张艳红

　　在广州，商用物业空置率的上升早已不是新鲜话题，但开发商对此却始终置若罔闻，投资依然在继续。随着广州“三旧”改造的推进，将催生更多商场或者写字楼。不久的将来，随着广州城市面貌的大变，大量商场和写字楼现已存在的经营与收益问题，将成为投资者不得不面对的困境。

　　过剩的风险加剧

　　高力国际日前披露的研究数据显示，2010年第二季度新增供应66370平方米，广州市甲级写字楼总库存量增至182万平方米左右。另有多个预期项目，如万菱汇、高德置地广场南塔等也即将在下一季度推出，其体量将在13.4万平方米以上。新增供应仍集中在天河区，以珠江新城为主。

　　数据同时显示，到2011年，广州的写字楼供应量还将创下新高，达到130万平方米。而按照目前每年可吸纳新增写字楼40万~50万平方米的量计算，明年新增的供应量，都需要3年时间才足以消化。

　　高力国际市场研究及咨询部董事陈厚桥表示，今年第二季度，广州全市写字楼的整体空置率为15.2%，较上季度下降7.9%左右，下降幅度较为明显。但这极可能只是短暂的下降，因为伴随未来大量供应面市，广州甲级写字楼的空置率将较长时间维持在高位。

　　商场的状况也不会比写字楼表现更好。数据显示，到今年下半年，多个购物广场将会集中入市，预计新增供应量将达到92.8万平方米。大量的供应量，也将带来空置率的大幅度上升。高力国际预计，到今年下半年，广州购物中心的空置率将超过20%，而到2011年，空置率会攀升到28%。而在2009年，该数字仅为13%。

　　“2009年广州购物中心的空置率，极有可能是近年来的最低值了。”高力国际零售物业代理部中国区董事林明瀚表示。

　　难以遏制的投资冲动

　　过剩的阴影已经显现，但新增投资依然没有放缓的迹象。

　　陈厚桥表示，纳入高力国际统计的，还不包含广州城中村和旧城改造后可能会推出的新项目。“很多城中村的村民存留物业，都是写字楼和商场。”

　　事实上，已经公布了改造方案的几个村，例如猎德村、琶洲村，都规划了相当规模的商用物业。村里作此安排，主要是为了给村民留下可带来长期回报的持有型物业，而很多具备条件的城中村在上报改造方案时，都倾向于这种商业搭住宅的综合改造模式。

　　同时，由开发商参与的旧城改造，也将催生更多商用物业的出现。

　　从去年开始，万科、保利、中海、金地等传统的住宅开发巨头都在有意识地向商业地产开发领域渗透。有消息显示，万科已经选定了广州的旧改项目，而且极有可能是包含商业的城市综合体。

　　保利在商业上扩张的势头也格外凌厉。今年，其开发的写字楼项目保利中心正式对外招租，成功地从别的项目中“挖”走了不少客户。此外，保利在琶洲的商业投入规模巨大，足以同珠江新城的富力相抗衡。

　　高力国际广州公司总经理林国栋表示，外来开发商的进入，也加速了广州城市建设和投资的速度。“目前政府对外来投资的态度比较开明，有意识地去引入很多外来的开发商，较快地刺激了城市建设速度的加快。”

　　最近两年，外来开发商的频繁造访，已经打破了广州房地产由几大巨头垄断的局面，中信、万达、世贸、瑞安等众多开发商已经凭借不同途径进入到广州的房地产领域。

　　无碍售价上涨

　　随着亚运会的逼近，广州人都能感受到城市面貌正在悄悄发生变化。但一栋栋漂亮的商场和写字楼的经营，未来极有可能成为投资人面临的棘手难题。

　　数据显示，今年第二季度，广州几个核心商务区的租金水平与第一季度持平，其中天河区达每平方米每月人民币146元；其次越秀区为每平方米每月人民币103元，较上季度下降3%左右，海珠区为每平方米每月人民币95元。

　　但高力国际预计，无论商场还是写字楼，其租金都会因为供应量的增加而出现下降的可能。

　　不过，陈厚桥却依然坚信，租金的下调风险，不会影响下半年写字楼市场的销售。他透露，自从国家对住宅市场进行宏观调控以来，已经明显有大量投资客转向写字楼和商铺，使得商业销售价格呈现上升趋势。

　　资料显示，第二季度，广州甲级写字楼售价为人民币每平方米23900元，与上季度每平方米23800元相比，保持小幅增长趋势；买家仍然以国内投资者为主。陈厚桥说：“下一季度，尽管有多个新增优质写字楼将推向市场，但市场需求量仍旧较大且保持上升趋势，因此预计2010下半年写字楼的售价仍将有所上升。”