张晓玲

　　 中国内地的住宅空置率仍然表现出一片谜团。虽然公众对空置率的概念及其真实数据充满了渴望，但国家统计局近日明确表示，空置率是指“国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。”并表示，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　 5%与26%之争

　　 全国空置房屋高达6500多万套的传言，引发了新一轮住宅空置率的争论。

　　 “空置率就像酒店的入住率，如果入住率是100%，那么会使许多临时要求住宿的人没有入住机会。保持86%至95%的入住率则可解决这个矛盾。”华远地产董事长任志强认为，现在中国内地的空置率不到4%。

　　 但另一种说法称，空置率超过25%。玫瑰石投资顾问董事谢国忠认为，内地商品房空房率达25％-30％，比正常市场情况下至少高出100％。这种差异可被视为投机库存。这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右。

　　 中原地产北京市场总监张大伟认为，出现分歧的原因首先是，目前没有对空置房的统一概念，部分专家认为是商品房未销售的房源及增量空置率，部分专家则认为是存量房中用于投资的无人居住房及存量空置率。在他看来，住宅空置率该是上述两者之和。

　　 合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，空置率其实有两个含义：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，也即开发商没有卖出去的一手楼数量。二是指存量房的空置率，即有多少房子是没有人使用的，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。对于前者，国家统计局给出了具体的数据，但后者并没有权威数据。

　　 消失的统计数字

　　 值得注意的是，2005年12月，国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局表示，全国商品房空置率已达到26%。

　　 国家统计局最后一次使用空置房概念是在“2008年1～12月全国房地产市场运行情况”中，截至当年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。不过，在进入2009年后，“全国商品房空置面积”就从国家统计局的数据中消失了。

　　 取而代之的是“待售”概念，国家统计局8月4日公布数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，比去年同期增长6.4%。其中住宅面积为10646万平方米，比去年同期增长0.2%。

　　 万科总裁郁亮表示，1.06亿的待售住宅，仅是全国开发商大约两个月的销量。有业内资深人士认为，若仅是这个数量，空置量和空置率均处于较低水平。

　　 国家统计局新闻发言人盛来运8月11日在国新办举行的新闻发布会上说，空置率和待售面积概念很清楚，但要清楚计算出来很难，有待于全国住房普查数据。

　　 投机下的空置

　　 与房价上涨带来的收益相比，出租收益几乎可以忽略不计，这就是为什么有如此庞大的已售房屋处于闲置状态的重要原因。

　　 以北京为例，一套商品房2009年一年上涨幅度就超过60%，而出租如果获得2%左右的年收益还需要剔除装修等成本，这就使出租收益甚至表现为负收益。其次，保有环节几乎无成本，除非必须的物业费等，目前对空置的房源没有统一的认定标准及额外征税，投资者投入成本很低。

　　 此轮宏观调控以来，虽然房价已有部分松动，但2009年上半年前的投资者利润依然非常高，房产依然是比较保值的投资品种，投资者依然未有折本危险。这些因素，均导致了存量房源空置率比较高。

　　 张大伟等认为，网上晒黑灯明显夸大了空置率，但这些行为，可能引发管理层的关注，不排除继续出台相关抑制政策；而如果低估空置率，甚至认为目前的楼市空置率合理，也会出现政策解压楼市反弹。

　　 经济学者马光远认为，住房空置面积对于衡量房地产市场的供求关系、测试房地产市场的投机状况至关重要，有关部门有义务对该数据进行科学的统计。从国外情况看，很多国家都对住房空置情况进行统计，美国人口统计局更是对每年的住房空置率进行评估。

　　 据悉，住房和城乡建设部2007年曾部署进行全国住房的入户调查，但迄今未见公布相关数据。