黄树辉

　　大量需求来自投资性力量驱动，深圳楼市的这一特点决定其存在相对较高的空置率，这也是一直困扰深圳房地产调控的一大顽疾。大量改善性住房尤其是豪宅别墅的空置率居高不下，关外地区因配套设施不全而出现大量空置现象。

　　即便尚无官方统计指标，但这并不妨碍人们用民间统计方法去衡量。

　　张伟带着记者一路奔向号称“福田第一豪宅”的香蜜湖一号，这个偏于福田东临香梅路和北依侨香路交叉带的豪宅区一片静寂，只有少量灯光在闪烁。张伟是负责该区域业务的地产中介顾问，他说平时这里至少有一半房间因无人居住而黑灯瞎火。

　　豪宅空置率50%

　　豪宅空置率一直居高不下是深圳楼市的一大特点。多位业内人士表示，深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，这早已是不争的事实。

　　深圳中原地产总经理李耀智在接受《第一财经日报》采访时认为，豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。

　　2007年5月售罄的位于龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯，是近年来福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。中联地产的一名工作人员介绍，高层住宅每套总价在500万以上，单套别墅总价则在1500万左右，但该社区业主以投资客为主，入住率一直偏低，其中别墅入住率约五成左右。

　　记者在深圳福田区另一豪宅小区看到，晚上10点左右，单栋近30层约60户，亮灯的竟不足5户，最多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍，小区入住率很低，平日很少有业主出入，多数房子空置甚至没有装修。

　　最为明显的还是关外的豪宅区，多数小区都极为安静，除了销售人员和保安，很少有业主活动。有些已经入住的别墅和洋房多数都紧锁大门，零星有个别阳台上出现晾晒的衣服，显得格外突兀。

　　李耀智说，尤其是后海片区的豪宅项目，入住率总体偏低。

　　记者在香蜜湖北的新天国际名苑、位于福田区景田南路橄榄绿洲、香梅路与莲花路交会处的俊景豪园等小区看到，在晚上时间房屋亮灯率都普遍不超过两成。

　　但目前空置豪宅很少对外出租。在很多业内人士看来，购买豪宅的业主并不在于租金，装修的成本高，房租收益低，还不如空着，等待好价钱立即出手，就是这些业主的心态。当然，这里边有很多业主本来就是为了投资而购买的。

　　空置面积逐渐上升

　　深圳楼市的另一个特点是关内外市场严重割裂，由于交通和其他配套设施的不足，深圳关外地区部分楼盘的入住率多年来一直低于关内。

　　空置率一直居高不下是困扰深圳楼市调控的一大顽疾。根据此前深圳市规划国土委的数据，2006年深圳商品房空置面积为185万平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面积231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。

　　由此可见，近几年来深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。尽管官方没有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房价的快速上涨，深圳房地产市场上投资、投机性需求再度抬头，普通居民自住性需求被逐渐挤出市场，房屋空置率有望进一步攀升。

　　但世联地产市场研究部总监王海斌向本报强调，区分清楚空置率的概念和统计目的对正确看待这一现象至关重要。官方此前公布空置率很大程度上是想说明在市场不好时产品积压情况，而目前舆论讨论的空置率更多是想说明投资客太多导致大量房屋无人居住，二者存在本质性区别。

　　李耀智说，很多在关内工作的人都在关外购房，一方面是因为来往和居住不便，另一方面是因为出于投资目的而坐待升值，关外的这些住房很多无人居住。尤其是部分新开发区，很多楼盘的入住率都相对较低。

　　有数字称，目前深圳的房屋空置率超过了40%。

　　世华地产总监肖小平表示：“这里没有一个准确的数字。因为到目前为止，还没有一个被业界广泛认可的统一计算方式，按照什么来计算房屋的空置率呢？这是一个很复杂的事情，亮灯率还是单纯按照没有卖出的面积来计算，似乎都不全面。房地产研究机构也没有进行相关的调查。”

　　李耀智也认为，这个数据可能存在一定的争议，由于界定标准和统计方法不同而有失客观。但他认为，深圳楼市存在大量空置房是不争的事实。而根据中原地产的统计，今年年初深圳楼市的投资客比例约在30%至40%之间，目前由于房地产调控的打击，投资客比例已经不到10%。