贺文 姜雷 王芳 方迎定

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　　2010-07-05

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　　贺文 姜雷 王芳 方迎定

　　因为一连串的调控政策，眼下中国的地产界弥漫着浓重的观望气息，但这并不意味着没有机会。

　　娃哈哈集团董事长宗庆后说，他们要建ShoppingMall（购物中心），第一个试点选择在河南商丘。更让外界大跌眼镜的是，他说娃哈哈要在3年到5年内建100个购物中心。

　　娃哈哈并不是唯一的无畏者。

　　已经投身地产领域10年的服装企业红豆集团，这半年来动作频繁，旗下的地产业务几度扩容。雅戈尔已经被公认为地产业务做得最好的服装企业，尽管今年上半年地产新政不断，它仍在扩张其地产业务。

　　对这些来自快速消费品制造领域的企业来说，地产界依然是块优质的淘金地。

　　专业的地产开发专业公司的观望、彷徨甚至抽身离开，“门外汉”跨界投身地产界的动力来自哪儿？

　　进场者

　　娃哈哈集团董事长宗庆后是在郑州6月18日举行的一次河南-浙江投资合作洽谈会上向媒体爆料的。

　　当时，他刚刚就一个新生产基地项目与河南商丘市政府签了投资协议。此次与商丘市政府签订的协议中，还包括要在商丘建一个交易中心。他进一步解释，交易中心也就是国外说的 “ShoppingMall”——包括购物、餐饮、娱乐等在内的综合商业体。

　　参加上述会议的人士回忆，宗庆后称，商丘只是他商业地产的第一个试点，在未来的3-5年中，娃哈哈会在河南投建100个这样的购物中心，累计投资规模将达到几百亿元。

　　事后，接近宗庆后的人士向本报透露，目前商丘的商业地产项目还在选址阶段，还没有拿到土地。如果正式启动，这个项目将完全由娃哈哈投资。如果日后商业地产业务做大，娃哈哈不排除引入合作伙伴。至于具体操盘的团队，该人士透露，娃哈哈会挖一些商业地产的专业人士加盟。

　　事实上，在江浙沿海一带，民企老板很热衷涉足地产。除了频繁被舆论曝光的“温州炒房团”一类的在房地产投资市场的出手，这些民营企业还将目光锁定在拿地开发环节上。

　　与宗庆后相比，服装制造企业“下海”房地产要更早。房产开发最成功的服装企业非雅戈尔（600177.SH）莫属。

　　在宁波，一些有实力的服装品牌都在做地产。服装业圈内有一个出名的段子：在宁波天一广场商圈能看得到的服装牌子都在卖房子。的确如此，雅戈尔、罗蒙、杉杉、太平鸟、培罗成……

　　宁波缘美纺织品有限公司总经理林峻是宁波当地人。他说：“宁波好的地产几乎都给雅戈尔拿了，除了在一些二、三线城市在做服装，雅戈尔主要做地产。今年上半年还在扩张他的地产业务。”

　　到县城去

　　这些跨界投资地产业的公司，多数首选进入地市县这样的三、四线城市，而涉足的地产项目类型多数是商业地产。

　　上述接近宗庆后的人士透露，娃哈哈计划的商业地产项目倾向于在地级市、县级市选址。奥康集团的“百城百街”商业地产计划，也是锁定地级市。四年前，奥康集团第一条商业步行街——湖北黄冈商业步行街的开街时，奥康集团总裁王振滔明确表示，“奥康要联合100家品牌，以地级市为主，在全国打造百条商业步行街。”

　　相比较一线城市在近两年的历次宏观调控中所经历的房价震动不同，三、四线城市的房地产，仿佛是被调控遗忘的角落。有房地产业内人士发出感慨，到三、四线城市去，以农村包围城市，到泡沫薄弱的地方去寻找机会。

　　在这些地方，经济的发展和城市化的进程正在加快，居民生活水平明显提高，包括购房、日常消费在内的冲动日渐增强。

　　“现在我们不用再大老远跑到武汉、北京、上海去买好东西了，在家门口就能买到，真好。”当年奥康集团在黄冈的商业步行街开街时，当地居民这样说。

　　这就是三、四线消费者的心声。背后潜藏的是，中国县域市场所包含的巨大生机与活力。CTR市场研究等多个机构近期完成的中国县域市场研究报告显示，中国有70%的人口分布在县域，其GDP总值占全国的50%，

　　第三波浪潮？

　　对于涉足地产业务更早的服装制造企业来说，他们最初的动机则看似更简单：卖房子成为短期盈利最快的一个投资行业。爱慕集团董事长张荣明称，服装企业做地产的方式主要有两种：一是在渠道建立的过程中通过收购门店，二是扩张产业园。“他们（服装企业）的门店销售利润并不高，但门店物业价值很高，他通过建渠道收购门店地产，这些门店地产几年后会升值。”

　　此前，他们投身房地产业大致分为两个时期：一是2000年左右，当时正好政策放开了，这些服装企业觉得地产有利可图，就来投资房地产，这些公司有个特点，主业都很强，想找其他盈利点；还有一种是2005年、2006年前后进入的，这些都是主业的利润不断被摊薄了，寻找副业辅助主业。

