要打造长期稳定合理的房价形成机制，并促进其它商品和服务的价格趋向稳定合理，在实施宏观调控的同时必须借鉴国外经验，建立起房地产市场的房价监管制度及相关法律，对住房销售和租赁中的房价“超高”和“暴利”施以必要的处罚和打击，而不应仅仅停留在目前的《特别规定》上。

　　■张道航

　　近日，国家发改委公布的《关于市场价格异常波动时期价格违法行为处罚的特别规定》征求意见稿，其处罚力度之大、涉及面之宽、程序之快捷，都是以往未曾有过的。但是，政府对于市场价格异常波动的监管，不能只盯住绿豆、大蒜等农副产品，这个《特别规定》也应当适用于房价的监管。政府对市场价格的监管都不可忽略了房价，包括住房的买卖价格和租赁价格。

　　如果细究本轮通胀预期的形成背景，不能不看到，首先是由于房价的过快上涨才诱发了人们对于物价上涨的心理预期。

　　据国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价勘测组发布的报告显示，2009年全国住宅均价上涨了25.1%，为1998年住房分配货币化改革以来的历年之最。房价的这种涨势势必会让人们对未来物价的普遍上涨产生联想，从而成为引发新一轮通胀预期的导火索。如果不能从这个源头上采取有效措施，即使价格监管再严厉、涉及面再宽、处罚办法再有效，恐怕都难以达到管理通胀预期的目标。

　　还应当看到，近期我国市场价格的异常波动尽管有多方面原因，但几乎所有价格异常波动的商品或服务的背后都存在着不同程度的市场炒作。而这种市场炒作的始作俑者，又正是某些开发商和“炒房团”，其炒作手段和规模都是我们这个市场上所罕见的。然而，房地产市场上推动房价上涨的各种炒作，至今也未能得到有效的监管和扼制。由此才引来了在农产品以及其它商品和服务市场上几近疯狂的价格炒作，而且许多炒作手法也与房价的炒作如出一辙。针对这种现状，只有严厉打击房价炒作，才能给其它商品和服务的价格炒作以强有力的震慑。

　　房地产作为中间产业，其突出特点是产业链上下延伸较长，与之相关联的起码有50多个产业。它一方面是钢铁、水泥、玻璃等上游产业产品以及建筑业的主要消费产业，另一方面又是下游的房屋装修、家用电器等一系列消费品的带动产业。房价异常波动在引发上下游产业供求波动的同时，也会引发相关产业产品和服务价格的波动，而且国际金融危机都有房地产泡沫的背景。管住了房价，遏制了房价的异常波动，就可以稳定相当部分关联产业的市场价格，从而让人们对市场价格的整体走势产生一个稳定的预期。

　　在当今经济全球化和贸易自由化的背景下，某个国家的某种商品如果价格上涨过快，并超出国际市场的均价水平，则会导致国际市场上此种商品的大量涌入，从而对其价格产生一种“封顶”效应。尤其是粮食等大宗商品的贸易更是如此。但是，房价却不会出现国际市场价格进来“封顶”的情况。正因为如此，国外许多国家政府对农产品的价格可以弃之不管，但对房价却有着极为严厉的监管措施。

　　譬如德国法律规定：房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”？根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”？这已经触犯《刑法》构成犯罪？出售者将受到更高罚款？甚至最高被判处三年徒刑。至于什么样的价格才算“合理房价”，国外通行的标准是，房屋开发的全部成本再加上5%—10%的开发利润。

　　依据上述标准可以判定，目前我国房地产市场上的住房销售价格大都超出国外通行的“合理房价”水平。但是，开发商以及房地产投资投机者的暴利行为却并未得到应有的处罚，房地产泡沫成为不争的事实。

　　近年来，我国的房地产市场之所以陷入了一种“调控—观望—反弹”的怪圈，而且这种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点。其中一个重要原因，就是缺少应有的房价监管，使得房价的形成既不稳定也不合理。要打造长期稳定合理的房价形成机制，并促进其它商品和服务的价格趋向稳定合理，在实施宏观调控的同时必须借鉴国外经验，建立起房地产市场的房价监管制度及相关法律，对住房销售和租赁中的房价“超高”和“暴利”施以必要的处罚和打击，而不应仅仅停留在目前的《特别规定》上。

　　(作者为中共大连市委党校教授)