北上东扩进军一线城市意图隐现

　　■本报记者张一鸣

　　几乎每一次行业危机来临时万科都能从中找到机会，这一次也不例外。

　　降价

　　上周北京万科长阳半岛项目开盘，每平方米均价13400元，与之前的预售价相比调低近两成，刨去精装修成本，几乎等同于周边限价房的价格。

　　长阳半岛为何低价开盘？一位熟悉北京万科的人士告诉中国经济时报记者，长阳半岛在北京万科中的地位非常重要，下半年能否保住销售金额前三甲的位置主要看长阳半岛的表现。

　　这并不是万科第一次调低新项目的开盘价。自4·15楼市新政出台后，深圳、上海均传出万科新项目低价开盘的消息。“万科的降价行为主要取决于他们对市场的判断，在一线城市的大面积降价说明，万科认为一线城市的房价会在未来一段时间里进入下降通道。”成都明德管理咨询机构地产研究中心研究员张智良在接受中国经济时报记者采访时指出。

　　今年7月万科与机构投资者召开的会议上传出消息显示，6月万科全国均价下降幅度达到14.3%，上海地区部分项目的降幅更是达到20%，深圳达到15%。

　　相比降价，万科更愿意称此轮价格调整为“随行就市”。万科深圳分公司和上海分公司的人士在接受本报记者采访时均强调，万科并没有所谓的“降价”举措，只是针对当地的市场情况，在新项目入市时设定合理的价格。

　　“万科对各个分公司都有严格的考核指标，要求分公司在新盘开盘后一个月内，争取实现60%的销售额。”万科总公司的人士告诉本报记者，总公司不会向各个分公司发布统一降价的指令，但要求各分公司综合运用多种方式，积极促进销售。而今，万科已经实现逆势而上的目标。即便是宏观调控风声渐紧的6月，单月销售依然创历史新高，销售金额达到87.7亿元，实现销售面积85.7万平方米

　　张智良据此判断，万科主动的价格调整已取得一定效果。“但万科的产品结构也很重要，他们将目标放在了首次置业和首次改善型需求的产品上，避开了投资投机性的购房需求，调控的板子基本上落不到万科的身上。”

　　万科提供给本报记者的数据显示，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比达到57%，144平方米以下的普通住宅占86%，今年上半年这两个数据进一步提升到了59%和89%。

　　扩张

　　进入2010年后，万科明显加快了拿地的脚步。

　　数据显示，今年上半年万科拿地规模达到规划面积1220.4万平方米，已经超过了去年全年的总和1036万平方米。

　　张智良注意到，万科今年上半年拿地均价在2200元／平方米左右，低于2009年的2400元／平方米和2008年的3581元／平方米。

　　在发给本报记者的邮件中，万科表示，从去年到今年上半年，在二、三线城市大量拿地，获取了一些地价合理、收益空间较好的项目资源，土地成本具有一定优势。

　　未来万科还会继续延续之前的拿地思路吗？万科的人士表示，下半年将密切关注可能出现的市场调整机遇，在区域布局上仍然会注重均衡发展。

　　“今年下半年最可能出现市场调整机遇的是，受到宏观调控政策影响最明显的一线城市，比如上海和北京。”张智良指出，之前万科在北京的市场份额并不高，下半年万科要想注意区域布局上的均衡发展必将关注一线城市的拿地机会。

　　事实上，相比广州、深圳，万科在北京市场的扩张曾经长时间处于低谷。在过去的22年里，万科在北京市场的占有率在1.8%—1.9%之间，直到今年上半年才跃升至前三甲。

　　种种迹象显示，下一步，北京在万科全国布局中将占据越来越重要的位置，而万科也将借此机会进一步强化北上东扩的谋局之举。

　　以往的历史经验表明，万科的每一次降价举措的背后都是企业重新布局的开始，在行业低谷即将到来的时候，万科或许将开始下一轮的扩张。

　　随着楼市进入调整，土地市场也开始出现松动迹象，一线城市由于前期地价涨幅大，未来的调整可能更加明显。而依据万科均衡布局的思想，下半年一线城市或将成为下一步拿地的重要方向，万科区域战略均衡发展的目标也将借助于此轮宏观调控得以实现。