徐健

　　在新版土地出让合同的制约下，行情不好的时候，开发商也只能“硬着头皮”开工。

　　随着规定开工期限的临近，近期上海迎来了一波“高价地”规划报批的小高潮。而《第一财经日报》记者在对这些地块规划进行梳理时发现，这些分布在上海各个区域的项目，都设计成了豪宅小区。

　　“高端”=分散风险？

　　去年12月18日，龙湖地产通过招拍挂方式，以17.2888亿元的高价成功竞得嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块，总规划建筑面积14.55万平方米，折合楼面地价高达11883元/平方米，溢价率417%；今年年初，该公司又以15.95亿元的价格夺下松江龙兴路R19-2号地块，溢价率为173%，成交楼面地价为10750元/平方米。

　　目前，在龙湖嘉定地块附近，保利家园公寓房源售价约在15000元/平方米，和龙湖拿地成本价约3000元/平方米的差距。而在龙湖松江地块附近，绿地松江名邸公寓房源的价格已经降至12000元/平方米，和龙湖拿地成本仅约2000元/平方米的差距。

　　无疑，在房价下行通道中，龙湖上海高价拿地的风险已日益凸显。

　　不过，一个值得关注的信息是，近期，上述两幅地块的规划已经开始进入报批阶段——嘉定新城A15-1，B05-1地块项目环境影响评价公示显示，项目总户数为939户，建筑类型为3层的花园洋房、18～27层的高层住宅和27层的商办楼；而松江区龙兴路R19-2号商品住宅项目环境影响评价第二次公示则显示项目总建筑面积为219353平方米，共建造20组3层的低层住宅、8幢17层的高层公寓及商业用房（不设餐饮）。

　　从规划设计可以看出，两幅地块均设计有“高端”的洋房产品。

　　“和一些随行就市的开发商不同，我们不会因为行情波动而随意降价，还是要以产品创新和品质为主要竞争力保证购房客户以及投资者的相关利益。如上海龙湖蓝郡的新里弄式院落别墅近期刚刚获得国家专利。”龙湖上海投资发展兼营销副总高晚晴在接受本报记者采访时表示。

　　押宝豪宅者众

　　事实上，随着规定开工期限的临近，其他一些去年下半年至今年一季度间在上海高价夺地的开发商，近期都纷纷启动了手中项目。除了龙湖之外，押宝豪宅的大有人在。

　　其中，绿城在去年12月10日以16.6亿元总价、19000元单价获得的上海唐镇新市镇地块，也被设计成一个豪宅项目。绿城上海公司有关负责人昨日告诉本报记者，唐镇项目中将出现绿城第二代高层公寓以及平层官邸系列产品，都属于豪宅产品。“平层官邸系列是我们的新产品，就我们所知，这种产品在上海还没出现过。”该人士表示。

　　此外，今年1月，嘉华中国投资有限公司10.144亿拿下朱家角镇B3、B4地块，楼面地价14677元/平方米，溢价率达154%。该幅地块最新报批的规划显示，将主要建造四联排住宅及三拼住宅以及商业用房；而上海绿地集团去年以72.45亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，也将建成高档商住综合项目。

　　一位不愿意透露姓名的“高价地”开发商表示：“对我们来说，只有项目持续开发才会有资金流入口袋。至于产品，这些项目不做成豪宅，又怎么对得起我们的拿地价格？”

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，在浦东、松江、嘉定的远郊地段，普通商品房未来供应量不小，房价抗跌能力较差，建造普通住宅，这些高价拿地的开发商很有可能连成本都收不回来；而豪宅的利润率相比普通住宅要高很多，开发商建造豪宅则能降低高价拿地的成本风险。“但这对开发技术和产品质量要求相当高，并且，也不是所有楼盘都能操作成功的。上海郊县区域其实不乏卖不动的高端住宅产品，在2008年虚惊一场的开发商们能否安然扛过本轮调控，还有待观察。”