房屋交易市场仍处在冰冻期 租赁市场却异常火爆

　　□张骏斓 王毅鹏 见习记者 任文娇 本版制图 邬思蓓

　　在楼市新政的影响下，6月房屋交易市场仍处在冰冻期，但是租赁市场却异常火爆，房租也出现了暴涨，这让一些还怀揣着买房梦的都市“蚁族”的生存面临“大考”。在上海已经工作了3年的马海生就向记者无奈地调侃道：“原来是房子买不起，现在有可能是房子连租也租不起了，续签合同房东要涨价了，感觉加班工资就是为了给房东还月供了。 ”而在记者的调查中发现，这轮房租暴涨中的利益推手可谓“谍影重重”。

　　中心城区部分房租涨20%

　　据上海房屋租赁指数办公室统计数据显示，新政实施两个月后，房屋买卖市场呈现“冰封”状态，而租赁市场上连续两个月指数涨幅超过0.4%。其中，6月上海高端市场租金环比上涨0.5%。南京东路、老西门、徐家汇、打浦桥等板块分别上涨0.88%、0.83%、0.77%和0.75%。另外，6月上海中端市场租金环比上涨0.46%，低端市场租金环比上涨0.59%。

　　中原地产大宁分行经理向记者介绍，目前板块内中高端租金主要在5500元/月左右，例如歌林春天、东方明珠大宁公寓等，但受到市场需求减少影响，成交速度放慢，但租金较为稳定；而板块内40-60平方米的一室户老公房较受市场欢迎，成交周期在3天左右，租金在2000-3000元/月。

　　相比之下，位于中心区域的黄浦6月成交量虽然也小幅收窄，但租金仍呈现出8%左右的上抬。随着暑期的到来，大量来沪人员的短租潮使区域内南京西路附近的中低端物业租赁占到总成交量的三成以上。据中介人士介绍，例如威海路上的振华大楼，其50平方米的一房租金为3000元/月，环比上涨20%。由于目前短租客流较大，因此近期租赁房源挂牌量开始趋紧。

　　记者又从美联物业各分行获悉，6月的租赁成交价格较5月平均上涨了15%左右。另外如闸北、静安、徐汇等中心区域的老公房租赁价格上涨幅度普遍比次新房要高出不少。

　　多方利益推手“谍影重重”

　　对于房租暴涨的原因，说法纷纭，有分析认为是房价高企，分流出不少购房需求以租赁过渡，而业主由卖转租，双方合力激活了租赁市场，又或是去年买卖市场活跃，但租金涨幅相对滞后，由此引发今年的补涨行情；还有可能是随着房产税推进呼声越来越大，房东提前把持有房产增加的成本转嫁到租金上。有一部分人则认为，暑期的到来，大学生租房以及学区房需求的增多，也加剧了房租暴涨。然而记者在调查中却发现，在这些的背后，却存在着多方利益的推手。

　　■谍影一：“中介包租”现身租赁市场

　　日前，房租暴涨而在各种说法都不得以确证的情况下，“中介推手说”甚嚣尘上，并得到了民间的力挺。记者在调查中发现，部分中介的确已经投身其中。在楼市成交量继续冰冻，而市中心租房价格却在持续上扬的情况下，许久不露面的“中介包租”开始现身租赁市场。

　　租客张毅最近就遇到了一件怪事，其欲在黄浦区某小区租赁一套二室住房时，投身“前线奔走”的是某家中介公司的经纪人，而房东却迟迟没有露面。

　　“他们有房产证的复印件以及房东身份证的复印件，却迟迟不见房东人影。 ”他告诉记者，“中介公司表示这套房源属于中介‘全权代理’，合同也是跟中介公司签订。 ”张毅对于这种说法感到十分不解。

　　据记者了解，张毅遇到的这种情况属于“中介包租”，就是房东先与中介公司签订长期的租赁合同，然后由中介充当二房东将房源租给房客。在地产买卖火爆的近几年，这种情况曾经销声匿迹，但随着目前二手房市场成交遇冷，而租赁市场日渐火爆，又开始死灰复燃。

