专家担忧严查政策雷声大雨点小

　　信息时报记者 徐凤 张金娜

　　日前，国土资源部联手银监会对全国1436宗闲置土地进行秘密清查，当中广州约有54宗闲置土地被列入黑名单。据悉，被列入黑名单的闲置土地遍布广州各个区域，除天河、海珠、越秀等中心城区外，花都、增城、白云、番禺等远郊区域也入列。从约定开工时间看，不少地块已闲置长达17年，闲置时间最短的也有4年。

　　针对于此，广州市房管局相关人士日前表示，这些闲置地块多数已进入司法程序，待进一步认定后，将征收土地闲置费或无偿收回。据了解，广州已于今年7月正式按比原来高几倍甚至10倍的标准收取土地闲置费。在囤地成本大大增加的情况下，开发商会否再次冒险大幅度囤地？能否有效遏制开发商的拿地行为？对土地的严厉清查，又将对楼市产生怎样的影响？为此，信息时报记者分别采访了几位业内专家，或许这些专家的看法能对大家有所启迪。

　　原因 严查政策执行不到位

　　信息时报记者：针对目前闲置土地的问题，你们认为产生的根本原因是什么？

　　张维伦：只有一个根本原因，多年前就有闲置土地处理办法，但是一直都没有落实，光打雷不下雨，给开发商造成侥幸心理，形成恶性循环。

　　潘宇豪：闲置土地产生的根源主要两种：一是拿地的发展商没有按照开发要求去开发；二是土地供应没有好的规划体系。

　　区俊文：土地闲置存在多方面的原因。第一，在近几年楼市发展中，开发商认为越往后推出市场，价格就能卖到更高。出于对后市的看好，为追求更高利润，往往会延后开发建设；第二，政府对闲置土地的重视程度不够，在监管力度方面执行能力有待加强；第三，一些地块闲置和拆迁难题有关，或在报建过程中由于相关规定不明确而使审批拖延，也延后了开工进度。

　　韩世同：目前这个数据并不精确，以前土地拍卖不透明，现从国土资源部列出的名单也仅仅是一部分。比如某房地产公司在南沙拥有22平方公里的土地已超过20年了，这也算是闲置的土地，却没有列入清查中。闲置土地产生的根本原因，不仅仅是开发商为了追求更大利润，其实是有些开发商手上的土地太多了，缺乏开发的实力，或是一些开发商对用地协议不清楚造成的。

　　陈真诚：我认为产生的根本原因是：一是近年来地价房价持续上涨，囤地有利可图；二是土地政策严重执行不到位，让囤积土地的违法成本过低；三是近年来大量的地王诞生后，不少地王不但交清土地款，而且是明摆着囤积闲置时间超过了两年依然不能受到政策的惩罚，甚至有地王还公开说准备用8~10年左右的时间来开发，这种地王带头囤地的行为客观上起到了囤地的样板作用，助长了更多的土地在囤积；四是一些地方政府出于土地财政考虑，担心打击囤地后导致地价房价下降，或收回囤地后不能再卖出高价而放任囤地。

　　担忧 或难抑制开发商囤地

　　信息时报记者：近期，国土部和银监会对全国闲置用地进行严厉清查，你们如何看待这种清查行为？能否有效遏制开发商的囤地行为？

　　潘宇豪：能否抑制开发商的囤地行为，最关键的是要看地方政府的执行力度。如果前期严格进行清查，后期地方政府执行不到位，甚至打擦边球，这样很难对闲置土地起到有效的作用。

　　区俊文：目前的清查行为对行业健康发展来说是有利的，而且政府通过清查闲置用地从另外的角度给了市场信号，即对违规发展商是要进行清查处理的。

　　陈真诚：国土部和银监会对全国闲置用地进行严厉清查，如果真的能严格执行土地政策，不放过每一宗囤地，那肯定能有效遏制开发商的囤地行为。这关键是在政府能否真的严格执行土地政策严打囤地。可问题是，很多人对政府能否真的做到严格执行土地政策、严打囤地这个问题表示质疑。

