政府出台房地产新政，旨在抑制资产泡沫进一步扩张。随着2009年的快速发展，中国的房地产市场积累了过度的风险。经过这一轮发展，房地产市场必须依靠新资金持续流入才能维持泡沫。

　　随着全球范围的经济刺激计划逐步退市，以及通胀压力到来，央行必将通过紧缩性货币政策抑制通胀；而一旦央行实施紧缩性货币政策，资金链条紧缩，资金将流出房地产市场，可能造成业已脱离真实需求的房屋价格快速下跌，泡沫急剧破灭。

　　在经济回暖的情况下，政府出台房地产新政除挤压泡沫外，也存解决民生、提高公信力等考虑。住房问题是关系国计民生的根本问题，目前的高房价隐含着社会不稳定的因素，政府已经到了必须出手的地步；同时民众的信心正在逐渐丧失，政府必须借助打压房价来恢复自己的公信力。

　　在之前出台的房地产紧缩政策频频失灵后，最新的调控对高房价形成冲击。继4月15日，“新国四条”发布后，4月17日国务院再次发力，发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，被称为“最严厉的楼市政策”，之后北京、深圳、上海等地的楼市就出现投资客集中抛盘的现象。

　　楼市温和调整对银行影响不大

　　在房地产市场温和调整的情况下，对银行的影响不大。中国经济的持续高速发展和高速城市化有助于房地产市场实现较为温和的调整。目前中国仍有一半以上的农业人口，人口增长也尚未停止，未来10～15年内城市人口仍将快速增长，存在巨大的住房需求。

　　未来10年内，中国经济仍有望实现高速增长，随着收入水平的快速提高，居民对于房价的承受能力也将逐步提高，这样目前偏高的房价如果经过一定幅度的调整之后能在未来一段时间内保持价格平稳，可能在5~10年内进入到居民可承受的范围。

　　如果房价下跌不超过三成，不会由于相关贷款不良化影响银行整体资产质量。2010年5月交通银行副行长钱文挥在业绩发布会上透露，该行根据银监会的要求进行的压力测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。另外工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。

　　如果房价下跌达到50%，将会引起银行贷款素质恶化。房价下跌引起抵押品贬值，银行风险加大。无论是开发商还是按揭贷款购房的居民，都是以土地或房地产为抵押品，房价下跌必然导致抵押品贬值，银行风险放大，如果跌幅达到50%，将会出现抵押品价值低于贷款数额的“负资产”状况。

　　但即使房地产市场发生大幅度的调整，中国的银行业面临的危机不会是美国式的爆发式危机。即便大幅度调整出现，2009年之前的房贷出现坏账风险不大。

　　房贷中可能成为坏账的比例不大

　　由于2009年房地产市场的快速发展，像北京、上海等一线城市的房价即便出现50%的跌幅，基本上2008年底以前的房贷不会受房价下跌影响而给银行带来坏账风险；像目前工行2008年之前的存量房贷占比很高，还本付息率已达到60%以上，因此房价下跌50%左右，并不会带来灾难性的影响，因为有坏账风险的房地产所涉及贷款总量规模有限。

　　中国人民银行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告显示，2009年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元，同期新增房地产开发贷款5764亿元；国家统计局的数据显示，2009年房地产开发企业的资金来源中有1.13亿元是国内贷款。

　　由于中国的首付率至少在20%以上，且平均首付率达到近50%，因此2009年个人住房贷款的1.4万亿中可能成为坏账的比例不大。

　　另一方面，2009年开发商从银行获得的贷款风险要大很多，但即便是按1.13万亿地产商贷款全部成为坏账，也至多会造成银行资本充足率下降1~2个百分点。中国的金融市场不发达，没有像美国那样通过各种复杂的金融工具把房贷风险高杠杆化，因此房价的波动对中国金融体系的冲击相对较小。

　　美国是完全以信贷为核心的经济模式，资产价格的下跌对信贷增长的冲击，以及资产质量的冲击极大，因此才会产生信用危机。而中国尽管银行业正面临着较大的风险，但由于房地产等资产流动性较差，衍生品交易也并不如美国一样普遍，因此即使风险真的爆发，但并不会引发像本轮金融危机一样的规模。(节选自三星研究院报告《中国银行危险：地方债务大于房地产崩溃》，略有删改)