　　现在，新的一轮地产热似乎正在蛰伏，他们中的一些人正在考虑将这些地产资源掌握在自己手中。

　　一方面，是基于竞争的考虑。零售企业涉足地产，多数是如此。比如迪信通，店面租金几乎是这家手机零售连锁企业最大的成本支出，占迪信通总成本的约30%。

　　当地租上涨、竞争对手来抢 “地盘”，遭遇迪信通正在进入的高速开店期，直接的后果是门店物业租赁成本的攀升。迪信通的办法是，筹集资金自己去买店铺，把那些已经或即将到期的店面“买下来”。

　　迪信通眼下的自有地产之路，带有浓重的被动色彩。这或许将是其上市计划融资中最大的支出。

　　对于已经拥有很多门店的制造商而言，也是如此，自有物业降低零售成本。美特斯邦威虽然因调控放慢了步伐，但是其方向仍然坚定。美邦6月29日决定延长2008年制定的扩张项目完成时间至2010年12月31日。

　　用15年时间将美特斯邦威做到近50亿元的市场规模后，集团董事长周成建渴望更高的毛利率，2008年推出价位更高的新品牌Me&City。至今一年多的时间里，周成建大手笔请来好莱坞明星代言，同时在全国各地广收商业地产，为Me&City“囤铺”。截至2010年5月底，美邦营销网络建设项目使用资金11.8亿元，采用租赁或购买的方式在目标城市的核心商圈成功取得店铺60家。

　　渠道为王，这对快速消费品制造商来说是不二法门。虽然娃哈哈的宗庆后提出的“百个购物中心”的设想，外人看来不免有些天方夜谭，但是如果成功，将意味着这家饮料制造商在流通领域中获得更大话语权。宗庆后曾感慨，眼下中国的零售业被外商控制，这种影响已经传递到制造业。

　　招商引资的名义

　　如果仅仅是这些，并不能完全解释娃哈哈为何对地产业突然热衷，并吸引他做出“跨界”的冒险。

　　娃哈哈为何决定第一个购物中心落户河南商丘？上述接近宗庆后的人士说，当地政府对娃哈哈很热情，很希望企业去投资。

　　今年6月，宗庆后在郑州签订投资协议的前一天，被商丘方面特意从郑州请到商丘考察。签约后当天，商丘市方面立马举办了项目对接会，与会者包括商丘方面一把手，当地政府还表示 “将为娃哈哈集团在商丘的投资兴业提供周到、细致的服务，打造优良的环境”。

　　这个状况在房地产大幅上涨的2009年可能是难以想象的。在很多大城市，当时的发展商为抢夺一块地皮打破头；今年稍早的时候，各地地王还在不断诞生。而在现在，华远集团总裁任志强在他的微博(http://t.sina.com.cn)上说，有些城市的官员开始请开发商吃饭了。

　　地方官员的地位逆转，跟地方财政有关。地方政府钱紧并非新闻。地方财政不仅承担着推进医改、教育等民生工程大量的资金投入，而且大批4万亿投资刺激计划之后，地方项目后续建设将这两年完成。这就意味着今明两年投资的规模将更大，需要的资金更多。

　　本报稍早曾报道，华北某省2010年落实中央的各项政策需要新增加支出739亿元，但是经过反复测算，其今年预计新增可用财力只有90亿元，中间存在600多亿的差额。

　　在此背景下，对于娃哈哈这样的“大财主”，得到地方政府的格外偏爱，或在情理之中。

　　2009年，娃哈哈完成销售收入432亿元，净利润80亿元，是浙江效益最好的企业，浙江首家年利税超百亿元的企业。宗庆后在多个场合宣称，娃哈哈不差钱，也没有上市计划。曾有证券公司估算，如果娃哈哈目前已上市,其市值将达到2800亿元左右。

　　早在2000年，娃哈哈在新乡投资兴建了在河南的第一个基地。目前，娃哈哈在新乡累计完成投资8亿元，2009年销售收入达12亿元，利税3.5亿元。娃哈哈在河南的第二个生产基地位于南阳，总投资6180万美元。此次准备在商丘投资的工厂，是娃哈哈在河南的第三个生产基地。

　　有江浙一带的民营企业老板告诉本报，早几年前的二、三线，现在是三、四线城市，当地政府的招商引资意愿迫切，不少企业则乘地方招商之机，以很低的价格拿到土地。经过半年或者一年，等地价上涨后，再倒手卖掉赚钱。

　　尤其是在地方政府大搞经济开发区时，有企业则以建设制造工业园、生产基地为由头，申请到地块，待园区建设完成后，则将其中的部分用于商业租赁。更有甚者，将这些固定资产作为银行贷款的抵押物，获得的贷款再用作其他的投资。

　　桦俪荟时尚管理咨询(上海)有限公司首席合伙顾问、执行董事包绿菲认为，制造业投身地产，基本上是出于机会主义的考虑。比如说跟当地的政府关系很好，有实力就来做地产。

　　再者，制造业与地产业务能形成某种资金上的互动。“他先拿地，用非常便宜的钱把地圈起来，然后做酒店、商铺或者卖房子，如果地产做得好，一下子可以进来很多钱，这个钱又可以回到制造业，做规模投资。这是把地产业务做成一个资本的平台。”

　　（本报记者 沈建缘 闫薇 对此文亦有贡献）

　　来源：经济观察网