一线城市住宅用地市场依旧没有回暖迹象。最新消息称，北京昌平回龙观旧村改造地块日前因投标企业不足三家流标。虽然北京8月入市的13幅经营性用地中有八幅涉及住宅项目，但相当一部分业内人士对一线城市未来一段时间内住宅用地的供应量和成交量持悲观态度。

　　专家表示，长期来看供应量不可能通过无限制的增加来维持，现阶段应探索促使大量闲置用地有效进入市场的机制，有关部门还应适时考虑平衡容积率和调整各种土地类型的配比关系。

　　部分一线城市住宅用地小幅增加

　　进入8月，部分一线城市住宅用地将出现小幅增加。根据北京市整理储备中心的最新数据，正在交易的经营性用地共计13幅，其中8幅地块涉及住宅项目。

　　不过，“整体来看，土地供应偏少，不是数量上的而是结构性的减少，即商品住宅用地供应偏少，四个一线城市全部如此。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。上海规划和国土资源局近日发布的土地出让公告表明，最新推出的9幅地块，其中8块为商业用地(或商业办公综合用地)。

　　刚刚过去的7月，一线城市更是延续着上半年土地供应量尤其是住宅用地供应量较少的局面。相关统计显示，整个7月，北京共公开出让3块住宅用地，深圳则没有住宅用地成交。

　　在上海，虽然7月土地成交情况环比大幅提升，但住宅用地依旧成交低迷。美联物业的统计数据显示，7月上海共有45块土地获得成交，环比6月提高了136.8%，但绝大部分的成交是工业用地，其他类型土地在该月占比分额相加仅为16%，几块住宅用地基本上都是以低价成交。

　　相当一部分业内人士对未来一段时间内住宅用地的供应量持悲观态度。美联物业研究中心，因为开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前的土地市场难复去年的活跃。

　　徐枫还表示，如果把时间轴拉长，每年的新增供应大体会呈现逐渐下降的情况。“土地毕竟是稀缺资源，长期来看，供应量不可能通过无限制的增加来维持。”

　　在她看来，现阶段应探索促使大量闲置用地有效进入市场的机制，有关部门还应适时考虑平衡容积率和各种土地类型的配比关系。以容积率为例，“我国部分地方曾经大面积建设高尔夫球场，造成了土地资源的巨大浪费，随后部分城市又掀起兴建别墅的潮流，中国应该有别墅，但是否需要造这么多还值得商榷。另外我们在容积率方面应该有平衡，不能一味透支未来的生存环境，所以现在可能需要考虑多建造一些高层建筑，而不要再建那么多的T ow nH ouse和独栋别墅了。”

　　央企仍是今年拿地主力

　　房地产调控新政出台后的区域“地王”多为央企以及国企制造，16家以房地产为主业的央企拿地总金额超过300亿元。业内人士认为，2009年央企拿地属于资金推动型，现在央企拿地则是利润推动型，由于央企资金雄厚和看好后市，今年的土地市场上央企以及国企仍将是拿地的主力，要防止央企拿地可能导致的楼市反弹。

　　一度风光无限的央企以及国企重新成为土地市场上的“主角”。房地产调控新政出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中，多数被国企收入囊中。另据统计，新一轮调控政策出台后的三个多月内，16家以地产为主业的央企拿地总金额超过300亿元。

　　各城市在新政出台后成交的总价最高地块，基本上都被央企或地方国企获得。8月4日，远洋地产第一次涉足上海房地产市场，便以19亿元拿下上海罗店新镇F1-6地块和F 1-4地块，楼板价超过21000元/平方米，成为该区域新的单价地王。

　　就在远洋地产夺下上海单价地王的前一天，中粮地产击败了杭州当地的民企，取得了杭州市下城区某地块的国有土地使用权，总价为97888万元。

　　事实上，自6月份以来，央企在土地市场开始频频出手。市场甚至传言说，国资委通过约谈等方式“授意”房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。

　　分析人士指出，在宏观调控下，非国企的房地产企业拿地相对谨慎，相比之下，就显得央企的手笔较大。房地产行业本身就是资金密集型的行业，加上4月份宏观调控以来，房地产企业手上的现金逐渐积累起来，资金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也将跟随步伐。

