国家统计局：待售商品房逾1.9亿平米不等于空置房面积  

　　最近关于空置房的争论再起。消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。尽管国家电网公司对这一数据进行了辟谣，但楼市空置率还是成为了舆论关注焦点。

　　国家统计局4日晚终于就空置房一事作出间接回应。国家统计局发布数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。不过，国家统计局强调待售面积并不等于空置面积。有专家指出，在这一问题上的统计缺失和暧昧不明，一定程度上正反映出中国楼市当前的“泡沫”。

　　只公布待售面积从未公布空置面积

　　国家统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。其统计报告也强调，商品房待售面积并不等于住房空置面积。

　　据此前媒体报道：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。尽管该消息发布不久，国家电网公司便辟谣称“从未统计和发布过此类数据”，但消息一出还是随即受到各方关注。

　　针对当前关于空置房的巨大争论，前晚，国家统计局终于公布相关数据作出间接回应。

　　数据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售面积增幅最多。截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。

　　不过，国家统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。其统计报告也强调，商品房待售面积并不等于住房空置面积。

　　据了解，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国家统计局表示，“国际上通用的房屋空置率是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空置率。”

　　空置房面积之争：6540万套？230万套？

　　华远集团董事长任志强针对“6540万套空置房”专门撰写博文称，中国城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。

　　有业内人士指出，如果与去年全国商品房8.5亿平方米的销售面积来比，近2亿平方米的商品房待售面积并不是一个很大的数字。此外，今年上半年的统计数据显示，全国商品房销售面积还达到15%的增幅，全年销售面积应该也不会少于7亿平方米。因此对于开发商而言，近2亿平方米的待售面积风险仍是可控。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，开发商有一定的库存很正常，因为盖好的房子不可能一下子就卖光。

　　从国家统计局前晚公布的数据也可以看到，截至2009年末，全国商品房待售面积为19947万平方米，而今年6月末的待售面积为19182万平方米，已经有所减少。

　　华远集团董事长任志强针对“6540万套空置房”专门撰写博文称，中国城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。“这虽然是个很大的数量，但即使再加上2至3倍也低于香港的空置率，同样低于大多数国家城市的空置率。在新增量住房中的空置率调查只能证明有些小区中有一定比例的空盘，但并不能证明这6500万套的真实性”。他认为，空置房是调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。香港常年维持6%左右的空置率。空置率就像酒店的入住率，如果入住率是100%，那么会使许多临时要求住宿的人没有入住机会。保持86%至95%的入住率则可解决这个矛盾。

　　不过知名地产评论人蔡为民驳斥任志强的博文称：“任志强偷换了概念，故意以全国房屋总量作分母，怎么算都偏低(不到4%)。但如果以近十年的新建房为计算基础，则会得出全然不同的答案(至少为25%)。”据了解，按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　专家：“住房普查早就应该做了”

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，“住房普查早就应该做了。如果我们对国民的住房情况都不了解的话，那又该如何出台调控措施呢？比如说房产税。”

　　实际上，零读数电表之所以被引用为统计空置房的参考，正是因为权威住房空置数据的缺失。据了解，国家统计局只在其定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空置面积数。有业内人士透露，一是这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，因此这一数字早就不对外公布了。

　　国家统计局称，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。但目前住房普查何时进行仍不得而知。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，“住房普查早就应该做了。80年代的时候，我国做过一次住房普查，但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我们对国民的住房情况都不了解的话，那又该如何出台调控措施呢？比如说房产税。”

　　著名经济学家谢国忠还指出，中国天量空房是数量泡沫危机来临的信号。“中国的房地产泡沫跟其他泡沫不同之处在于它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足”。

　　假设按照每套住房100平方米，那1亿多平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。谢国忠也粗略估算，中国的城市住房总量大约是170亿平方米，误差区间是上下各10%。如果采用日本的标准，那么中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都是足够的。“更可怕的是，2010到2011年的时候，可能会形成大量的投机库存。”“未来中国的房地产调控政策应该更具有连贯的战略，而不是对投机行为不时发起不可持续的打击”。

