备受社会关注和期待的“顺德曼哈顿”———顺德新城德胜商务区已经正式进入建设阶段。记者昨日从佛山市顺德区土地房产交易中心获悉，顺德新城德胜商务区启动期B1、B2、B3、B4、B5号地块将于8月18日上午9时30分至10时进行招挂拍，竞买起始价为14.6922亿元。

　　德胜商务区为众多开发商带来了惊喜，业内普遍认为，项目可以让一些地产发展商参与到顺德新城一些城市综合体项目的建设中来，当地的房地产发展有望从纯居住向复合式发展。也有业内人士认为，在目前深受新政影响的市场情况下，近15亿元的高额土地出让金对本土开发商来说，绝大部分只能望洋兴叹。

　　80亿元巨资打造巨型CBD

　　规划中的顺德新城德胜商务区将包括三个类型的发展区域：第一，沿中央绿轴两侧地区为“商务办公主导发展区”，以商务办公建筑为主，底层发展复合商业；第二，沿德胜河区域为“商务休闲主导发展区”，主导发展复合商业、餐饮、娱乐，非一线滨水区可适当兼容居住功能；第三，两翼为商住混合发展区，兼容发展居住、商业、娱乐等功能。顺德新城将以建设“新岭南水乡”为特色，重点发展现代商务、创意科研、文化休闲、生态居住等主导功能，创建宜居、宜业、宜游的岭南生态新城。

　　此外，顺德还将番禺区西南部和中山市北部片区作为服务范围，提高规划标准，促进集聚功能和扩大服务腹地的良性循环，成为中、番、顺的区域性商务中心，与未来番禺的钟村商圈、南沙商圈以及中山市的北部商圈形成竞争性发展。

　　为配合顺德“曼哈顿”，顺德区将加快区内外交通工程建设，一环南拓将保障各镇街到顺德新城半小时交通圈的完成，加快广珠西线高速公路、东新高速公路、黄榄干线的建设，把番禺西南部和中山市北部都纳入半小时交通圈的范围；加快广珠城际轨道等配套工程的建设，充分发挥轨道交通的优势。

　　根据佛山市日前公布的“2010年城市可经营项目”，顺德新城德胜商务区为其中投资额最大的一个项目，预计投资总额达到80亿元。商务区位于德胜新区的核心地段，地处兴顺河以南，德胜河以北，总面积约1.66平方公里，目前区内各项基础设施已十分完备，是顺德新城中最重要的商务基地。

　　整体出让价格超近15亿元

　　据介绍，商务区建设分两期进行。首期启动区占地面积41万平方米，其中可出让地块面积约22万平方米，包括行政商业地块面积11.7万平方米，混合兼容地块面积10.3万平方米。最大可建设建筑面积131万平方米，包括商务、商业、住宅功能，建筑量比为40:15:45。后期用地面积为125万平方米，其中可出让地块面积为36万平方米，商务、商业、住宅的建筑量比为51:25:24。

　　此次挂牌，拍卖人为佛山市国土资源局、佛山市顺德区土地房产交易中心，位置为佛山市顺德区顺德新城德胜商务区启动期B1、B2、B3、B4、B5号地块，地块面积合共228230.35平方米，其中B1号地块40901.73平方米，B2号地块24393.54平方米，B3号地块41216.78平方米，B4号地块41196.26平方米，B5号地块80522.04平方米；B1、B2号地块用途为商服用地，B3、B4号地块用途为城镇住宅用地兼容商服用地、公园与绿地，B5号地块用途为城镇住宅用地兼容商服用地。根据规划要求，本项目属整体出让，竞买起始价高达1469220000元。

　　由于地块用途不同，因此五地块的容积率要求和建筑密度要求也各有不同。容积率方面，B1号地块≤5.0，B2号地块≤5.0，B3号地块≤3.5，B4号地块≤3.5，B5号地块≤2.5；建筑密度方面，B1号地块≤40%，B2号地块≤40%，B3号地块≤25%，B4号地块≤25%，B5号地块≤50%。

　　根据规划技术指标，本项目计容总建筑面积816227.09平方米，其中规定，住宅计容面积不得超过计容总量的50%，同时1号或2号地块内需按五星级建设标准设置酒店一所，商务办公计容建筑面积合计不得少于21万平方米，按甲级写字楼及以上标准建设。此外，5号地块内设置集中式商业综合设施，商业建筑面积(不含配套停车位)不得少于80000平方米，2号地块内可设置不多于计容建筑面积6万平方米的公寓式酒店。

　　开发成本将不低于30亿元

　　据了解，根据规划要求，本项目属整体出让，因此地块总价非常可观。有业内人士认为，德胜商务区从短期来看，可以让一些地产发展商参与到顺德新城一些城市综合体项目的建设中来，当地的房地产发展有望从纯居住向复合式发展，而从远期来看，又将大幅度提高整个顺德新城的对外吸引力和竞争力。但是，按照投资预算，地价在近15亿元的条件下，加上相关的规划要求，项目投资主体的开发成本，最少不会低于30亿元。对顺德众多开发商来说，是一个巨大的考验。“起码对本土开发商来说，绝大部分只能望洋兴叹。”

　　今年3月在顺德举行的该项目推介会上，万科、碧桂园、嘉信、龙光、保利等80余地产巨头均前来咨询与捧场，部分企业表现出了极大的参与兴趣，然而遭遇国家房地产新政的重压，地产业界“不差钱”的神话开始纷纷破解。今年以来，顺德已有连续多宗大型地块出现流拍与降价，顺德土地交易市场鲜见外来地产巨头的身影，倒是一些本土开发商重新回流，但是因为企业规模、自有资金、融资渠道、抗风险能力等限制，还不能承受大宗地块的储备与开发，因此只能在一些前景较好的小宗地块和项目中出手。

　　面对当下的市场环境与五地块打包出来的“天价”，假如出现外来巨头“不出手”的情况，本土开发商能否有实力加入顺德“曼哈顿”的建设洪流？一名不愿透露姓名的政府官员在接受记者采访时表示，因为项目对于顺德来说至关重要，因此项目整体出让，便于总体规划的控制与落实，同时便于建设过程中的协调。如规划技术指标中要求，在修建性详细规划阶段允许在建筑总量保持不变、各类型建筑计容的建筑面积比例符合规定的前提下，对3、4、5号地块容积率可根据需要在3个地块范围内进行适当调配，上下调配幅度不超过10%。其余指标如建筑密度、绿地率等仍需按地块单独执行。“如果分开建设，协调工作将出现巨大困难”。

　　南方日报记者王伯乐