李攻

　　国土资源部昨日公布的6宗房地产违法用地挂牌督办的案件，事关山东省滨州市一宗。

　　昨日下午，《第一财经日报》记者致电滨州市国土资源局。该局办公室相关人士对记者表示，此前，该局已经对此进行过研究，形成了初步方案，“该收回的土地要收回”。

　　根据通报，2005年3月25日，滨州市鑫诚创业投资经营有限公司以协议出让方式取得了一块位于山东省滨州经济开发区黄河6路以北、渤海18路以西的地块，宗地面积13.54公顷，出让价款10466万元，土地用途为住宅，合同约定开工时间为2005年5月1日。

　　鑫诚创业投资经营有限公司于2005年3月28日全部缴清了土地出让价款。后企业因开发资金未到位，至今未开工建设，闲置时间超过5年，违反了《城市房地产管理法》第26条的规定。

　　在土地闲置的过程中，鑫诚创业投资经营有限公司将土地分割为两部分进行抵押。一是2009年3月12日，鑫诚公司将该宗地的9.94公顷抵押给中国建设银行股份有限公司滨州支行，抵押权到期日为2014年12月17日；二是2009年6月1日，该公司又将3.6公顷土地抵押给中国农业银行滨州经济开发区支行，抵押权到期日为2015年6月1日，并分别办理了抵押登记。

　　记者昨日调查发现，这家名为鑫诚创业投资经营有限公司颇为神秘。在网上搜索几乎找不到它的详细资料。有零碎信息显示，该公司办公地址在滨州市经济开发区杜店镇政府办公楼。而记者致电该政府办公室，办公室工作人员表示，从未听说过这家公司。

　　与这家公司名字相近的，还有一家名为“滨州鑫诚创业投资管理咨询有限公司”的企业，这家公司经营范围是：项目投资管理、咨询、管理体系技术引进与研发、技术转让及生产。房地产开发、装饰。

　　这家公司的注册资本是2.98亿元。但这家企业的电话一直无人接听。记者不能判定两家“鑫诚”是否一家。

　　记者注意到，国土资源部公布的6宗督办案件中，只有山东滨州这一家对闲置土地进行了抵押贷款。这使得该宗土地将来的处理更加复杂。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　但山东滨州的这一宗房地产违法用地，是在全部交齐土地出让金、取得土地使用权之后4年前后的时间，进行了抵押贷款。因为收回闲置土地是一种行政处罚，这种处罚与抵押权相比，谁更优先？

　　昨日，本报记者未能联系到上述两家拥有抵押权的银行，不能知道他们对此事的态度。但法律界人士对银行是否会“落到空里”，也有不同看法。

　　一位法律界人士对本报记者分析说，虽然政府部门未行使“满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”这一权力，但现在政府部门仍然可以作出此行政处罚，作为拥有抵押权的银行，可以从这宗土地重新招拍挂获得款项中优先受偿。

　　但另外一个法律界人士则告诉本报记者，在抵押贷款时，银行未尽到审慎审查的义务，取得土地使用权两年未开发，意味着这两宗土地存在瑕疵，银行不应该接受带有瑕疵的标的物的抵押。既然接受了，就要承担相应风险。这位人士说，如果该宗土地重新招拍挂，也是一种行政行为，而不是民事行为，银行不能行使优先受偿权。也就说，银行或将颗粒无收。