李倩

　　　记者李倩中国银监会主席刘明康在7月20日召开的2010年第三次经济金融形势通报会上，就房地产调控问题明确提出：“要继续贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》要求，坚持调控力度不放松，确保政策实施的稳定性和持续性。”银监会的明确表态使万众热议的房地产信贷问题暂时尘埃落定。

　　实际上，为了有效遏制房地产市场泡沫问题，今年4月份以来，国务院、国家相关部委、部分地方政府先后出台了一系列房地产调控政策。4月1日，国税总局发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，明确了共同购买住房时，只要其中一人不是初次购房者，就不能享受首次购房契税优惠政策；4月15日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，大幅提高了购房首付款比例和房贷利率水平；4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这一被称为“新国十条”的房地产新政，最终将调控楼市的大幕彻底拉开；随后，4月20日，住建部发布了《加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对房地产开发企业预售等问题进行了规范；4月22日，住建部、央行和银监会联合出台了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，规范了商业性个人住房贷款中贷款人第二套住房认定标准；4月27日，住建部又发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加强了经济适用住房的管理；6月12日，住建部等7部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。与此同时，各地方政府也出台了相应措施予以落实，其中北京市政府和银监部门分别出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》和《北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》，北京市住建委和发改委等还发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，北京市公积金贷款新政也随之出台。

　　在被称为“史上最严厉”房地产调控政策实施以来，银行业金融机构认真贯彻落实，已经对房地产贷款“踩了急刹车”，并且在控制信贷投放节奏、优化信贷结构、实施“三个办法、一个指引”贷款新政等方面取得了明显成绩。以上海为例，今年上半年，上海市银行业新增贷款3118.26亿元，同比少增534.88亿元；其中房地产贷款在4月份新政出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降逾半。天津市房地产研究会副秘书长刘玉录透露的研究数据显示，上半年该市商品房共成交434万平方米，比2009年上半年下降18%，二手房上半年成交300万平方米，比去年下降10%以上。

　　但是，尽管房地产贷款和房地产市场成交量明显下滑，但楼市价格却并没有出现预期中的下降。上半年天津商品房月均价格9046元/平方米，同比上涨32%。而市场反馈的动态信息则显示，7月上半月该市商品房成交价格比6月上半月下降3.5%，市中心成交价格上涨0.4%。业内人士表示，尽管房地产新政出台后，市场短期价格有所下降，但市场整体价格仍处于前所未有的高位。

　　另外，不可回避的是，随着整体经济运行环境常态化以及结构调整步伐的加快，今年部分信贷资金形成实质性风险和损失的可能性也在增大，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为也确实存在，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。因此，针对房地产信贷风险，银监会强调，将加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严限各种名目的炒房和投机性购房；继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试。

　　7月25日“新国十条”出台将满100天。新政执行百日，业内人士与购房者都亲眼见证了其对市场的降温效应，市场上目前更加关心的问题则是，接下来这种市场效应是否会继续以及房地产价格何时才能真正回落？对此，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长，本报专家组成员夏斌对本报记者表示，“调控必须坚持下去。要坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。其政策效应也在逐步体现，估计到九十月份，效应将进一步凸显。下半年应坚持上半年的调控方向：打击投资、投机购房，加快社会保障房的建设。当前重要的工作是，要严肃纪律、限定时间、加强检查，要求各地政府尽快落实住房保障工作目标责任书，并分派到下属各市县。应鼓励用各种方法，努力完成今年保障性住房的任务，以替补今年一般商品房投资下降后的投资缺口问题。”夏斌建议，“鉴于房产税（物业税）整体方案出台的时间可能较慢。为了真正遏制住炒房行为，可考虑调高交易所得税率。同时，也可考虑适当引进民间资金。”

　　值得注意的是，截至2009年底，中国房地产贷款余额7.33万亿元，同比增逾38%。随着房地产贷款的投放力度不断加大，该领域风险也不断加剧。上周，银监会新闻发言人再次公开表示，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策不动摇。银监会对于各商业银行贯彻落实国务院房地产“新国十条”以及住建部、央行和银监会“二套房认定标准”的政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行要严格执行，不能动摇。

　　显然，监管层并没有因房地产市场调控效果逐步呈现而放松对银行贷款的安全管理力度。近期监管层一而再、再而三地强调并要求银行开展房地产贷款压力测试，是有其重要意义的。刘明康表示，由于今年房地产行业贷款风险隐患有所上升，各银行业金融机构要进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。各银行业金融机构要清醒认识当前形势的复杂性，切实提高风险管理的主动性和前瞻性，在大力支持经济发展方式转变的同时，坚持存款约束放款，资本拨备约束风险；坚持流动性、安全性、盈利性的经营管理次序，努力构建安全稳健、风险可控、可持续发展的银行体系。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任、本报专家组成员郭田勇认为，银监会在年中多次提示房地产贷款风险，就是为让银行能自主意识到相关风险和危害，自觉严格执行有关监管要求，继续坚决贯彻落实房地产新政，促进房地产市场健康发展。接受本报采访的多位专家也一致表示，政府不会因为顾虑防止经济下滑而放松房地产调控，而是会确保政策的连续性、稳定性。

　　上海银监局局长阎庆民表示，要继续严控房地产信贷风险，进一步加强对房地产信贷风险的监控与防范。坚持调控力度不放松，从严控制二套房及以上房贷，坚决遏制房市投机行为；加强重点风险管控，加强对房地产贷款占比较高、增长较快、质量欠佳的重点银行机构、重点房地产企业、重点房地产贷款的风险监测，密切跟踪相关贷款质量迁徙，准确分类，提足拨备，及时保全，加强防范房地产贷款集中度风险；加强房贷压力测试，同时对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材、汽车、家电、家具等行业的贷款敞口做压力测试，并相应制定应对预案，继续严格督促银行坚守银监会提出的“三不贷”、“三挂钩”房贷底线。

　　值得欣慰的是，银监会最新数据表明，截至今年二季度末，我国银行业金融机构资产达87.2万亿元，境内商业银行不良贷款余额比年初减少425.2亿元，不良贷款率比年初下降0.28个百分点；商业银行拨备覆盖率达186.0%，比年初上升31.0个百分点。银行业金融机构的健康发展为我国的宏观调控赢得了更多的时间、更大的空间。