　　记者昨日在多家中介门店求证时，中介方面皆否认了“当二房东的可能性”。不过，私下一位中介店长却坦言，“如果房东愿意这样操作，中介何乐而不为呢？ ”事实上，不少房东也确实有这样的需求，特别在高端二手房方面，为了省事，房东愿意找一个长期稳定的“二房东”。 “出租房子，最怕遇到的就是租了没几个月走人的，费时费力还不讨好，从房东角度而言大家都希望找一个长期稳定的租客。 ”房东康小姐这样告诉记者。

　　然而这种寻求长期客户的愿望却在这轮房租上涨的情况下出现了变质。房东许鹏有一套虹桥的两居室，在3年前找到了一个稳定的高素质长租客户，月租4000元，按年收取租金，已经租了3年。今年7月份，就该续租合同也是收取下一年度租金的时候了，结果前几天周边的各个中介就开始频繁给他打电话：“才租4000元啊，太低了，现在怎么也得4800元一个月，只要你把房源委托给我们保证能4800元租出去。 ”显然，中介在恶抢囤积出租房源，通过忽悠涨价煽动房东与原租客取消租赁并取得房源，就可以制造一次新的租赁业务并收取佣金。

　　业内人士指出，与房屋成交收取的佣金相比，租金的佣金一直对于房产中介人士而言是小钱。在房产中介的一条不成文的规矩是，新来的员工只能去做租房，熟悉了之后才能做售房。道理很简单，租房利润太少，有经验的不屑一顾，卖房子才是发财门道。但是在这轮调控中，中介的成交收入已经为零，原来不关注的租赁佣金成为了唯一的救命稻草，进而成为多方中介追逐的目标，也造成上述许鹏所遭遇的情况。

　　■谍影二：“二房东”浑水摸鱼

　　又是一年毕业时，对于一些在上海打拼的外地学子，租房是毕业前夕迫在眉睫的事情。应届毕业生小乔对记者说：“找房子比找工作还难。 ”

　　小乔对记者说，目前她已经看了十几处房子，都没有找到心仪的。而学校设定的离校期限已到，因此，她只能寄住在同学家里。她每晚都会流连在赶集网、搜房网、58同城、安居客等房产网站，如果地段、价格、装修状况都合适的话就会打电话过去，约时间看房。由于社会经验不足，又不想额外掏一笔中介费用，她就将目光锁定在“个人房源”上。可是看好了几处在静安寺、中山公园附近的房子，她一个个电话过去，后来发现有几处地段不同的房子联系人周先生竟是同一人，接着问下去，电话那头也承认自己是 “二房东”。这时她才意识到：部分打着“个人房源”招牌的招租房东其实是“二房东”，换言之就是穿着马甲的“中介”。这些人手里囤积着大批房源，以“个人房源”为招牌，免收中介费，吸引租房客的注意。不过小乔还是抱着一丝希望，希望可以找到理想的房子。和周先生联系好后，双方约定在中山公园站见面，这次要看的房子是四室一厅其中的一间，朝南，20平方米，1400元的价格对于小乔来说是可以接受的。但见面后，周先生又突然说，四室一厅其中的厅还要隔出来一室。同时还向小乔推荐了中山公园附近的海信花园的一套房子，价格同样是1400元，但这次是五室一厅，同样厅要隔出来一室。这时小乔连看房的心情都没有了。群租本来就意味着个人空间的缺失和安全保障的欠缺，这对于涉世未深的大学生是很大的考验。

　　业内人士坦言，实际上部分二房东就是职业房虫，他们靠囤积房源，抬高租金获利，同时又通过拼房或是群租的形式吸引租客，具有很大的隐蔽性。在本轮房租上涨中，这些职业房虫起到了推波助澜的作用。

　　■谍影三：房东用租金做补贴

　　如今买卖成交正经历着调控政策所带来的低迷期，而后继看跌的心理造成买卖成交短期内基本难有恢复。部分持有房屋的业主在高价购入房屋靠当下的租金回报根本不能收回自身的成本时，涨租成为唯一方式。而在这些房东的影响下，更多的房东开始跟风。

