45.5%；自筹资金为963.8亿元，增长1.2倍；定金及预收款为771亿元，与上年同期持平。

　　定金及预收款在房企项目到位资金中所占比例接近1/4。金融贷款比例已经低于自筹资金和定金及预收款所占比例。更为重要的是，预售金对于房企的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。

　　陈云峰就在博客中发文表示，开发商依赖预售款的程度远远高于贷款，而贷款在新政后已经被严格限制，预售金再监管“莫非真的要下狠手断掉开发商血液”？

　　一位不愿具名的开发商就对记者表示，预售金一旦被全部监管，将使企业失去对资金的调配力，首先就有可能导致企业无钱拿地。而如果监管办法突然出台，对在售项目预售金即时开始监管，将打乱企业既定的资金安排计划。

　　■ 一家之言

　　建议预售金监管分级处理

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，预售金监管不应急于实行，发布政策切忌因噎废食，并建议“分级处理，适度监管”。

　　首先，监管对象要分级，重点是资质在三级以下，开发面积在10万平米以下，开发经验不足的企业；而对上市公司，无需监管，“证监会在监管，监事会也在监管”，况且即使一个项目出事，它亦有能力负责。

　　其次，监管资金比例也要分级处理，对具有一定开发面积，资质在二级以上，有成熟开发经验、银行资信在4A级以上的企业，只监管1/5的工程资金就可以了，因为“企业自有资金买地，建安费用只占1/5左右”；对于资质在三级以下，开发面积在10万平米以下、开发经验不足的企业，预售资金监管一半，适当留给发展空间。

　　再次，监管阶段持续到竣工验收即可，不必监管到产权登记阶段。

　　■ 观点PK

　　“房企可能提前降价回款”

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，如果确信监管办法将出台，房企将极有可能会抢在办法出台前降价销售，抓紧回款，以避免预售资金被锁定在项目上。而在监管办法出台后，开发商也将被迫加快开发和资金周转速度，尽快竣工，以撤销资金监管。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾分析，本轮楼市调控以来，开发商的多个资金来源均受到限制，包括房地产开发贷款、购房者按揭贷款和上市公司再融资。由于4月中旬以来成交急剧下滑，多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而一旦预售款专户监管，实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商将被迫选择降价，加快资金回笼速度。这意味着，原先许多人预计在10月以后才会出现的降价潮将会提前到来。

　　“可能影响后市供应”

　　而多位房企负责人则表示出对资金监管的担忧。一位不愿具名的开发商对记者表示，如果突然实行预售资金监管，不仅会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

　　还有开发商对记者表示，相对于国外房企融资渠道多样，国内房企主要的资金来源就是银行信贷和销售回款。而目前信贷环境对开发企业来说并不宽松。“特别是一些大型房企，利用一个项目销售回款去拿地、开发新项目是惯常做法。一旦监管预售资金，大房企这种滚动开发模式将受到挑战。”而对于小房企来说，如果试图通过加快开发节奏来实现资金“脱管”，还有可能因抢工期出现工程质量问题。

　　此外，还有人担心预售金监管将给部分中小企业致命打击，市场仅剩大房企，更容易形成垄断和价格联盟。

　　■ 他山之石

　　天津 专用POS机缴房款

　　去年8月20日起，天津市在和平、河西、河东、南开、河北和红桥六区实施新建商品房预售资金监管。凡在天津市区内六区办理商品房销售许可证进件手续的建设项目，应签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》并设立预售资金监管账户，其资金将纳入新建商品房预售监管范围。

　　据悉，监管资金在操作上坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。购房人购买新建商品房时，凭房企在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台或通过预售资金监管专用POS机，将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证或POS机签单向房企换领购房专用发票。

　　监管项目进款后，房企可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金。监管中心按照有关规定并到项目现场核查以后，属于符合用款条件的，准予支付。

　　石家庄 房企违反监管记入诚信档案

　　今年5月21日起，石家庄的房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，根据建设项目实际情况，在相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，双方共同签订商品房预售资金监管协议。开发企业必须保证承购人交付的首付款、分期付款及全额购房款全部汇入该项目监管银行的资金监管账号。

　　同时，监管银行应建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据建设项目工程形象、资金使用计划审核开发企业申报的资料，符合条件的，自申请之日起五个工作日内进行付款。

　　房企提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金，或擅自截留、挪用预售房款的，或不将预售房款打入所设定的监管银行指定账户的，一经查实，住房保障和房产管理部门依照相关规定给予处罚。住房保障和房产管理部门、人民银行分别将其行为记入企业的诚信档案和银行的诚信系统。

　　本版采写/本报记者 张旭 袁玥