阴雪

　　面对一线城市房地产市场的激烈竞争，越来越多的开发商将视线转移到了二线甚至三线城市，其中不乏一些占据一线城市丰富土地资源和人脉的地方国企。北京市属国企北辰实业（601588.SH）就是其中之一。

　　7月16日，三年前斥资92亿元拿下当时全国地王的北辰实业，在长沙举行了该项目的首发仪式，正式宣布项目定名为“北辰三角洲”，其面积共30万平方米的首开区一期项目将在年底前开盘销售。

　　“面粉贵过面包”的质疑

　　作为一家年销售收入未超百亿的房地产企业，北辰一举拿下地价款共计92亿元的长沙新河三角洲地块，在三年后的今天看来，仍然令人目瞪口呆。

　　2006年10月，神秘地产大亨黄如论在湘江东岸以10.25亿元的价格拿下了当时名噪一时“中南地王”。时隔半年多的时间之后，与其相隔不到1公里的长沙新地王——新河三角洲地块则被北辰实业以92亿元的“天价”拿下。相比北辰地块，世纪金源地块的楼面价仅为北辰新河三角洲地块的约1/10。

　　彼时，据业内计算，总价92亿元的新河三角洲地块拿地成本为2421元/平方米，加之建安等开发后的成本约为3721元/平方米，而当年长沙市纯商品住宅的均价仅为3372元/平方米。

　　于是，“面粉贵过面包”的质疑声不绝于耳。

　　“2007年的北京土地市场僧多粥少，而二线城市当时则是地产市场的价值洼地。”从一线城市北京走出的北辰实业董事会秘书郭川表示，长沙这块地在北辰看来是“可遇而不可求”的绝版地块。

　　在以土地作为生产资料的北辰面前，无地可建远比地价超出承受范围更为可怕。“2007年中报的数据是，当时北辰的土地储备只有238万平方米，面临着无地可建的局面，那时才是北辰最为危机的时刻。”郭川如是说。

　　但面对2008年5月便已开盘销售的黄如论的湘江世纪城项目，拿地时间相差9个月的北辰三角洲项目的开盘时间却已落后超过1年。

　　项目的进展缓慢也令业界对于北辰实业的质疑之声不断放大，并传出了资金不足、北辰退地等传言。

　　北辰实业副总经理兼长沙公司总经理曾劲表示，拿地三年以来，北辰一直就项目的规划和前期开发做工作。而项目利用地形特征潜心设计的立体开发、人车分流系统，也被评为全国节约集约用地的示范项目。

　　据郭川透露，目前，北辰对于长沙项目的投入已经达到70亿元，“资金压力最大的拿地初期已经过去，目前项目后续所需的资金已经不成问题。”

　　押注长沙

　　目前，北辰实业的土地储备共计628万平方米，而其中的537万平方米的建筑面积则完全集中在长沙项目上。

　　“落子长沙，是北辰实业全国化发展和做大做强的必然，未来8~10年里，长沙项目将成为北辰的‘定盘星’。”郭川坚定地表示。

　　时过境迁，长沙房地产市场经过三年的发展也与当初不可同日而语，其住宅销售面积甚至已经超越北京。

　　统计显示，2010年1~6月，长沙新房成交面积为832.11万平方米，同比增加9.80%。其中，新房住宅成交面积为805.327万平方米，同比增加10.03%。

　　相比长沙，上半年北京的商品房销售面积为679.8万平方米，比上年同期下降31.5%。其中，住宅销售面积为485.4万平方米，下降42.6%。

　　“目前长沙的房价收入比约为5.2，武汉约为7.1，北京则在14以上，而房价收入比的合理区间在6~8倍之间。”曾劲表示，长沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一，而房价则相对处于价值洼地。“2010年上半年，长沙市的房价走势也没有受到宏观调控的影响。其商品住宅成交均价已由上年的4540元/平方米上升至进入7月后的5100元/平方米。”

　　曾劲表示，北辰敢于押注长沙，就是看中了长沙项目可期待的增长性。“未来6~8年，北辰的风险将越来越小，收益会越来越大。三角洲项目的结算收入和结算利润将在2012年体现在公司的报表中，对业绩形成较大贡献。”

　　对于最受关注的北辰三角洲的定价，曾劲表示，目前长沙一线江景房的均价在8000元~11000元，二线江景房在6000元~8000元之间，普通商品房在5000~6000元。“我们将参考这三类数据，根据市场情况确定最终价格。”

　　“下一步北辰还将在各地看项目，到二级城市发展将是房地产企业未来的大趋势。”郭川如是说。但对于北辰来说，将未来数年的销售额押注于一个单一的二线城市，仍然是风险大于收益。