陈植

　　 6月10日，国家统计局1-5月全国房地产市场运行情况数据显示，5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4%，商品房销售额为3335亿元，比上月减少1113亿元，降幅为25.0%。

　　 5月楼市成交量骤降，价格上涨趋势开始松动，房企销售回款压力加重。记者调查发现，除了通过降价促销尽快回笼资金外，房企筹资“过冬”已有自己的“门道”。

　　 不囤地就不差钱？

　　 一家去年收入只有5-6亿元的中小型地产投资集团在江苏省昆山市市郊有一块200-300亩的土地，这家地产投资集团财务副经理正和工程单位协商施工规划的款项预算，该房产开发项目所需建筑资金尚未到位。

　　 “资金可先缓一缓，但工期规划不能再拖，否则会捉襟见肘。”这位财务副经理告诉记者，其间他接到一券商投行部人士电话，后者负责协助替这家公司寻找一笔1至2亿元的项目开发资金，还款期限为12-18个月。

　　 据上述财务副经理透露，该公司去年花费近4亿买下该地块，以民间拆借资金及50%自有资金支付，民间拆借部分年息为15%。土地款虽已基本付清，公司也拿到“四证”，但如果迟迟不开发，该公司每年向民间资本支付高达3000万元的利息开支，相当于该公司总规模的5%至6%。

　　 在银行贷款与房地产信托融资渠道收紧后，这家公司管理层想到了一个缓解资金压力的方法——向民间拆借机构提供该楼盘的优先购买权，即项目一旦建筑封顶进入预售期，贷款方能优先购买相应楼盘。

　　 “现在已谈了几家，相信项目开发资金很快到位。”该财务副经理表示，“大型房企仍能得到银行贷款支持而不差钱，我们只能硬着头皮为开发项目筹资，尽快把楼盘卖完，一次性将土地支付与项目开发资金收回来。如果一些中小型房企土地支付款还没缴清，当前的资金链压力就更大。”

　　 记者了解到，目前国内房地产行业流传着一句谚语：以前哪家公司囤地越多，他赚钱能力越高；现在哪家公司囤地越多，资金链断裂几率同样越高。

　　 据中原地产研究中心4月的报告显示，自今年2月末以来，在其统计标杆房企中，复地、华润、金地、绿城及雅居乐均鲜有拿地，在房产调控政策密集出台的4月，标杆房企当月购地支出约42亿，是近12个月以来最低水平。仅有中海、万科、保利等在二三线城市拿地。

　　 中原地产研究中心高级经理刘渊认为，按一季度末房地产公司现金流及年内负债情况来看，即使楼市成交量低迷状况持续逾6个月，只要不拿地，多数房企未来6个月仍能维持超过2008年底的现金流状况。

　　 节流“各显神通”

　　 动辄数亿至数十亿不等的购地成本，在地产成交价量齐跌的情况下，已让多数急需节流的房产公司颇为“头疼”，而部分大型房地产公司似乎已提前部署“过冬”策略。

　　 早在一季度，房地产公司似乎已储备充足的“过冬资金”。4月20日，央行发布《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》称，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5%。

　　 今年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，相当于2009年全年合同销售额的50%。万科集团前4月销售金额228.9亿元，超过去年634亿销售计划的1/3。

　　 虽然5月楼市成交量骤降加大了房企回款压力，但部分房企仍能通过一系列财务安排，间接为紧绷的资金链“减负”。

　　 一位熟知房产项目开发流程的建筑商透露，当前有些房地产公司动足脑筋，从房产开发项目挤出“过冬资金”。比较常见的做法，是房地产公司延期支付工程款，将原先半年一结的工程款改成年底统一结算，并允诺增加一笔由延期付款引起的“贷款”利息，这对于现金流尚显宽裕的工程承包商而言，具有一定吸引力；其次是一些中小型房产公司会以项目暂缓施工为由，取走部分应付材料购买费用，用于公司日常经营与其他关联地产项目的应付款项结算。

　　 “当前银行对房产开发项目基本采用受托支付形式，直接将房产项目开发贷款打到材料供货商账户，房地产公司要挤出部分开发贷款，多半需要关联公司账户转移资金。”一家银行信贷部主管说，“上述做法杯水车薪，销售回款是房地产公司筹资过冬的最大来源。”

　　 国信证券分析师方炎表示，今年三季度前多数房企资金比较宽裕，降价动力不足。

　　 “年底房企需结算大量工程款，并偿还银行本息，一些销售收入下滑明显的地产公司将会明显感受到资金周转的压力。”前述财务副经理指出，“现在对房产公司资金链构成较大冲击的，是国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，一些拿地成本偏低及囤地偏多的地产公司的缴税负担将增加。”

　　 记者调查发现，并不是所有地产公司都高枕无忧。越来越多资金链吃紧的中小型房地产公司已开始积极向房地产投资基金或民间拆借资金寻求融资，后者通常开出的融资条件都是年利息在20%以上。