被称为史上最严厉的中国楼市调控已过百日。这一百多天来房价的变化轨迹，让早已习惯对房价持单边上涨预期的市场变得倍加敏感起来，市场一次次做出解读：房价步入下行通道的窗口或已打开。

　　 不可否认，鉴于对房价过快上涨的担忧，中央对于本轮调控的决心是异常坚决的。自2009年12月到2010年4月，国务院接连出台了被业内称作“国四条”、“国十一条”和“新国十条”的房市紧缩政策，频率之高、节奏之快实属罕见。特别是在对各项实体经济数据下行的担忧渐起时，国土部、住建部、银监会等部门分别强势表态，楼市调控不松懈，各项政策严格执行，楼市调控不走回头路的价值取向也似乎逐渐明朗。但若就此断言调控目标已圆满达成，似乎还为时尚早。

　　 首先，本轮调控的一个显著特点在于：行政性手段多过经济性手段，而这些行政性手段中，又以对需求面的控制更为显著。具体措施包括：强制性限制购房、降低杠杆比例、以政绩考核推动保障性住房建设等。毋庸置疑，在中国的体制背景中，行政手段往往比经济手段的短期作用更加明显，也更能反映政府调控房地产市场的决心。这一点，通过观察政策出台以来全国70个大中城市房屋销售价格涨幅的变化曲线便可窥一斑，从4月份的12.8%，到5月份的12.4%，再到6月份的11.4%，我们看到的是一条平滑向下的涨幅曲线；而6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，更被视作为调控取得积极效果的明证。

　　 但行政性调控的弊端也不容回避。其中一个重要的表现是，市场预期更多地受制于对政策调整的揣测，而非立足于对市场合理价格的预估和判断。在这种情况下，市场预期将可能由于多方不同的表态而变得混乱，而不同的人，往往也会引用不同的数据进行解读，从而模糊公众的视线。如近期，关于放松三套房贷的消息层出不穷，在没有得到权威解释的情况下，市场投机气氛变得空前浓厚。而此前统计局公布的二季度经济数据，GDP同比增长从上季度的11.9%降为10.3%，也加剧了市场对于经济二次探底的担忧。市场的理性一再被纷繁复杂的数据和各部门的暧昧表态所打破，人们对于“合理价格”的预期也逐渐背离了市场供求关系规律的正常轨道，而演变为对于政府希望房价达到何种水平的猜测，而其背后所折射出的政策稳定性也在各种怀疑声中备受考验。

　　 其次，回顾2009年初至今的房价爆涨，其根源主要来自两个方面：一是土地供给不足，供给和需求严重不匹配；二是流动性过剩尤其是过于宽松的信贷政策的催化作用。

　　 今年调控的一大重点是加大土地供应，特别是加快保障性住房建设。根据4月底国土资源部公布的土地供应计划，2010年住宅用地供应将达到18.47万公顷，较去年大幅提高140%。众所周知，房价变动与土地供应的数量呈现显著的负相关关系，土地供应的大幅增加势必在一定程度上抑制房价上涨的势头。但这一供地目标的落实与否则取决于多方面因素。据新华社报道，今年上半年大多数城市完成供地计划均不到40%，深圳、广州等地更是不到20%。这意味着各地所上报的土地供应还只是计划，能否起作用的关键还在于其能否真正落实。而由于各地上报口径的差异，全国18.5万公顷的供地指标并非全部为住房用地，也可能包含了一部分商用地在内。那么，这一指标能否有效地保障居民正常的住房用地需求还有待考证。而且，根据国土资源部公布的数据，全国房地产供而未建满两年的土地接近1万公顷，以近五年平均年度实际供地量5.5万公顷计算，实际供应的住宅用地中接近五分之一的土地囤积在开发商手中，并未形成有效的住宅供应量。此外，在所有的供地计划中，保障性用地是刚性计划，但这又主要依赖于地方政府执行中央决策的积极性，以及地方是否有财力支持和供地效率。倘若实际的供应量，尤其是保障性住房供应不能如期达到规模，那么，市场对房价上涨的恐慌或将卷土重来。

　　 银行信贷同样是影响房地产投资的重要因素。中信证券研究部的一项弹性分析表明，房地产投资对信贷增速的弹性为1.127，2009年商品房开发贷款同比增长38%，信贷扩张无疑成为房地产投资增长的重要原因。而在货币信贷收缩带来实体经济增速回落，二季度数据进一步证实宏观偏弱走势之后，政策层面一方面强调“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性”，另一方面要求“根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”。市场据此普遍判断决策部门可能会在下半年度放松实际紧缩力度，避免经济增长面临失速风险。那么，信贷政策再次在防范资产泡沫与避免经济硬着陆间陷入两难，如何权衡，将是对宏观决策的一次深度考验。

　　 为探讨房地产调控和未来房价走势中的诸多问题，本报本期邀请了中国金融40人论坛成员、北京大学国家发展研究院教授黄益平，瑞银证券中国首席经济学家汪涛，中信证券首席经济学家诸建芳作深入分析，是为21世纪北京圆桌第264期。

　　 （周慧兰）