田新杰

　　 今年的博鳌·21世纪房地产论坛有一个鲜明的特点，经济学家、学者和企业家们不像往年那么过于争议当前的市场状态，更多的关注点在市场调控之外。

　　 全国工商联房地产商会会长聂梅生坦言，历次调控的经验之一是不能把太多注意力放在市场层面，治标不治本，关键还在于能否建立完善的土地制度、房地产税收制度和住房保障体系。

　　 房地产的调控也已不仅仅是房地产的问题，就中国经济而言，是房地产全产业链的自我救赎。圣象集团执行总裁郭辉告诉本报，调控政策表面上看是对房价，实际上剑指整体经济甚至社会层面的问题。房地产一直是实际意义上的经济支柱之一，行业牵涉面广，楼市调控的成败将决定建材等相关行业的命运。

　　 调控面临的局面正空前沉重。而北师大金融研究中心主任钟伟的言辞中，更透露着巨大的危机感：“房地产爆发增长的十年已永远过去。”

　　 半年间的故事

　　 本轮调控进入第三个月，7月市场疑惑却有增无减。疑惑者，除了市场买卖双方的普通角色外，也同样包括不少开发商大佬，如向来“想得明白”的华远集团总裁、华远地产董事长任志强当众坦言“我也想不明白了”。

　　 为什么疑惑丛生？关键得先看看这半年间究竟发生了什么。

　　 REICO 工作室在此次论坛上首次发布的《2010年1-5月中国房地产市场报告》给出了如是结论：房地产开发投资意愿保持较高水平，商品房销售面积增幅逐月下降，房价涨幅迅速回落。

　　 “此轮调控已经取得了较为明显的效果。”这是聂梅生和复地集团董事长范伟的共同判断，并在许多开发商和相关政府部门的公开言论中具有代表性。

　　 取得效果的立足点，更多来自5月份之后的市场表现。成交量大幅降低的同时，房价停止上涨并有下降的趋势。而这正是国发10号文件文字本身所要求达到的第一目标。

　　 但是，这样是否意味着本轮调控的成功？对此，开发商、政府官员、专家等给出的答案几乎是一致的：否。

　　 为何？中坤集团董事长黄怒波说：“一直以来，多轮调控，都没能遏制房价过快过大上涨，不是调控本身和市场问题，而是跟一些制度因素有关，这是根本性的原因。这次调控，与往年类似，根本性的因素没有彻底转变，依然是红头文件推动市场调整，这是证明了行不通的。”

　　 换言之，房地产的问题远非市场交投变化能够彻底解决的，问题还有很多。

　　 本轮调控如何着陆

　　 虽然调控未能解决房地产的顽疾，理论上，调控政策应该进一步强化而决不是退出，但是以不少开发商为主一派倾向很明确：为了房地产的长远健康发展，应该让调控赶快收手。

　　 为何产生这样看似矛盾的两种反应？

　　 “十年九控，都没有明显效果，应该需要回过头来质疑一直以来采用的行政干预式的调控方式，是否能够解决中国房地产的深层次问题。”路劲地产董事局主席单伟豹表达了他的担忧，预计今年在价格层面不会有明显下调，而明年出现报复性反弹的概率却不低。

　　 政策的持续性，则是包括开发商在内的诸多业内人士的另一个质疑所在。

　　 任志强坦言，这么多年这么多轮房地产宏观调控，出了众多政策，但是几乎没有一条核心政策能够真正坚持严格执行一年半以上的。而一年半，按正常的房地产开发节奏，开发商却来不及完成一个从拿地到交房的周期。“企业的投资策略更多应从3-4年甚至更长的市场发展周期出发，所以，当前开发商该买地的还是在买地，该进行投资的依然在投资。因为如果跟着调控的周期来，企业是无法发展和生存的。”任志强建议。

　　 这或许就是开发商集体呼吁调控政策应该尽早退出的深层次原因。阳光100集团董事长易小迪坦言，最终还是要回到市场的层面来解决市场的问题。

　　 可是，政府部门从整体经济的角度去抉择房地产调控的进退，恰恰得出与开发商期待相反的结论，尤其是在今年。

　　 “对宏观调控不妨悲观些。”钟伟指出，中国2010年经济增长约9.4%,经济增长逐季回落。除外贸之外皆不容乐观。房地产调控则可能“一控到底”。中国通货膨胀高点在6－10月份，全年物价3%－3.5％，体现出“调整之年”的特征。

　　 面对行政干预的手解决房地产市场的问题，企业该怎么办？于是，以任志强为代表的开发商大腕开始带头呼吁：赶紧降价，促进成交，让政府尽快找到调控追求的市场平衡点，后续的政策可能就不再出台了，离本轮调控着陆也就不远了。

　　 全产业链的救赎机会

　　 有业内资深人士指出，2005年前后的楼市调控，出现的是“上海等一线城市生病，全国吃药”的尴尬，而如今的新一轮调控，房地产细分市场如绿色低碳地产企业面临的是“传统地产模式生病，绿色低碳地产跟着吃药”、建材等房地产上下游产业则面临“房地产生病，上下游企业一起吃药”。

　　 就这个意义而言，与其说调控是房地产行业的冬天，不如说是治愈房地产全产业链长期顽疾的自我救赎机会。

　　 对于中国房地产的悲观论调已并不鲜见。北科大教授赵晓直言，中国经济已经进入十字路口，人口红利、出口红利以及楼市红利三大动力在消失或消退。“这次房地产很难再像过去一样钟摆式调控。房地产过度膨胀，先富购房从实质需求转向投机需求、外资流入转向资产投机。而且调控业已行政化。”

　　 调控的大网还在不断收紧。继5月19日《关于土地增值税清算有关问题的通知》后，国税总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，而核定征收率原则上不得低于5%（此前，大多为1%－3%）。

　　 房地产企业的资金链正在经受严峻考验。有研究机构称，自去年9年以来，已有近40家大型房企发布了增发预案，但没有一家融资计划得以通过，包括万科。一些悲观论调指出：这次调控将是拯救中国房地产最后的机会。

　　 对于房地产的上下游产业同样如此。郭辉坦言，就地板等建材行业而言，毛坯房比例偏高，无疑对行业发展是利空，但更严重的是楼市的投资投机比例过高，这些买家往往不会进入房子的装修阶段，这一比例越高，将极大浪费下游产业的市场空间。“调控对下游产业的冲击是暂时的，健康的市场更利于刚需的爆发，而刚需才能真正带动下游产业的实质性增长。”

　　 面对这样的救赎机会，赵晓指出，房地产调控只是一个开始，中国需要有根本改革。包括打破土地财政，打破政府土地垄断，重建中央地方政府财权事权关系等等。