本报记者 田新杰 上海报道

　　万事俱备，只欠东风。

　　上周，上海的供应量仅3个楼盘推出4.7万平方米的新房源，但在一批前期滞销新盘大幅降价的带动下，成交量达到15.9万平方米，成交面积排名前五的楼盘都出现了价格大跳水。排名第一的中环1号以17645元/平方米的价格成交了236套房源，而其7月成交的39套房源均价为19835元/平方米，6月成交的34套房源更是高达23160元/平方米。该项目两个月之内高达23.8%的下调是获得热销的主要原因。

　　“部分开发商启动的新一轮降价攻势，获得了买家的积极响应。”中房信分析师薛建雄指出，但目前供应量依然是限制这种调控见效行情深度演绎的最大障碍，“需要一个政策迫使开发商增加供应量以满足刚性需求，这是当前抑制房价的根本之道。”

　　停止三套房贷效应：

　　现20%以上跌幅

　　“在普陀长寿板块，三套房贷未被叫停前，仍有少数投资客在继续入市，在买家中占比不足1成；而停贷消息全面传出后，这些投资客已基本绝迹。”21世纪不动产上海锐丰长寿路店经理龚吉锋说，“除投资需求受直接影响外，部分置换和刚性需求买家，也因被误伤或持房价下跌预期，开始转为观望。受上述因素共同影响，本周长寿板块购房客户人数出现环比20%-30%的下降。”

　　据21世纪不动产上海区域市场中心最新统计显示，在市中心主要区域，包括浦东陆家嘴、长宁中山公园、徐汇中心等板块，上周的购房客户人数，与月初第一周相比，普遍出现20%-50%的不同程度明显下降。除投资客基本退市外，也有部分置换和刚需买家转为观望，也是购房者数目减少的主要原因。

　　三套房贷的强力杀伤已经开始逐步显现，市场需求量受此影响，打破了本轮调控以来买卖双方的博弈格局，开发商方面出现进一步主动调整价格促销的“让步”。

　　深度跌幅的楼盘正在开始陆续出现。上海新浦江城三期，上周以18687元/平方米的价格成交了144套房源，排名第二，而该项目3月21日推的二期普通公寓价格已经高达1.8万-2万元，目前市场上该盘一期二手房普通公寓的交易价格也在1.8万-2万元之间。可见，新一批产品的价格降幅也3000元/平方米左右。

　　新政后持续降价的绿蔷薇九里，以12571元/平方米的价格成交了85套房源，排名第三。售价从新政前的1.6万迅速降到1.45万，进而6月份降到1.3万元以下，6-8月份该楼盘分别以12825、12619和12632元的价格成交了178、175和85套房源。

　　“在第三套房停贷的政策加严之下，一部分开发商赶在金九银十巨大供应量上市之前进行降价促销，以争取到最多的客源。”薛建雄指出。

　　最后一根稻草：供应量

　　“在新政推出迫使房价上涨趋势得到初步遏制之后，当前政府主要通过落实执行细则、规范政策口径等方式维持前期调控效果。”中原地产分析师刘渊认为。

　　目前采取实降的楼盘能取得不错的热销业绩，还缘于市场整体供应量的停滞不前，相应的有降价促销的楼盘总量则无疑更稀缺。若要进一步兑现调控效果，量能的突破将是首要任务。

　　但以目前开发商的整体姿态，选择实降推盘的依然属于少数，更多开发商选择继续等待，以谋求再次实现捂盘后涨价热销的2009年奇迹。

　　相关数据显示，调控之后，供应量比成交量下滑更快，对于为数不多的入市购房者来说，可选的房源依然稀缺。中房信的数据显示，8月第一周上海全市仅7个楼盘推出9.4万平方米新房源，成交量则高达12.7万平方米，依然供不应求。

　　中房信报告分析，5-7月上海新增商品住宅的成交量仅2554、3752和3974套，预计有高达7成以上的新增人口的刚性需求和改善需求没能实现。按照政府的规划，上海每年新开工住宅在2000万-2500万平方米左右，带来20万-25万套的新增住宅供应来满足市场需求。但受到调控的影响，今年上半年上海仅出让的住宅用地仅127.84万平方米，配套商品房地块173.5万平方米，这与半年1000万-1250万平方米的住宅开发需求相比，仅满足31%。

　　这种情况，反过来也成为开发商继续捂盘的信心所在。

　　量能已经成为压倒坚挺房价的最后一根稻草。而这根稻草，不可能指望开发商主动往自己身上放，关键还在于调控部门继续出招，尤其是地方政府采取措施推动更多房源入市。

　　上海市规土局获得最新信息显示，下半年，该局将加大闲置土地的处理力度，这无疑能够成为推动更多供应量入市的间接措施。但诸多业内人士认为，以目前开发商的姿态，间接措施还远远不够，需要更为直接迅猛的措施着力推动市场供应量。