黄树辉

　　信贷收紧、股市震荡、再融资普遍遇阻，火爆半年之久的房地产信托也被泼上一盆冷水，房地产开发商的日子开始变得越来越难熬。就在银监会7月2日叫停信托公司从事银信合作业务前夕，中航地产搭上信托贷款“末班车”并成功向江南信托融资4.6亿元，这让同行艳羡不已。

　　根据普益财富的统计数据，今年上半年新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年仅有181款房地产投资信托，规模为327亿元。渣打银行7月14日发布的研究报告认为，银监会叫停银信合作业务将会收紧对地产与基建业的信贷。

　　资金链趋紧借道信托融资

　　银信合作业务是指银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款，这也是银行信贷业务表外化的重要通道。7月1日，中航地产与江南信托签订的五份《信托贷款合同》。江南信托受兴业银行委托向中航地产发放信托贷款4.6亿元，其中两笔信托贷款合计1.9亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计2.7亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。

　　中航地产的公告称，此次信托融资主要是为了补充公司短期流动资金需求，拓宽公司的筹资渠道，缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。

　　同样幸运的是首创置业。此前的6月30日，首创置业与中诚信托订立基金规模为7.5亿元人民币的信托融资。根据信托融资安排，首创置业、中诚信托、北京银行及北京商宜订立了债权转让协议，转让价为7.5亿元。中诚信托成立一项基金规模为人民币7.5亿元的信托，目的是按转让价向公司购入债权资产。

　　而自国家出台房地产调控新政以来，房地产企业从商业银行融资困难、股市再融资也受挫，一些上市房企因此走上信托融资之路。公开资料显示，5月份以来，通过信托方式融资的地产企业还包括中华企业、福星股份、浙江广厦、香江控股、天业股份等。

　　融资风险水涨船高

　　信托产品的利率也开始“水涨船高”。出于风险控制意识的加强，不少信托公司开始大幅提升产品设计的利率。与去年相比，部分信托产品的收益率甚至高出了2至3个百分点。

　　以中航地产为例，该公司上述5笔信托贷款期限均为两年，自2010年7月5日起至2012年7月5日。贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%。

　　用益信托工作室首席研究员李旸在接受《第一财经日报》采访时表示，目前房地产信托产品的平均年收益率普遍在9%左右，高于金融、基础设施、工业企业的信托产品收益。而去年房地产信托产品收益为7%至8%之间。

　　尽管如此，如愿获取信托工具的支持并不如想象中那么简单。“我们本来控制就很严格，但在今年门槛设定更加高了，至少得是区域性的龙头企业才符合初步标准。”某信托公司人士称。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。

　　普益财富信托研究员赵杨也向本报表示，未来房地产项目一旦面临销售不畅的局面，资金无法及时回笼，将直接影响投资人的收益。此外，宏观经济形势不明朗，房地产行业的抵押担保品也有可能面临缩水风险，将进一步推高项目的融资成本，逐步放大投资者的风险。

　　开发商或通过直接信托融资

　　开发商融资变得越来越艰难，业内普遍认为中小开发商未来将面临资金链断裂危机。但也有业内人士认为，房地产银信合作种类的信托产品比例较小，银监会叫停银信合作业务对开发商影响有限。

　　万科董秘谭华杰7月7日在一个内部电话会议上表示，从房地产行业来说，房地产开发商的资金约有45%来自预收款，自有资金比例为30%至35%，银行贷款约占20%，包括发行股票、债券、信托等所有类型融资在内的资金比例通常不高于5%。因此，此举总体上对开发商影响有限。

　　李旸说，选择信托融资的往往都是一些大的开发商，包括上市公司。“今年每个信托产品平均融资规模约3亿元，融资规模相对较大，说明资金需求量都比较大，而不是中小型房地产公司。”他同时认为，房地产开发企业选择房地产信托融资，主要还是通过集合信托产品的方式，而非银信合作类信托产品。

　　赵杨也表示，银信合作业务直接投资到房地产行业并不太多，每个月平均不到10款产品，而今年6月份银信合作信托产品达到500多款，之前每月平均400多款，可见比例之小。

　　深圳另一上市房地产企业总裁向本报表示，叫停银信合作业务会让开发商融资渠道变得更少。“未来，更多的开发商将不得不选择出让项目股份的办法进行融资，这相当于变卖资产。”他认为，由于市场成交整体低迷，开发商依靠销售回款快速回笼资金存在难度，加之银信合作业务被叫停，未来更多的开发商将转向房地产集合信托，即绕过银行直接通过信托公司发行信托产品。

　　实际上，在众多开发商的追捧之下，目前投向房地产领域的集合信托产品规模已经出现急剧膨胀。据用益信托工作室不完全统计，6月28日至7月4日共有18款集合资金信托计划产品发行，其中共发行了8款房地产信托产品，发行规模为32.2亿元，占当周总发行规模的79%。而今年6月发行的85款集合信托产品中，有38款投资于房地产领域，房地产信托产品几乎占据信托发行市场的半壁江山。