荆宝洁

　　7月19日，北京知名中介公司中大恒基的前董事长刘益良拿到了判决书——因寻衅滋事罪和敲诈勒索罪被海淀法院判处有期徒刑八年。他的主要罪名，就是围殴客户。

　　历史仿佛在重演，刘益良获刑前夕，恰逢市场深度调整期，北京中介频发血拼事件。在不少中介人士看来，刘益良的案例虽然极端但并非偶然，关于房屋中介交易制度的积弊一直未能解决。

　　频发的暴力事件

　　中介之间的竞争，主要是房源的抢夺。近段时间，北京连续发生四起中介因抢夺客户而引起的血拼事件，不断有经纪人受伤。北京海淀区翠微路颐源居小区门口附近，中原地产一门店和中大恒基一门店因“地盘之争”起冲突，中原地产数十员工上门打砸中大恒基门店。据本报记者向多家经纪公司了解，过去数年中，类似的打架事件曾经数次发生。

　　最近发生的暴力事件对中介从业人员触动很大。链家分析师张月感觉一种浮躁情绪萦绕在整个行业。无论经纪人还是消费者，都很浮躁。

　　她总结，经纪人在过去很长时间里，在意的都是房源、客户的掠夺，很少沉淀心思积累和提升专业的知识素养。近几年，由于楼市的火爆，很多人刚毕业就进入二手房市场，懵懵懂就赚了大钱，这使得他们形成了一个惯性思维：掠夺式地占有房源或客户，就掌握了一切。而消费者也很浮躁，选择一家经纪公司或者一个经纪人，并没有明确的标准。如果现在的经纪人短期之内帮我买不到房子，房价说不到就涨了，他们潜意识接受别的经纪人来抢夺生意。行业真正的服务差异化并没有让消费者明显感觉到。

　　而低迷的市场恰是矛盾爆发的催化剂。

　　挣扎在生存边缘

　　北京大约有7万名房地产经纪人。目前楼市的低迷，令经纪人挣扎在生存边缘。牛市时，一个能力强的业务员每月能赚七八千元。而行业调整期，他们中的许多人只能依靠千元底薪生存。

　　7月已过半，来自于北京市房地产交易管理网数据则显示，7月上半月北京二手房成交量出现大幅下滑，仅成交5197套，比6月同期的5441套下降4.8%。尤其是最近三个月，二手房成交量直线下滑。

　　链家地产董事长左晖算了一笔账，目前市场的低迷程度已超过2008年最低谷的时刻。整个5月，如果除去经济适用房转为商品房的2000多套，北京二手房实际成交仅为4000多套。即使在2008年最低迷的2月，当月的二手房成交也有4345套。

　　几乎每一次市场的调整，都会有一些中介选择关店。2008年，深圳创辉房地产经纪公司几乎在一夜之间关闭了200多家门面店，大批经纪人下岗。

　　我爱我家副总裁胡景晖谈到一个规律。每逢偶数年，如2006年、2008年、2010年，因为宏观调控导致的观望，二手房市场都很低迷，而来年市场又会转好。这五年来，所有的中介从业人员都在大起大落的“过山车”中度过，无可躲避地接受行业的调整和洗礼。

　　左晖预测，如果调整期再持续五个月，中介行业将不可避免地迎来关店潮和下岗潮。

　　叩问二手房交易制度

　　远嘉房地产经纪公司研究总监孟奇非常理解房地产经纪人当下的处境。“更多人把暴力事件的发生归结为中介从业人员素质低，中介公司应该加强人员的约束，但员工首先要解决生存问题，才能够有更高的追求吧？”孟奇反问。

　　在孟奇看来，看来暴力事件的发生不仅仅是因为市场的低迷，也超越了经纪人的个人行为，更因为长期以来没能解决的制度问题。“市场秩序混乱，是一直存在的问题，但主要还反映在交易制度的不完善，对中介的交易缺乏相应的保护，如果有制度约束买卖双方的交易行为，很多问题可避免。”孟奇说。

　　胡景晖和孟奇观点相似。他调侃说，尽管当前国内中介的技术手段先进，完全可以和国际接轨，例如运用互联网发布房源信息、视频看房，但交易制度却是唐代、宋代兴起的居间交易制度。这种制度的弊端是，个体在追求利益最大化的过程中，会放弃诚信。因为没有制度保障，经纪人、买卖双方都有可能成为利益的受损方。

　　早年间，中大恒基曾经用暴力手段，维护中介权益。例如，如果发生“跳单”，刘益良们会选择一套他认为有效的方法来对付客户，那就是暴力。

　　孟奇认为，可以改进制度，买卖双方都要委托经纪人交易，一旦委托就不允许其他经纪公司介入，如果买卖双方对交易价格不满，或者质疑经纪公司，再找第三方仲裁。

　　另外，严格房地产经纪人的准入。在国外多采取房地产经纪人制度，经纪人独立地从事经纪活动，销售员是代表经纪人行事的人员，只能执行经纪人指定的任务，无权签订契约和收取佣金。经纪人与销售员只有领取执照后才能从事房地产经纪业。

　　“不仅制度不完善，已有的制度执行也不严格，整个中介行业的生产方式都很落后，粗犷发展。”胡景晖说，行业调整期时，正是正视和反思这些问题的好机会，近些年来，行业监管不断加强，但如果不从根本上解决制度问题，暴力事件依然会发生。