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开发商豪赌调控不可持续 部分楼盘降价被指做秀

http://www.sina.com.cn  2010年07月01日 03:54  21世纪经济报道

  田新杰 周盛舸

  开发商的降价幅度与购房者的期待形成了巨大落差。本报记者调查获悉,与越来越多幅度有限的降价促销楼盘相比,同样有大量楼盘选择推迟销售,依然有不少开发商或者名为降价实为做秀,或者干脆继续捂盘豪赌此轮调控还将不可长期持续。

  住建部政策研究中心副主任王珏林目前表示,中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。

  被曲解的开盘价

  作为全国楼市的风向标,上海楼市近期也刮起了“降价风”,但据本报记者逐盘调查获悉,所谓的价格降幅正被人为夸大和曲解。

  万科在上海近期新开的几个楼盘,成为本轮“降价风”的核心样本,涉及上海万科的万科花园小城、万科城花新园、上海万科第五园等在售盘,还有上海龙湖的新盘郦城国际公馆等。

  此前有消息称,万科新开房源的平均降幅高达20%。但这一降幅是与所谓的楼盘原先内部定价相比所得。随后,相继有媒体引用此降价幅度,让不少购房者颇为迷惑。

  上海官方网站“网上房地产”提供的信息显示,于6月19日开盘的闵行区万科阳光苑(万科花园小城),推出56套住宅。在售价格目前显示均价16500元/平方米,浮动范围是上下20%,此前消息称较原先内部定价有明显下调。

  但该项目售楼处人员表示,外界所谓降价,不是万科发布的消息,当前房源均价15000-16000元/平方米,反较去年底14000多元/平方米有所上调。目前只有办理万科卡会员享受9.98折的优惠。

  另一个被指价格大调的是位于中春路的万科城花新园,当前报价约24000元/平方米,早先内部定价据称在28000-30000元/平方米。

  记者从该项目售楼处获悉,目前没有其他更多优惠。对于媒体所称的降价,销售人员称:“这是他们的说法,目前的价格和去年底的价格差不多,没有明显下调。”

  同样被指价格大降的还有上海龙湖在嘉定的新盘郦城国际公馆,均价15000—17000元/平方米,据称其初步预报价始终徘徊在20000元/平方米左右。记者从该项目售楼处最新了解,此次120套房源,仅有“一次性付款9.9折”的优惠,没有其他更多优惠。“并不存在降价,只是之前定价期间有过更高开盘价的想法。”销售人员说。

  对于外界的降价解读,万科上海公司负责人近日也公开“辟谣”。

  明降暗升?

  此轮所谓降价风,可能并非曲解开盘定价那么简单。本报记者进一步调查注意到,包括被传言降价的万科等楼盘在内,许多楼盘在五花八门的促销措施下,其实际价格不但没有下调,反而不断创新高。

  上述万科花园小城,从2007年6月有销售记录以来,成交价一直单边上行。从2007年6月的6506元/平方米,到2009年12月的13694元/平方米,该项目直到今年6月前没有新房源推出,但今年6月至今显示的成交均价达14850元/平方米。

  值得一提的是,二手房成交信息显示,该小区在售二手房价格为14000-16000元/平方米,新一期房源的报价,依然超过二手房价格,并未出现所谓的一二手价格倒挂。

  同样的情况在其他楼盘普遍存在。万科上海另一个在售的重点楼盘万科金色城市(地杰国际城),从2004年12月(万科收购该项目之前)销售均价为6292元/平方米,一路上行,2009年5月成交均价暴涨至15714元/平方米,并在2009年12月达到23368元/平方米。本轮调控以来的4、5、6三个月,其成交均价依次为30024元/平方米、28119元/平方米、30275元/平方米,降价之说完全是空穴来风。

  截至上周末,有机构统计称,上海本地优惠打折盘有64个,周边地区优惠折扣盘有21个。相比5月底,打折促销楼盘数量上涨了四成多。不过,以上海全市199个在售项目(不含别墅项目)计算,仅有略过三成楼盘价格松动。与成交均价的大幅提升相比,目前的大部分松动甚至可以忽略不计。

  记者注意到,优惠楼盘的绝对数量确实在增加,但真正优惠力度极为有限。

  据了解,目前上海优惠打折项目中,折扣力度从9.9折、9.8折到9折不等,与5月底折扣力度没有明显变化。85个打折促销盘中,基本都是总价折扣、单价优惠,这类折扣比较实在,通常优惠幅度也比较大,而其他如VIP认购优惠、购房赠送类优惠则相对较少。

  虚降实升,优惠措施有限,与购房者期望之间的巨大差距,才是成交量迟迟难以复苏的主要直接原因。

  类似的情况同样发生在国内其他许多城市。在北京,此前有消息披露最新有15个项目出现明显降价,但售楼处实际的销售信息显示,这些项目大多并未降价,甚至有不少项目其实尚未开盘。

  捂盘:继续豪赌

  在降价幅度有限、降价楼盘范围艰难扩展的背后,是占较大比重的开发商坚持捂盘不卖,还在豪赌此轮调控政策的松动时机和市场反弹契机。

  在上海,截至上周末,原定于6月计划开盘的61个楼盘中,仅有20个楼盘如期开盘,实际开盘量仅占计划开盘量的32%,近七成新盘应开未开。

  更有甚者,6月25日,呼和浩特市房产管理局披露,上海绿地集团呼和浩特置业有限责任公司、内蒙古金隅置地投资有限公司等27家企业因存在捂盘惜售等行为受到监管部门通报,并被责令15日内整改。

  据了解,上海6月延迟开盘楼盘中,包括19个别墅项目和22个住宅项目。从区域看,外环以外占30个,主要位于上海周边和浦东、闵行等区域,外环至内环之间未开盘楼盘有6个,内环以内5个。在上海市中心,卢湾区的永业公寓二期和黄浦区的公馆77,均已宣布延期开盘。

  开发商纷纷选择延迟开盘,购房者的观望气氛也日趋浓重。据搜房网6月最新的调查显示,有九成的刚需买家上半年未出手购房。

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