吴进宇

　　本报讯记者吴进宇通讯员项银涛报道记者从人行营管部获悉，新“国十条”出台后，北京市房地产市场成交量环比大幅下滑。与此同时，居民房价下跌预期大幅增加，预示北京市房地产市场将进入较长时间的调整。

　　据人行营管部二季度问卷调查结果显示：认为未来一年房价将出现下跌的居民占比为34.4%，环比上升19.8个百分点，该项占比基本和2008年第四季度末持平，表明绝大多数购房人处于观望，预示房地产市场运行将进入调整期。从成交量看，5月份北京市新建住房成交259.67万平方米，月度环比下降23.3%。特别是在新“国十条”出台后，周成交套数从新政出台前的每周2600套大幅萎缩至目前每周不足1000套。从成交价格看，四环以内的房价略有下降，四环外的房价下降较为明显，特别是前期上涨较快的通州房价下降最为明显，大约有10%左右的跌幅。

　　据专业人士介绍，居民预期是反映商品房市场需求的一个重要参数。研究商品房市场运行，往往需要进行市场供求分析。供给方面，一定时期内的商品房市场供给，可以观察一定期限内的二手房可供套数，商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标，大体可得到商品房市场供给情况。需求方面，大多探讨的是潜在需求，却无对应较为明确的时期。虽然也可用销售面积来观察需求情况，但也属于事后分析，对未来房地产市场运行的预测帮助不大。而居民预期不仅反映居民对商品房价格的满意程度，而且对商品房价格未来走势进行预测，这为判断分析未来商品房市场需求提供重要的参考依据。

　　当前居民房价下跌预期环比大幅上升预示房地产市场运行将步入调整期。从历史数据和经验判断：一是房价下跌预期上升的阶段，往往房地产市场成交量将逐步减少。二是房价下跌预期下降的阶段，往往房地产市场成交将逐步放大。