本报记者 王洋

近几年由于楼市的火爆，各地房地产市场都产生着这样或那样的故事，位于长沙的北辰实业的项目，近一二年成为人人都想猜透的“一个迷局”。

　　拿地风波

　　自从2007年以92亿元拿下长沙新河三角洲地块后，关于北辰实业的相关猜想不绝于耳，确实令人浮想联翩：总价引发退地/成本猜想、体量庞大引发资金不足猜想、久未开工引发延期猜想……，甚至也牵涉上市公司之种种猜想。

　　不知道是这个“迷局”太难解，还是北辰实业对外界惯有的低调作风，更加刺激了众多猜想者的神经。其实，种种猜想不外乎以下几个问题：北辰实业长沙项目是否真的“钱景暗淡”？是否会“拖累北辰”？

　　北辰实业拿下长沙新河三角洲地块后，曾有参与竞拍的地产商表示：“该地块土地总价超过50亿元就没法做。” 一时间，北辰实业成为2007-2009年地产行业的关注焦点，一有风吹草动，诸多媒体就会纷纷发文以表担忧。

　　最大的忧虑就是，北辰实业的长沙项目“钱景暗淡”。当时，

　　有人计算：该项目拿地成本2421元/平方米，开发后成本3721元/平方米。比照长沙市房屋产权管理局房产研究中心对外发布的《2007年长沙市房产市场年报》，当年长沙市纯商品房均价为3601元／平方米，其中，商品住宅均价为3372元／平方米。因此，“面粉贵过面包”的发现，令所有追求短期回报的开发商感觉匪夷所思，更令市场质疑。

　　尘埃落定

　　然而，时过境迁，到2010年，仅3年光景，长沙房地产市场发生了翻天覆地的变化。

　　据长沙市房地产开发协会发布的数据显示，2009年下半年与2010年上半年的新房开发面积及销售量，都较往年大幅上涨。

　　今年7月第一周，长沙市一手房成交套数为2249套，环比上周增加9.07%，商品房成交均价为5178元/平方米，环比下降1.22%。在长沙市5个行政区中，均价最高的天心区均价为5888元/平方米。

　　今年1-6月，长沙施工面积为4838.97万平方米，与去年同期相比，增加16.37%，其中住宅为3714.13万平方米，同比增加17.27%。新开工面积为1198.25万平方米，比去年同期增加126.44%，其中住宅为919.28万平方米，比去年同期增加133.24%。

　　南方城市所特有的江景房“一枝独秀”，成为长沙房市今年的新亮点。江景房市场价格比普通住宅高出2000元/平方米，依然旺销。数据显示，新案名为“北辰三角洲”的项目周边，多个一线江景房楼盘价格，均在8000-12000元/平方米之间；二线江景房价格也在6000-9000元之间。今年5月，万科(000002)在长沙刚刚开盘的精装洋房，首期以8700元/平方米的均价被市场抢购一空。

　　这些市场表现，令不少专家大跌眼镜。

　　近日，在“北辰三角洲首发仪式”上，北辰实业终于对长达3年的各种猜测做出正面回应。“北辰三角洲地段好、位置好、视野开阔的江景房，自身大体量带来的完善配套，紧邻长沙市两馆一厅，地铁沿社区而过的交通便利等因素，预计均价不低于周边项目也在情理之中。以300万平方米住宅项目的体量，考虑到长沙楼市的均价增长势头，北辰三角洲可谓‘钱途无量’。”北辰实业副总裁曾劲非常肯定地说。

　　“落子”刚性需求

　　2007年，很多人认为长沙项目是北辰实业无法完成的梦想，退地之说甚嚣尘上。然而，北辰实业并没有退地。2008年11月，北辰实业长沙项目按照自己的步骤正式启动了。

　　北辰长沙“落子”，随即锁定“湖南乃至整个中南地区高品质都市生活区的示范标杆”，力争成为全国翘楚的都市游憩商业区(RBD)。在项目定位讨论时，就多次以“北京造城，长沙建岛”为一个品质诉求，力求“回报给伟大湘江一座圈层际会的天堂岛”。营造出适合层峰人士居住、休憩、商务活动的天堂岛，因为它秉承了目前层峰人士择岛而居的营宅理念。

　　2009年，湖南省在电子信息、新材料、新能源、生物医药、航空航天等产业加速发展基础上，新增轻工、旅游两个千亿元产业，形成七大产业格局。对应的，作为湖南的核心经济区，长沙2009年GDP为3745亿元，增长率14.7%，已初步形成工程机械、汽车及零部件、电子信息、家用电器、中成药及生物医药、新材料等六大产业集群。这些变化，为长沙楼市的快速发展提供了必要条件。

　　同是去年，长沙、武汉、南昌、合肥、郑州、太原等中部6个主要城市中，长沙的GDP为仅次于武汉排名第二，而其商品房的销售均价却是6个省会城市中最低的，在全国也处于中等偏下位置。房价只有北京、上海、深圳、广州等一线城市销售价格的1/3-1/6，具有极大的投资吸引力。

　　“不仅是上述这些数据，尤其是今年上半年长沙房地产市场的走势，增强了我们的信心。”北辰实业副总裁曾劲接着介绍，“今年，国家对房地产市场的宏观调控，针对的主要是楼市投机、投资行为，鼓励对以居住为主要目的的开发，目前看来，在长沙市场上我们确实感受到了正在迅猛释放的、这种财富积累必然要求居住改善的刚性需求。”