　　南方日报记者 卢轶

　　■政策分析

　　经济增速放缓楼市调控两难

　　家住北京北四环的李先生昨天卖掉了自己名下的两套房产，开始了租房生涯。他告诉记者，政府的措施越来越严厉了，他相信，房价肯定会下跌，而且跌幅不浅。李先生是目前京城坚信房价下跌的为数不多的人中的一位。

　　令李先生如此坚信房价下跌的理由是政府打压楼市的决心，自从4月17日，房地产新政出台后，决策层也多次在众多场合表示了新政实施的决心和力度。不过，二季度宏观经济数据显示，经济增速已在下滑，同时，7月份的先行数据PMI创17个月新低，预示着三季度经济运行列车也将减速。如果此时继续加码楼市调控，有可能会影响到经济的走势。

　　房地产的调控能否一气呵成？近日，南方日报记者走访了北京地产行业的多位资深人士以及政府官员。

　　年底不可能大幅降价

　　最新的数据甚至已经显示：近期楼市成交量开始出现回暖态势。

　　据北京市房地产交易管理网数据统计，7月，北京共成交期房住宅4950套，环比分别上涨16.7%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4035套，环比分别上涨39.2%。同期，成交现房商品住宅为776套，分别上涨7.8%。在成交量回升的同时，价格也是依然坚挺。

　　以深圳为例，多个新盘价格与四月份时相比仍然坚挺，龙岗区新房均价每平米在1.4万元人民币左右，宝安中心区新房均价每平米逾2万元，福田区仅有的两个新盘售价均在每平米3万元左右。

　　而广州中心六区的数据也不太乐观，7月1日至7月30日，广州十区二市一手住宅成交面积为44.07万平方米，环比升0.66%，成交套数为4061套，环比回升2.29%。

　　房地产营销策划专家谢逸枫认为，到目前为止，全国一线城市的上海迟迟未见新政细则出台，另外国家五大中心城市房价未“普降”。尤其是广州楼盘房价一直“坚挺”。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，楼市年底不可能出现大幅降价。王珏林认为，新“国十条”主要是抑制房价过快上涨，不是单纯调房价，要从制度上完善，从供应上解决问题。目前房价已经有所表现，但大家还不认可，正在观望。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，“与其说是‘观望’，不如说真正有需求的购房者是在‘等待’”。国家发改委国土和地区经济研究所副所长肖金成则认为，就目前的状况来看，下跌的空间不大，因为有旺盛的需求做支撑。

　　新政为何没有伤到开发商软肋

　　中国著名财税专家李明俊博士分析，楼市出台严控政策，稍微有点实力的开发商，便会选择将楼盘当做物业保留起来，只租不卖。

　　李明俊说：“这样做有两个好处，第一，长期收租金，开发商可以有一个稳定的现金流。第二，升值空间大。针对地产，大家都有这样一个预期：即便房价在短期内有震荡甚至掉头向下的走势，但长期来看，房价依然看涨。将楼盘当做物业保留起来毕竟需要强大的资金实力，开发商有没有这个实力保住自己的房子，就成了新政能否促使开发商降价的重要因素。

　　新政虽然控制了资金源头，但是，记者了解到，目前已经有开发商开始着手从海外私人资本运营公司和地产基金筹措现金。

　　调控会否加码？

　　已持续3个月的房地产调控到底是应该“松”还是“紧”？决策层似乎也处于两难。

　　刚刚公布的宏观经济运行数据显示，经济增速已经开始下滑，同时，楼市出台的数据却又显示，价格稳中有升的同时，成交量也大幅上涨。

　　业内人士分析，作为中国最重要的支柱产业，若继续实施房地产政策，经济增速必将进一步下滑，但现在开始停止政策实施，三个多月的调控就将失去效力，房价必然更加上扬。

　　决策层是否会继续实施新政甚至出台更为严厉的新政，取决于决策层对经济发展的信心。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林近日在公开场合表示，楼市调控不达效果绝不放松。他表示，“目前的房地产市场实际处于一个非常不正常的状态”，在市场恢复理性之前，调控政策应该会持续。

