商报记者 刘晓颖

　　在一些“标杆”型开发商祭出降价大旗之后，尽管这两个月上海楼市的新盘数（新增供应）越来越少，但降价楼盘数却悄然增加。按照常理，这样的情况对周边二手房形成的巨大心理压力不言而喻，但商报记者调查后却发现，一些地区的二手房报价却未有所松动，以至于部分一二手房价出现“倒挂”。

　　新房价低于同盘二手房

　　由于“标杆”型开发商纷纷扛起降价大旗，以至于上海新房“低开”已经呈现蔓延的态势，对于许多区域而言，新房降价会对二手房的挂牌叫价形成不小的压力，但由于部分二手房的小业主们抱着“挂个高价，宁愿有价无市，也不轻易将手中筹码低价送人”的心态，使得一二手房价格倒挂也开始蔓延。

　　位于闵行吴泾的万科花园小城在6月开盘时就销售火爆，而7月又再次加推了一批，据售楼处称“已经去化70％”。据悉，该盘的成交价基本保持在15000元／平方米左右。而同一个楼盘的（前期房源）二手房的挂牌报价一般要超过16000元，比新房的成交价要高。“原先店长要求我们向一些花园小城房源的挂牌房东打电话，要求房东调价，但是一轮电话后，大多数房东并不想再降价。”附近一家中介的业务员向记者透露，“上海（地方）细则和房产税的问题都还没有落地，房东们普遍希望再观望一下。”

　　闵行七宝，同样是万科旗下的万科城花新园，上个月时开盘报价为24000元／平方米，但万科城花新园前期房源的二手房的挂牌价也一直保持在该价位。由于该盘新房源的装修标准相当高——增加了地暖和中央空调等设备，所以，新房的报价实际上比二手房挂牌价要低廉。

　　另外，位于宝山共康的宝宸怡景园二期预计9月上市，由于今年市场普遍不被看好，售楼处对外报价谨慎——“预计在19000元／平方米”。商报记者随后在周边几家中介门店逛了一圈后发现，与宝宸怡景园相邻的成熟楼盘，如九英里、新梅绿岛等，二手房挂牌价普遍高达20000元／平方米。

　　宝宸怡景园附近的和欣国际花园，二手房的叫价更是高达24000元／平方米，不过，该盘本身在售新房的均价倒是稍稍高于二手房价，达到25000元左右。

　　还有松江九亭的新虹桥首府，其曾在房展会上打出“8．8折优惠”的广告，以该盘6月份的实际成交均价1．6万元／平方米左右来看，该盘附近品质上比较接近的次新楼盘九城湖滨国际公寓，即使以下家实际支付给上家的“到手价”计（合同价当中不包含买家越界承担的的卖家税费），成交均价也达到17000元／平方米，所以，当地亦不存在二手房的低价优势。21世纪不动产上海锐丰北九亭分行经理仲贡普告诉商报记者，松江九亭板块的自住买家以年轻人居多，大多数支付能力有限。之前新建住宅项目未降价促销时，这些买家对政策变化、房价下跌已有颇多忧虑，入市谨慎。而在新房率先降价、二手房的低价优势丧失后，他们又在一、二手房的选择上迟疑不决，“所以，当地二手房的销售再添阻力。”

　　新盘“低开”是主要原因

　　宝山一处名为香逸湾的大盘?熏在7月第一周推新盘时。房价（报价）已经从4月底时的报价18500元／平方米下跌到16500元／平方米——相差两月，单价降2000元。而上周五开盘的闸北楼盘（内环线与南北高架交界处）上海滩大宁城，售楼处报价为26000元／平方米左右，相对于早前该盘在房展会上透露的报价30000元／平方米，大跌4000元／平方米。

　　目前处于市场调整期，多空博弈、成交量大幅下跌导致开发商资金短缺。换一种说法，商报记者采访的一位安居客分析师表示，“一旦遇到成交萎靡，资金链紧张的开发商多会通过降价促销等手段，凭借低于同区域二手房的价格优势，赢得不俗的销售业绩，快速回笼资金。”而二手房的价格（挂牌价，或称叫价）始终掌握在小业主的手中，整体而言，小业主资金链出现问题的普遍程度大大降低，“宏观调控导致的二手房交易税费提高，使得二手房交易成本上升，加上市场走向不明朗，诸多原因均会迫使挂牌房东采取‘以静制动’，不轻易调低报价的姿态进行观望。由此造成许多地方一二手房出现明显价格倒挂现象。”

　　据上述安居客的分析师观察，一些新盘、新房的新增供应相对集中的区域，以及一些规模较大、多期滚动开发的楼盘之内，成了“倒挂”现象的高发区。

　　上海美联物业有关分析人士也表示，一二手房价倒挂现象主要集中在上海外环外区域，正是因为外围区域近期普遍出现新盘的降价促销现象，如松江九亭、宝山顾村、宝山西城区等区域都能见到促销楼盘，而同时，当地二手房挂牌价难以及时跟进“促销”，或者说，由于上述地区的新房价格普遍回调，但二手房价“原地踏步”，使得价格倒挂不可避免。

　　商报记者发现，新房二手房“价格倒挂”可能还有一个不可忽视的原因——二手房交易税费的上调，使得二手房东的卖房成本大增，按照上海二手房市场的惯例，这部分增加的交易成本一般会转嫁到“合同房价”中，也会促使二手房价在短期内无法与新房一样降下来。

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　　反例：“炒盘”二手房惊现低价狂抛

　　与上述行情相反的案例也已经出现，个别远郊地区一些曾经的“炒盘”（当初投资性购房比重超高），目前已经出现投资客大量低价抛盘的迹象，在那里，二手房的报价已经远低于售楼处的在售新房报价。商报记者日前收到川沙某中介机构的一个“推销电话”称，其经销的一套川沙镇鼎鑫名流苑房源正在“急售”：“是去年买的新房，现在报价是16000元／平方米，如果你有兴趣的话，价格还可以再谈。”但据商报记者了解，该盘目前的在售新房报价为21000元／平方米左右。该中介透露，鼎鑫名流苑由于开盘时间较迟，尾盘存量大，开发商与投资型业主手上都积累了大量房源。

　　2008年3月，鼎鑫名流苑刚开盘时的成交均价仅为11000元／平方米，但随着2009年11月上海迪士尼落户川沙消息公布后，当地楼盘报价就在短短几天内出现飙涨，鼎鑫名流苑的均价也突然跨越20000元／平方米大关。川沙当地多家中介机构宣称，目前当地投资客低价抛盘出货的现象普遍。