本版撰文 信息时报记者 赵西东

　　近期，房地产行业曝光率最高的词汇莫过于“调整和降价”，在一系列的新政调控下，力图控制房价上涨过快。然而，地产商似乎并不买账，佛山楼市出现成交量有所下滑，成交均价小幅攀升的现象。

　　这是一场政府与房地产商的博弈。博弈中，开发商在银行贷款、销售等各种渠道资金都不再顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，也面临“断奶”，房企融资遭遇重重困局，楼价还能坚挺吗？

　　表外信贷叫停 房企融资“断奶”

　　上周末，有传言称，银监会电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信合作业务。分析人士表示，如果属实，这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整，表外信贷面临规范，也将使房地产公司融资难度加大。一旦作为“救命稻草”的信托融资途径被截，房价将面临更大的调整压力。

　　据了解，目前房企资金来源，除开发商原始积累少量自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等一直是获得资金的主要渠道。但从最近的情况看，昔日的这些融资渠道似乎不再畅通。银行由于考虑风险，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，授信贷款两个月来几乎绝迹。同时，开发商IPO、上市公司再融资也基本泡汤。不少房地产企业纷纷转向信托融资的途径来谋求资金。

　　而统计数据显示，今年上半年，全国新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，已经超过去年全年23亿元。如果按上半年这种趋势推断，2010年全年的房地产信托产品不论是在数量上还是在规模上将远超2009年。或许正是因为银信合作规模的突发猛进，加剧了监管层对银信合作业务的担忧。

　　中国农业银行佛山分行理财分析师张琳表示，银监会目前口头下达了此通知，长远来看对于规范银行业中类似信托融资等的表外信贷资产管理是有利的。因为目前各商业银行为了规避银监会对于表内信贷资产规模的管理和控制，确实是通过包装一些理财产品来将其转为表外管理。这样就使国家对房地产信贷管理政策的调动力度不到位。

　　佛山一位不愿透露姓名的金融经济师表示，银监会叫停银信合作是明智之举，如果疯狂发展，风险非常大。银行内部人员透露，现在房地产业通过信托融资的力度非常大，融资成本很高，资质一般的开发商融资的利率水平已高达15%~17%；资质好的也达到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地产信托产品的收益率冲到17%。由此可见房地产业对资金的渴求，如果这个表外融资链再断，楼市价格将面临很大考验。

　　政策调控频繁 资金回笼困难

　　据经纬房产统计的数据显示，佛山上半年成交面积环比下降41%，同比下降44%，政策对市场影响得到迅速体现。在成交量大幅萎缩的影响下，开发商的推货意欲亦有所下降，新增供应环比下降30%。

　　据泛奥地产半年报数据显示，受国家加强对一级市场的监控政策影响，4月份停止供应土地，致使上半年土地供应环比大幅下滑43%。受政策影响政府减低大型优质地块供应，另外受二级市场下挫影响，资金回笼期则相对被拉长，感受到“寒冬”将至，大型开发商亦降低在土地市场的活跃度，土地市场在第二季度渐入困境，供求两淡使得地价开始回调，环比下滑29%。

　　政策调控频繁，市场观望预期加长，佛山楼市一度低迷，各项目开始积压了货量，开发商“寒冬”正在来临。经纬地产相关负责人表示，经历一个季度的市场观望，开发商资金开始出现紧缺，急需促销回笼资金保障资金链平稳运行，因此有普遍降价的可能。据泛奥地产市场部经理梁婉君分析，开发商若不作价格策略调整从而走量打破困局，将逐渐出现明显的资金压力，楼价亦将随之出现松动。

　　国土资源部部长徐绍史日前的公开发言表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。国土资源部总规划师胡存智也表示，将严格规范土地出让制度。这些被网民解读为管理层在为第二波楼市调控释放信号。在第三季度政策依然不明朗的情况下，更加重了楼市降价“疑云”，市场观望预期加长，开发商回笼资金很难在短时间内实现。

　　佛山房价降否 关键看后两季

　　在今年4月佛山市2010年金融工作会议上，佛山银监会明确表示，银行禁止向项目资本金不足、四证不齐等不合规房企或项目贷款，存在囤地、捂房行为的房企不再发放新增贷款。考虑到去年政府授信贷款较多，银监还对部分贷款进行重新评估，防控风险。

　　政府对房地产商的调控力度加大，再加上国家银监会叫停银信合作，致使开发商融资遇到前所未有的压力。农业银行佛山支行分析师张琳表示，表外信贷的规范肯定会使开发商融资难度加大，但对于实力雄厚的优质发展商影响有限，因为银行一般会通过表内放贷给特别优质的发展商，不需要通过理财产品包装放贷。

　　在当前的严峻形势下，开发商融资出现困难，如果想快速回笼资金，会否选择二线城市试水，业界对此说法不一。农业银行理财分析师张琳表示，跨地域开发商一般不会选择在一线城市先降价，因为一线城市本身具有特殊性，加上投资者购买实力较强。二三线城市销售肯定是首当其选，就拿佛山来讲，房价虽有松动迹象，但没有明显降价，尤其是本土的发展商，资金实力较雄厚，资金流较充裕，而购房者多以自住、改善居住环境为主，钢性需求偏多，发展商就更不会轻易降价。

　　据合富地产市场调研部经理李锷分析，基于2008年的经验，很多跨地域的上市开发企业都会选择在一线城市降价回收资金。另外，今年跨地域开发商如果试水降价，一般也会在一线城市，因为一线城市才是本次调控的主要核心对象，如果一线不降，就是调控失败的象征，那二、三线城市的地产商看在眼里，哪还有主动降价之理？如果地产商逼于资金压力，他们会在任何城市降价，不只是二线。现在的情况来看，应该还有一个季度以上才到大部分开发商开始承受资金压力的时候，佛山现阶段不会成为各开发商回收资金的目标。不过从现在的形势来看，国家对信贷市场的压缩是有要求也有信心的。佛山各区未来两个季度的楼市贷款的松紧度将会成为楼市发展的晴雨表。

　　名词解释

　　银信合作

　　银行人民币理财对接信托业务，简称银信合作。简单理解，就是银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。譬如，某企业如果需要贷款，可以将相关需要贷款的项目由信托公司“打包”处理成理财产品,然后经由银行出售给投资者。大多数表外信贷就是通过银信合作的形式来进行的。

　　信托融资

　　利用上市公司限售股股权进行融资。房企用这种最不容易被人注意，但却最为直接的方式融到了所需的资金。 短期内抑制了房市投机的冲动，也迫使房地产开发商不惜以高成本及任何可能的变通方式融资对接资金链条，以避免资金断链。