田新杰 周盛舸

　　开发商的降价幅度与购房者的期待形成了巨大落差。本报记者调查获悉，与越来越多幅度有限的降价促销楼盘相比，同样有大量楼盘选择推迟销售，依然有不少开发商或者名为降价实为做秀，或者干脆继续捂盘豪赌此轮调控还将不可长期持续。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林目前表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。

　　被曲解的开盘价

　　作为全国楼市的风向标，上海楼市近期也刮起了“降价风”，但据本报记者逐盘调查获悉，所谓的价格降幅正被人为夸大和曲解。

　　万科在上海近期新开的几个楼盘，成为本轮“降价风”的核心样本，涉及上海万科的万科花园小城、万科城花新园、上海万科第五园等在售盘，还有上海龙湖的新盘郦城国际公馆等。

　　此前有消息称，万科新开房源的平均降幅高达20%。但这一降幅是与所谓的楼盘原先内部定价相比所得。随后，相继有媒体引用此降价幅度，让不少购房者颇为迷惑。

　　上海官方网站“网上房地产”提供的信息显示，于6月19日开盘的闵行区万科阳光苑(万科花园小城)，推出56套住宅。在售价格目前显示均价16500元/平方米，浮动范围是上下20%，此前消息称较原先内部定价有明显下调。

　　但该项目售楼处人员表示，外界所谓降价，不是万科发布的消息，当前房源均价15000-16000元/平方米，反较去年底14000多元/平方米有所上调。目前只有办理万科卡会员享受9.98折的优惠。

　　另一个被指价格大调的是位于中春路的万科城花新园，当前报价约24000元/平方米，早先内部定价据称在28000-30000元/平方米。

　　记者从该项目售楼处获悉，目前没有其他更多优惠。对于媒体所称的降价，销售人员称：“这是他们的说法，目前的价格和去年底的价格差不多，没有明显下调。”

　　同样被指价格大降的还有上海龙湖在嘉定的新盘郦城国际公馆，均价15000—17000元/平方米，据称其初步预报价始终徘徊在20000元/平方米左右。记者从该项目售楼处最新了解，此次120套房源，仅有“一次性付款9.9折”的优惠，没有其他更多优惠。“并不存在降价，只是之前定价期间有过更高开盘价的想法。”销售人员说。

　　对于外界的降价解读，万科上海公司负责人近日也公开“辟谣”。

　　明降暗升？

　　此轮所谓降价风，可能并非曲解开盘定价那么简单。本报记者进一步调查注意到，包括被传言降价的万科等楼盘在内，许多楼盘在五花八门的促销措施下，其实际价格不但没有下调，反而不断创新高。

　　上述万科花园小城，从2007年6月有销售记录以来，成交价一直单边上行。从2007年6月的6506元/平方米，到2009年12月的13694元/平方米，该项目直到今年6月前没有新房源推出，但今年6月至今显示的成交均价达14850元/平方米。

　　值得一提的是，二手房成交信息显示，该小区在售二手房价格为14000-16000元/平方米，新一期房源的报价，依然超过二手房价格，并未出现所谓的一二手价格倒挂。

　　同样的情况在其他楼盘普遍存在。万科上海另一个在售的重点楼盘万科金色城市(地杰国际城)，从2004年12月(万科收购该项目之前)销售均价为6292元/平方米，一路上行，2009年5月成交均价暴涨至15714元/平方米，并在2009年12月达到23368元/平方米。本轮调控以来的4、5、6三个月，其成交均价依次为30024元/平方米、28119元/平方米、30275元/平方米，降价之说完全是空穴来风。

　　截至上周末，有机构统计称，上海本地优惠打折盘有64个，周边地区优惠折扣盘有21个。相比5月底，打折促销楼盘数量上涨了四成多。不过，以上海全市199个在售项目(不含别墅项目)计算，仅有略过三成楼盘价格松动。与成交均价的大幅提升相比，目前的大部分松动甚至可以忽略不计。

　　记者注意到，优惠楼盘的绝对数量确实在增加，但真正优惠力度极为有限。

　　据了解，目前上海优惠打折项目中，折扣力度从9.9折、9.8折到9折不等，与5月底折扣力度没有明显变化。85个打折促销盘中，基本都是总价折扣、单价优惠，这类折扣比较实在，通常优惠幅度也比较大，而其他如VIP认购优惠、购房赠送类优惠则相对较少。

　　虚降实升，优惠措施有限，与购房者期望之间的巨大差距，才是成交量迟迟难以复苏的主要直接原因。

　　类似的情况同样发生在国内其他许多城市。在北京，此前有消息披露最新有15个项目出现明显降价，但售楼处实际的销售信息显示，这些项目大多并未降价，甚至有不少项目其实尚未开盘。

　　捂盘：继续豪赌

　　在降价幅度有限、降价楼盘范围艰难扩展的背后，是占较大比重的开发商坚持捂盘不卖，还在豪赌此轮调控政策的松动时机和市场反弹契机。

　　在上海，截至上周末，原定于6月计划开盘的61个楼盘中，仅有20个楼盘如期开盘，实际开盘量仅占计划开盘量的32%，近七成新盘应开未开。

　　更有甚者，6月25日，呼和浩特市房产管理局披露，上海绿地集团呼和浩特置业有限责任公司、内蒙古金隅置地投资有限公司等27家企业因存在捂盘惜售等行为受到监管部门通报，并被责令15日内整改。

　　据了解，上海6月延迟开盘楼盘中，包括19个别墅项目和22个住宅项目。从区域看，外环以外占30个，主要位于上海周边和浦东、闵行等区域，外环至内环之间未开盘楼盘有6个，内环以内5个。在上海市中心，卢湾区的永业公寓二期和黄浦区的公馆77，均已宣布延期开盘。

　　开发商纷纷选择延迟开盘，购房者的观望气氛也日趋浓重。据搜房网6月最新的调查显示，有九成的刚需买家上半年未出手购房。