　　据美联物业最新的统计数据显示，截至6月，深圳住宅租售比为1∶374，其他城市如北京、上海、广州分别为1∶593、1∶527、1∶331。这促使他们选择提高租赁价格来弥补自身损失，把对财富增长的预期，从租金中来补贴。

　　“房东发话了，要装修了。 ”马海生向记者说道，实际上，这是房东近期要涨房租的一种暗示。马海生向记者坦言，这套房子已经租了有3年了，而房租虽然有涨，但是也就每月多100元罢了。 “但是这次不同了，房东已经暗示了和楼下的房子租价最起码要持平，而我楼下的一套房子的租金是4000元/月，那就意味着我要多出500元/月了。现在工资还没见涨，房租倒涨得快了。 ”马海生无奈地说道。

　　现在，马海生仍在和房东进行商议，他提出了半年一付的“一次性交租”方式，并向房东聊起了最近公租房的相关信息。 “虽说一次付款较多，但谈价的余地相对较大。 ”马海生如是说。

　　“蚁族”生存面临大考

　　住房是社会最大的民生。一方面，今年来国家连续出台强硬政策调控房地产市场，国土资源部部长徐绍史日前称调控效果初显现，“再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。”另一方面，房租暴涨的消息不绝于耳，房价未见大幅下调，房租却已扶摇直上，买不起房尚不作讨论，租不起房则已是直逼都市“蚁族”的一道难过的坎。

　　马海生在张江软件园工作，月薪6000元，两个弟弟跟着其来上海打工，但收入微薄，房租全靠马海生一个人承担。 “如果在张江附近租房子，两居室也要4000元，辛苦赚来的钱，却只是帮房东还了月供。 ”令马海生心理不平衡的是，凶猛上涨的房价，将马海生们拒之千里，而房主却可以通过低价购买的房子获取高昂的租金。

　　大批“蚁族”为什么不愿意回自己的出生地？在马海生看来，家乡并没有适合他们专业的就业岗位和发展前景。这些“蚁族”宁愿在城市里咬紧牙奋斗，以实现自己的理想和为下一代获得良好教育和生活的目标。

　　地产评论家朱大鸣坦言，大量的购房者因为成本推动的房价上涨，沦为难以买房的需求者，只能是作为租房来满足暂时性的居住需求。但是，如果说因为房价上涨导致一些人不能买房，尚可以租房的话，那么，如果是因为房租上涨难以承受，很可能造成大量的社会矛盾。在公租房等保障房难以指望的背景下，如何遏制房租上涨引发人力资源被迫出走城市，才是更应当关注的焦点。 “在高房价的压力下，唯一能够避免灼伤的租房形式，如果依然出现如此大幅度的跃进，城市生活成本不断抬高，那么，我们能抵挡各色暗流的冲刷吗？当房租和房价形成双螺旋加强递增之势，我们面临的调整将更大，因此，在这种苗头刚刚出现的时候，我们必须要重视。 ”

　　房租暴涨耐力有限

　　虽然沪上中心城区部分房源租金上涨迅猛，但是业内人士认为，整个市场房租暴涨耐力有限。

　　据上海中原样本数据监测显示，6月份整体租赁市场表现出旺盛的需求量，部分中心区域的高档物业租金出现回落。例如，位于长宁中山公园板块的凯欣豪园，受到全球金融危机的影响，一些境外客户在租约到期之后会选择换到周边租金相对便宜的小区。目前该小区户型面积在118平方米的2房，前期租金在9500元/月，受到供应增加而客户减少影响，租金出现15%左右的下降。

　　房地产评论员牛刀直言，一线城市住宅租金暴涨只是短期现象，到这一批新增大学生逐步消化时，一线城市的租金将会发生暴跌，基本会恢复到去年的状态，甚至更低。很多人因为没有合适的工作岗位，将被迫离开一线城市；大量的空置住宅将在房产税开征的大背景下逐步转向租赁。现在的租金价格顶多还能撑3个月。

　　华远地产股份有限公司董事长任志强也认为，没有人去炒房租，炒房租的只有中介，中介还必须得炒成功了才行。 “可是最后实现的时候，一定是真实需求，我要不租你的话，你炒得再高也没有用，不现实。”