　　王珏林表示，下半年应稳定政策以减少市场的预期，一些城市应加大政策执行力度，下半年的房屋销售情况会好于上半年。

　　有专家告诉记者，“当前应该采取措施释放供给，比如增加投资者的成本，征收相关税款等。”

　　南方日报驻京记者 吕天玲

　　实习生 郑礼 周祖燕

　　■房贷

　　京沪杭深暂停三套房贷？银监会未作澄清

　　南方日报讯(记者/黄倩蔚 实习生/王霞) 房地产调控的神经在稍稍松弛了一个多月后，面临再度绷紧的压力。

　　昨日，市场上再度传出了两则关于房贷的消息：一条是中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州等城市的第三套房贷，第三套房的审批权限也将由分行上收至总行；另一条是中国银监会已要求银行做新一轮压力测试，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。

　　不过，上述两则消息，银监会均未向公众公布，在消息传出后也没有对此澄清。

　　此前下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)，只是点到房价上涨过快的城市，要严格限制三套房贷的发放，并未点到具体的城市。但此次银监会似乎要动起真格来了，据媒体报道称，此次银监会明确提出暂停北京、上海、深圳、杭州等城市的第三套房贷。消息人士还指出，银监会还要求对未暂停的地区，第三套房首付要提高至六成、利率上浮50%。这让许多银行失去了打擦边球的机会。若消息为真，这是银监会首次对三套房贷的首付和利率做出硬性规定，更显示政府对房地产进行调控的决心。

　　一家股份制银行零售部门老总昨日对记者表示，暂时还没听说要上收审批权限，首付利率要调整也没听说。招行广州分行信贷部相关负责人也向记者表示，没有听说过要做房价下跌50-60%的压力测试。记者致电广东省银监局，对方并没有给出明确回复，也没有否认。有业内人士透露，这一说法为银监会主席刘明康在一个会议上提到的。

　　记者昨日再次走访了广州市各家银行，发现各家银行三套房贷政策较上月基本未发生变化。中行广州某分行贷款部工作人员表示，该行目前仍可发放三套房贷，首付六成，利率上浮20%。此外，据工行、建行、招行贷款部门工作人员介绍，三家银行首付亦均在五至五成半，利率上浮均在15%至20%左右。农行和华夏银行则明确表示已停止发放第三套房贷。

　　中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇昨日接受记者采访时表示，建议停止第三套房贷的发放，让房地产市场健康地发展。他指出，“限制房贷政策早已出台，到现在未真正落实，应该再强调执行的力度，限制投资性购房，使得房地产的不合理需求减少。如果不对不合理需求进行调控，光强调供给，恐怕难以达到效果。”

　　南方日报讯(记者/黄倩蔚 实习生/王霞) 房地产调控的神经在稍稍松弛了一个多月后，面临再度绷紧的压力。

　　昨日，市场上再度传出了两则关于房贷的消息：一条是中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州等城市的第三套房贷，第三套房的审批权限也将由分行上收至总行；另一条是中国银监会已要求银行做新一轮压力测试，在一些前期房价过度上涨的城市，银行要将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。

　　不过，上述两则消息，银监会均未向公众公布，在消息传出后也没有对此澄清。

　　此前下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)，只是点到房价上涨过快的城市，要严格限制三套房贷的发放，并未点到具体的城市。但此次银监会似乎要动起真格来了，据媒体报道称，此次银监会明确提出暂停北京、上海、深圳、杭州等城市的第三套房贷。消息人士还指出，银监会还要求对未暂停的地区，第三套房首付要提高至六成、利率上浮50%。这让许多银行失去了打擦边球的机会。若消息为真，这是银监会首次对三套房贷的首付和利率做出硬性规定，更显示政府对房地产进行调控的决心。