　　韩世同：这次的严厉清查对打击囤地行为非常有效。有关闲置土地的条例已存在10年了，但仍难以落实，凡是有钱拿地的开发商大多都有背景的，若要彻底清查存在较大难度。

　　张维伦：政策效应不在于内容，而在于执行力度，再好的政策执行不到位的话，仍是“滥竽充数”，但如果对惩处闲置地块的政策能够执行到位的话，不仅能够使闲置地块快速进入开发状态，还将有效遏制开发商的囤地行为。因为，不管是高额的闲置费，还是被无偿收回，开发商都将会血本无归。政策一旦执行到位，开发商要么把手中的闲置地块立即开发，要么如烫手山芋般转让给他人。

　　呼吁 减少土地闲置重在执行

　　信息时报记者：纵观广州乃至全国，几乎年年都有对土地闲置进行清查，但闲置土地仍有增无减少，你们觉得应如何有效减少土地闲置？

　　陈真诚：一是严格执行按时足额交纳土地出让金和无偿收回囤地的土地政策，不放过每一宗囤地行为；二是要强化地方政府执行中央政府的政策；三是要采取多种手段打击地价、房价上涨，使其有效、合理下降；四是通过多种手段提高土地的囤积成本。

　　区俊文：在具体措施上，政府应多管齐下，除对有闲置土地的发展商罚款外，还可取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格，以及通过银监会对有闲置土地的发展商提高再融资的门槛或成本，减轻金融风险。在必要时还可处以没收土地的处罚决定，从严处理闲置土地，并将信息及时向社会公布。当然，在处以没收闲置土地的决定时，需一视同仁。

　　韩世同：公开所有土地的招拍挂，包括历史协议转让或已过期地块（超过两年期限未开发地块）的详细资料，建立“阳光土地网”，让广大市民都看到每块土地的详细情况，如报建、实施、运作等。政府一定要对土地政策执行到位，对闲置土地该收就收，并对开发商施加压力，促使其快速投入开发。

　　张维伦：有效减少土地闲置的方式就需要在一头一尾做好控制，在拍地时就要严格控制，要严格审核拍地公司资料、开发商资金实力、开发商速度、开发计划等，特别要将开发计划列入合同里面，这个是一个非常重要的环节。在拿地后，如果开发商存在囤地现象就一定要强硬的将土地收回。

　　预期 可力促楼市走向下滑

　　信息时报记者：严厉清查闲置用地，对楼市将会带来怎样的影响？会不会力促楼市持续下滑？

　　区俊文：从短期来说，今年若从银行角度对有闲置土地的发展商限定融资门槛，会在一定程度上增大发展商的资金压力，推动他们加快工程进度，有效增加市场的供应，并促使部分有资金压力的发展商以价换量，加快销售速度。若有闲置土地的发展商有资金压力，还会出现更多的股权合作或土地转让，活跃土地二级市场。

　　陈真诚：对土地闲置用地的严厉清查，尽管没有全面涉及到囤地，效果有限，但终究会涉及一部分囤地，并会取得一定的效果。因此，一方面会逼迫部分土地加快开工形成供应，另一方面，打击囤地就可能总体上迫使地价下降或打击地价上涨预期，同时也释放出政府进一步深化调控的信号，对楼市会产生一定的影响，尤其可能导致地价、房价进一步下降，并可能加快下降的速度，加大下降的幅度，加深市场回调的深度，加长市场调整的周期。

　　潘宇豪：严厉清查闲置用地，在短期内，将会加大开发商资金压力，从而影响开发商的营销策略。至于对房价和成交量究竟有怎样的影响，还要观望。

　　韩世同：严厉清查土地闲置肯定会加速开发商开发进度，对被列入黑名单的开发商，受到的打击及影响较大，而对没列入黑名单的开发商来说就会隔岸观火。从长远来看，有利于土地市场的健康发展。

　　张维伦：对楼市没有本质的影响，对开发商也没有任何影响。有的开发商拿地后，把桩打下去后就放在一边，政府也不能没收，因为开发商开发的速度并没有受到限制。