　　调控新政实施后，央企拿地是否一种抄底行为，这引起了市场的猜测。中原中国地产研究中心在分析了调控新政出台前后京、沪、广、深四大城市所有成交地块后发现，央企“抄底”动机愈发明显———拿地次 数 占 比 从 新 政 前9 %上 升 至19%，土地储备占比亦从新政前的17%上升至22%。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者，现在央企到底是抄底拿地还是在高价位拿地，还得看整体市场环境的变化。在经济形势整体稳定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起来比较高，但随着开发周期往后推进，地块的增值就会形成投资价值的增长。

　　郭毅认为，现在央企拿地还不算特别冲动，因为市场环境和市场前景怎么样还需要判断，他们也是在大的宏观经济和市场背景下，根据自己企业对市场的判断来拿地，包括哪些区域可能是热点，哪些区域的地块会稀缺，最终的目的还是为了获取更多的利润。

　　如果将时间拉回到一年前的2009年，央企与民企的地王争夺战可以用“凶猛”来形容。拿地的央企不仅包括主业为地产的企业，如保利、中海、远洋、华润等，主业为非房地产开发的央企也参与其中。这些央企来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，他们组成了新的拿地大军。

　　中服地块是一个缩影。中服地块被认为是北京C BD“最后的黄金地块”，自去年12月入市以来，手握重金的央企便对该地块表现出了浓厚的兴趣。由于中服地块的竞拍条件较为苛刻，业内人士纷纷质疑这是要内定远洋地产。随着3月“暂停热点地区高价土地交易”新政的出台，中服地块被暂停交易。日前，中服地块被拆分成4个地块后重新入市，由于竞标门槛大大降低，市场认为央企和民企之间的竞争将更加激烈。

　　土地招拍挂制度将进一步完善

　　普遍认为，土地市场降温的一个主要原因便是土地出让方式的转变。权威人士曾对《经济参考报》透露，在《土地管理法》修订之后，相关部门可能对土地招拍挂制度进行较大力度的完善。专家表示，如何更好地运用招标、拍卖和挂牌三种形式是完善招拍挂制度的一个重要任务。

　　事实上，北京、上海等地已开始探索完善招拍挂制度的一系列新举措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍挂制度的新举措便包 括 改 进 只 是 以“ 价 高 者 得 ”的挂 牌 土 地 出 让 方 式 ，更 多 采 用“ 综 合 条 件 最 优 者 得 ”的 综 合 评标方式。上海有关部门也曾向媒体公开表示，还可能出现另外的招标方式，比如为地价设定一个封顶价格或者不再竞地价改为竞地块中的配建的保障房面积、公共设施面积等。

　　北京、上海等地的这种“改良”使得延续多年的“价高者得”的土地出让模式发生了重大转变。此前，由于采用招标方式出让土地使用权所占比重较低等原因，“价高者得”一直是土地出让的主流原则，这一点随着地王频繁出现也为越来越多的人所关注。

　　“就招拍挂制度本身来说，也确实应进行类似的转变。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受《经济参考报》采访时说。

　　众所周知，招标出让是根据出让使用权地块开发利用的条件和要求，从价格、规划方案、竞标人的资格、社会效益等多方面综合考虑来决定中标者。挂牌、拍卖出让方式都是采用“价高者得”的原则，在房地产市场火爆的当下，挂牌出让最终就进入了现场竞价，“与拍卖没什么区别”。加之招标出让比重低，现行招拍挂制度似乎就“只有拍卖一种形式了”，在供不应求的情况就容易越拍越高。

　　因此，顾云昌认为，在供不应求的情况下，采取招标的办法有利于地价保持平稳，如何更好地运用招标、拍卖和挂牌三种形式是完善招拍挂制度的一个重要任务。

　　国土资源部有关负责人也透露，在对土地出让制度进行评估的过程中有关人士也提出了一些问题，比如在招标、拍卖出让土地过程中，为防止运作不规范造成的一些不公平，相关程序还需要进一步严格规范和更加严谨。再比如，商业规则方面的不完善之处还需要进一步弥补等等。