　　一家股份制银行零售部门老总昨日对记者表示，暂时还没听说要上收审批权限，首付利率要调整也没听说。招行广州分行信贷部相关负责人也向记者表示，没有听说过要做房价下跌50-60%的压力测试。记者致电广东省银监局，对方并没有给出明确回复，也没有否认。有业内人士透露，这一说法为银监会主席刘明康在一个会议上提到的。

　　记者昨日再次走访了广州市各家银行，发现各家银行三套房贷政策较上月基本未发生变化。中行广州某分行贷款部工作人员表示，该行目前仍可发放三套房贷，首付六成，利率上浮20%。此外，据工行、建行、招行贷款部门工作人员介绍，三家银行首付亦均在五至五成半，利率上浮均在15%至20%左右。农行和华夏银行则明确表示已停止发放第三套房贷。

　　中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇昨日接受记者采访时表示，建议停止第三套房贷的发放，让房地产市场健康地发展。他指出，“限制房贷政策早已出台，到现在未真正落实，应该再强调执行的力度，限制投资性购房，使得房地产的不合理需求减少。如果不对不合理需求进行调控，光强调供给，恐怕难以达到效果。”

　　■税收

　　调控对地方税收影响显现

　　房地产调控自4月启动以来已经3个多月，长期以来以地产税收为大头的地方财政收入近几个月来渐趋紧张，引起关注。

　　记者获悉，今年6月、7月，由于房地产市场成交量明显下降，相关税收也将减少，广东省税收增幅处于下滑态势，今年或较难达到年初定下的增长20%的目标。来自省财厅的数据显示，今年6月单月，全省税收收入增长大幅跌至个位数，至3.69%；而此前3月-5月，税收收入完成分别比上年同期增长27.00%、25.23%和19.99%。数据显示，4月份、5月份、6月份的房地产营业税收入规模逐步下降，分别为39亿元、29亿元和26亿元。今年上半年广东商品房销售额不到2009年下半年的四分之三，下半年房地产业税收形势极不乐观。

　　对广东财税的影响渐显

　　时任省财政厅厅长刘昆上月底向省十一届人大常委会第二十次会议作广东省2010年上半年预算执行情况报告时指出，今年上半年全省财税收入平稳较快增长，上半年全省一般预算收入、税收收入分别增长21.53%、21.57%。

　　但刘昆同时指出，今年以来，中央和各地政府出台了针对房地产的调控措施。受其影响，广东主要城市商品住房成交量大幅下降。“预计随着调控成效逐步显现，下半年房地产市场可能会出现投资、交易下滑局面，可能对财税收入产生较大影响。”

　　以珠海为例，记者获悉，去年，与房地产相关的税收占到其地方总税收的64%，“高占比制约财政增收。从上半年收入走势来看，税收收入1-6月累计增幅分别为：38.5%、32.4%、32.4、33.4%、30.8%、27.6%，预计下半年这种下滑态势将持续，全年增幅呈‘前高后低’的走势。”珠海地税负责人表示。

　　地方政府要扛得住

　　不只是广东，财政部上周五发布的上半年统计数据显示，上半年，占税收总收入的比重为3.1%的契税收入总体呈现前高后低走势，完成1212.02亿元，同比增长51.7%，6月单月增速为27.4%。

　　“契税收入增速逐月回落的主要原因是今年4月份以来，部分大城市房屋成交量和土地出让面积有所减少，导致契税收入增速放缓。”财政部说。

　　财政部科研所所长贾康表示，地方财政与房地产调控的联系紧密，地方税收减少是意料中事，而事实上，地方税收在此过程中，应着力改变过去财政过分依赖房地产的不可持续发展之路，对税收结构应该做出调整。“目前正是国家调控房地产的关键时刻，地方政府要扛得住。”贾康说。

　　南方日报记者 黄颖川