地王抢先“出货”  房企预期渐变

　　李乐

　　作为富力地产北方区的负责人，张辉亲自讲解富力10号的产品设计。原因不言而喻，这个脱胎于昔日地王的住宅项目对富力地产意义非常。

　　而不到一周，两块昔日的北京地王(另一块为万科房山长阳地块)相继入市。尽管地段相去甚远，但是在放低市场预期的前提下“抢先出货”，万科与富力的思路不谋而合，45000元/平方米的均价，相比于北京CBD核心区的区位，定价看来已经不算太高。

　　当万科、富力相继在“房山地王”、“广渠路10号地”上“放低身段”后，定价的难题留给了包括中化方兴在内的“地王炮制者”。但房地产企业对后市预期的“谨慎看低”已经表现得十分明显。

　　销售至上

　　“反正整个富力10号项目的房子也不是太多，位置又好，我们希望能快速地把房子卖完。”富力地产内部人士在向记者解释如是定价策略时表示。

　　富力地产北方区负责人张辉向《中国经营报》记者证实，富力10号的定价约在均价45000元/平方米的水平，其中板楼部分从40000元/平方米起售，而该项目中的“别墅”定价则在60000元/平方米上下的水平。

　　“富力10号的货值相比之下比较高，如果能提高销售速度，对增加销售收入是有比较大的意义和作用的。”香港京华山一证券公司地产分析师尤浩然认为，富力10号作为备受关注的地王项目， 富力地产方面肯定希望其销售能够成为顺利的典型。

　　2010年年初，富力地产将整体销售任务定在300亿元的水平，比2009年的销售任务增长30%左右。根据记者获得的富力地产1~6月全国销售数据，截至6月止，富力地产全国销售额约为125亿元人民币，而一般房地产企业下半年的可售房源均要多于上半年，也正因如此，在7月将货值较高的地王项目投入市场，对最终完成300亿元的销售任务至关重要。

　　对于抢先入市的说法，富力地产方面表示，在获得广渠路10号地块后，一直按照相关程序进行前期规划和设计工作，而选择在这一市场时机下面市销售，属于“水到渠成”的选择，并不是刻意为之。

　　此前，昔日由万科“炮制”的房山地王，已经正式以均价13500元/平方米的价格对外销售，并且在楼市弱势之下，创造了800余套可售房源开盘当日售罄的销售业绩。而当下，万科对于地方公司的任务指标考核项目中，利润率已经不在考核范围之内，销售速度和回款速度成为了主要的考核指标。

　　预期渐变

　　地王的命运所在，恰好显现了房地产企业对于后市的预期正在改变。

　　在日前金地集团召开的投资者交流会上，公司预计，一线城市今年楼市成交量将同比下滑40%~50%，价格也将下降。

　　金地集团表示，房地产调控政策出台以来，在公司监测的城市中，除长沙、东莞外，其余各城市楼市销量均出现不同程度下滑，其中杭州、深圳、上海和无锡下滑幅度超过60%。总体上看，二线城市销量下滑幅度要小于一线城市。

　　根据该公司模型预测，一线城市今年楼市销量同比将下滑40%~50%，其中，北京、上海、深圳下滑幅度预计在52%、42%和56%；杭州等准一线城市预计下滑10%左右；武汉等二线城市预计下滑17%左右。此次政策调控的严厉程度为历次之最，尽管成交均价目前暂无太明显反应，但未来价格调整将难以避免。金地预计，房价将在今年四季度出现下降，北京、上海、深圳、杭州房价同比降幅将为4%、4%、21%、6%。

　　“房地产市场尚未见底，公司将灵活应对。根据不同区域、不同项目、不同产品的具体情况，制定不同的经营策略，重点保证公司项目的销售率和现金流状况。”金地集团的一位高管向记者表示。

　　另一房企龙头招商地产也持类似观点。在日前举行的投资者交流会上，招商地产表示，此次楼市调控并非一次短期行为，而是中央政府在充分考虑民生等问题的大背景下进行的一次长期调控，这也是此次调控和历次调控最大的不同点。

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