■CUBN实习记者 刘娜 综合报道

　　号称“史上最严厉”的楼市调控新政实施已近百日，百日之内虽然没有预期的“沧桑巨变”，但是楼市、地市的跌宕起伏也昭示着新政的威力。人们对新政的期许和目前新政所起的作用自然也各有看法，这也反映出新政对不同人群的不同影响。新政的执行力度怎样？效果如何？未来北京的楼市走向又会怎样？

　　新政百日 走势迷茫

　　新政出台已经两个多月，楼市即将进入下半场，在供需双方经过一轮的观望过后，双方在下半年是否都会有松动的可能？而作为下半年的开始，7月的楼市起着一个承上启下的重要作用。

　　下半年楼市走向如何？参与各方的博弈尚没有明显的输赢倾向，政府、银行、购房者和开发商眼下的心态都非常复杂，而这种复杂且焦灼的心态无疑在开发企业的身上表现得更为明显：价格如何制定？何时推向市场？高调宣传抑或低调推盘？是应趁机储备土地还是集中精力冲击销售任务……这些难以轻易决断的连锁性问题都是开发企业目前必须面对的。

　　以“国十条”为标志的新一轮楼市调控政策重拳出击。在“打击投机性购房、大比例增加保障房供应”等一系列措施的影响下，“量缩价滞”已成为当前楼市的“标准样式”，中国房地产市场开始进入高位调整期。

　　对于新政实施之后，北京的楼市状况，北京清华城市规划设计研究院战略策划中心总监彭剑波形象地形容“市场上只剩下了被观望情绪笼罩的‘刚性需求型购买’，原来的‘五马拉车’变成了‘一马拉车’”。他认为新政大大打击了“投机型购买”，也削减了一部分“投资型购买”，“恐慌型购买”和“超前型购买”则一定程度上被新政悬崖勒马。

　　在目前楼市的大环境下，开发商所走的每一步往往都愈加审慎，对于政策走向难以把握、对于市场何时回暖无法判断……这些都使得他们在企业下一步发展步伐的问题上犹豫不决，于是，在碰到了拿地这种关乎企业发展的重大环节时，多数开发企业都会表现出纠结的心态。

　　号称“史上最严厉新政”的效果，比预期的来得更快、更猛烈。在这种情形下，房企的资金压力进一步加重。是否迅速变阵，改变价格策略，已成为一些开发商迫在眉睫的选择。

　　大开发商 打折促销

　　步入2010年，楼市新政调控之下资本市场收紧，新上市房企发展遇到前所未有的挑战。新政出台至今已三个月，面对市场上浓厚的观望氛围，开发商奇招频出，“补利息差”、“推特价房”等种种促销手段层出不穷，增添入市信心。快速销售一直以来都是站稳市场的法宝之一，在宏观调控背景下，通过加快销售，快速回笼资金，巩固自身实力，强化品牌影响力，这是不少一线品牌开发企业普遍采取的策略。

　　2010年已过半，政策、开发商、购房者的博弈仍然处于胶着状态。开发商自爆降价原因：“开盘的价格确实低于之前的预期，但是出于对流动性的考虑还是选择现在开盘。此外，还有一个原因在于，如果涨价建委就不给发预售证。”

　　受调控新政的影响，北京楼市首当其冲正经历着成交量下滑的伤痛。而成交量下滑也导致了不少新开盘项目和房源众多的老项目后期开发商绞尽脑汁地以各种促销方式推动销售步伐加快。

　　“新政并非要抑市，不是让你不卖房子，而是要稳价。事实上，市场并不是没有需求。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“策略是长期的，压力是现实的。在大的宏观背景和市场情形下，要去扭转基本面不可能，如何调整现阶段的销售策略才是当务之急，对于近年来拿地过猛、开发面铺得太宽的大开发商，尽早开盘、加快销售步伐回笼资金，就成了他们的共识。

　　中小开发商静观其变

　　分析人士称，楼市持续低迷，资金回笼困难，小型开发商最多撑6到8个月。

　　有的开发商心急火燎、忧心忡忡，也有的开发商静观其变、待机而动。据了解，目前京城楼市中也有不少原计划上半年开盘的项目推迟了入市时间，这些楼盘主要以中小开发商为主，新政的出台就像暴风雨一样，对他们的影响颇深。这其中大多是市场上或耳熟能详或翘首以盼的楼盘，它们本应该在现阶段推出自己新的房源，但却纷纷推迟了自己的开盘计划。

　　受新政影响，二季度以来楼盘销量大减，不少在售楼盘两月来几乎难觅人影，面对陷入冰冻的市场，开发商放缓了推盘计划，但始终不肯松动高昂的房价，买卖双方由此陷入了一场艰难的心理博弈。

　　“我感觉楼市目前的松动程度还是很有限，还是决定再等等看。”新政出台百日，买房人卢先生一直期望房价有较大幅度的下降，但事与愿违，他所看中的四环内几个楼盘的价格和之前相比基本属于“纹丝不动”，个别项目甚至还略有上涨，这样的现实显然让卢先生无法接受。事实上，像他一样依然在“默默等待”的购房人不在少数。

　　“说到底还是个市场信心问题”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受采访时表示，“现在的市场购买主力，除了部分雷打不动的初次置业需求外，改善型需求的购房者在期望政策会对理性的投资需求网开一面，还有相当一部分持币观望。他们准备等到房价出现一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是调控政策完全落地后再择机入市。”