经济观察报 记者 廖杰华 在近年来最严厉的宏观调控面前，万科纠结中进入另一个扩张期。

　　8月10日，万科发布中报，上半年万科共实现营业收入167.7亿元，净利润28.1亿元。与略微逊色的纸面业绩相比，上半年万科的销售凶猛异常，前六个月累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好水平。

　　尽管销售均价比新政前约有15%的下降，却比去年同期有将近30%的提高。与对手相比，万科确实在推行降价销售的策略，但相对于让万科董事长王石难受了一年的“拐点论”，本轮万科的降价低调且隐秘——官方极力否认是集团统一行为，并称是新盘低价入市而非老盘降价促销。

　　对于房价不愿多谈的王石，却对保障房兴趣盎然，王石并不讳言在全国各地争取保障房项目。过去数年，由于成本和规模的限制，万科的住宅产业化梦想仍旧停留在纸面上，今年，万科众高层在不同的场合强调，万科将以产业化的方式积极参与各地的保障房建设。

　　明降还是暗升？

　　在国信证券分析师方焱眼里，万科是头大象，“在上半年较为困难的市场环境下，万科不仅实现了销售业绩的同比增长，还保持了稳健的扩张步伐。”

　　天相投资顾问有限公司分析师石磊把这种表现归因为销售均价的下降。在石磊看来，5月万科的销售均价为10872元/平方米，比4月下降约1500元/平方米，而6月份均价下降到10233元/平方米。

　　但万科不喜欢降价这种说法，在8月8日深圳的一场演讲上，王石说：“2008年经过‘拐点论’之后，你们会发现，到2009年、2010年，公开场合我不谈房价了”。王石不谈，万科在谈，但谨慎异常。

　　6月1日，一则“万科6月份开始全国降价”的消息引发业界震动，随即万科公开否认，万科的说法是，总部不搞一刀切，从来不会向各地公司下达统一的价格调整指令，而是由分部因地制宜。

　　为了避免刺激前期的购房者，万科这次强调销售均价比新政前约下降14.3%，但在售楼盘许多是新盘，采取的是低价入市的策略，而非对前期在售楼盘的降价。

　　对于开盘就要销至60%的标准，郁亮在8月10日的投资者推介会上笑言，这是拍脑袋的决定，没多少科学依据，60%代表着卖出了大多数。

　　万科的降价遭受着另一种批评。数据显示，尽管销售均价比新政前约有15%的下降，却比去年同期提高将近30%。高华证券的数据显示，前7个月，万科的合同销售均价达11417元/平方米，高于2009年同期的8811元/平方米，达到历史最高水平，而保利的销售均价还是八千多元。

　　住宅还是商业？

　　郁亮说，对于万科而言，没有志在必得的土地，也没有不能放弃的城市。在经历了2008年的大跌和2009年的疯狂之后，万科在2009年对发展策略做出了适当调整，一是加强在二、三线城市的布局，二是加大商业地产的比重。

　　万科在二、三线城市的土地储备更为凶猛。2009年年报显示，在万科所有项目资源中，一线城市项目资源约占三成，今年上半年这一比例进一步提高。在1-7月新增项目储备建筑面积中有92%分布于二、三线城市；从金额投入上看，在二、三线的新增项目投入占总投入的77%。

　　相比在二、三线城市的布局，万科在商业地产上的推进没预想中的坚决。

　　2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8:2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。2009年8月，商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科，坐镇华北，惹人想象。

　　万科今年确实在商业地产上作出了尝试，一是今年4月，万科相继有3个大体量商业地产项目被披露，总投资超百亿元；二是6月9日，在大本营深圳，万科对外发布新产品策略，“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科副总裁杜晶说。

　　对于外界不断的质疑，曾高调表态的郁亮态度有所回收，其表示，最近三年，商业地产的比例不会超过10%，未来不会超过20%，而单一地块，住宅必须超过50%。

　　事实上，在调控面前，除了酒店业务有所动作外，万科坚定地执行着王石所定的普通住宅开发商策略。

　　“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”万科副总裁肖莉说。

　　住宅产业化难题

　　除了坚持普通住宅的定位外，住宅产业化一直是王石和万科心中的梦，但多年力推之后的不顺，也让这一策略成为王石心中的痛。如今，万科试图借调控大力推行保障房之机嫁接自己的住宅产业化梦想。

　　在今年3月23日万科的股东大会上，王石表示，万科会按照既定的发展规划稳步推进住宅产业化。“2010年万科的计划开工面积为850万平方米，预计其中100万平方米会用来做产业化”。

　　但现实是，在万科内部高层看来，100万平方米的说法只是希望而不是任务，没有合适的项目，是无法落地的。哪怕是一直力推的王石也明白，住宅产业化所面临的现实困境。

　　一来是当房子好卖的时候，项目公司不会去考虑房屋品质问题；另外，一些新技术材料价格较高，而且缺乏优惠政策的支持；第三，与发达国家不同，中国的人力成本廉价，开发企业减少人力实行工业化生产，成本会不降反升。“住宅产业化的成本确实比较高，每平方米的造价比传统方式高出350元，按一年500万平方米的开发量计算，将会增加十几个亿的开销。”王石曾说。

　　王石期望在保障房上拔得头筹，目前已在深圳、北京、南京和上海等8个城市介入了保障房建设。“我们会积极地协助政府做这样的事情，而且我们的目标是，不仅仅要做，而且是做成廉租房的样板工程。”王石说。

　　但王石明言，所谓的样板工程，前提是一定要住宅产业化。“比如说，我们在深圳要开工的20万平方米的公租房，全部是用住宅产业化的方法来进行。”

　　郁亮认为，运用产业化的方式建设保障房有许多优势。“保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，同时节能环保要求较高，适合产业化方式建造。”

　　数据显示，2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房共计159万平方米，包括限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。今年，除了正在推进的深圳项目，万科也在积极争取100多万平方米的保障房建设。

　　郁亮表示，万科本着对股东负责的原则把保障性住房作为业务项目运作不是作为公益项目运作。“保障房是不容易赚钱的，利润一般在3%以内，外加一定的项目管理费用，万科要努力做到不亏钱，能否赚钱要以后验证”。

　　业内人士透露，除了以上收益，按照产业化方式进行的保障房项目，万科还能收到一笔产业化补贴，每平方米大概300元。